TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 23 FEVRIER 2026

DOSSIER : N° RG 25/02447 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FPRY

AFFAIRE : [R] [N] [U] [E] [C] C/ [A] [Q]

MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

en présence de Mme [F] [W], auditrice de justice, lors des débats.

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [R] [N] [U] [E] [C]

né le 28 Mars 1948 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2] [Localité 2] [Adresse 3]

non comparante, représentée par Madame [S] [P] épouse [C] munie d’un pouvoir écrit

DEFENDEUR

Monsieur [A] [Q]

demeurant [Adresse 4]

non comparant non représenté

***

Débats tenus à l’audience du 15 Décembre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 23 Février 2026.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 02 mars 2023, Monsieur [R] [C] a donné à bail à Monsieur [A] [Q] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 350 euros, et 15 euros de provisions sur charges.

Par actes de commissaire de justice séparés en date du 03 mars 2025, Madame et Monsieur [R] [C] ont fait signifier à Monsieur [A] [Q] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant de 1.586,59 euros ainsi qu’un commandement de justifier l’assurant visant la clause résolutoire.

Par notification électronique du 06 mars 2025 Monsieur [R] [C] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 04 août 2025, Monsieur [R] [C] a fait assigner Monsieur [A] [Q] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [A] [Q] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— Condamner Monsieur [A] [Q] au paiement des sommes suivantes :

la somme de 2.920 euros au titre de la dette locative arrêtée au 19 juillet 2025 outre les loyers dus jusqu’au jour de l’audience, assorti d’intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 03 mars 2025,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir en application de l’article 1231-7 du code civil. les dépens comprenant le coût des commandements de payer, la notification CCAPEX, et le congé pour motif sérieux et de l’assignation,- Rappeler l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Charente Maritime le 06 août 2025.

Parallèlement, le bailleur a également délivré un congé pour motif sérieux (non-paiement des loyers) par acte de commissaire de justice en date du 28 juillet 2025.

À l’audience du 15 décembre 2025, Monsieur [R] [C] est représenté par Madame [S] [C], son épouse, régulièrement munie d’un pouvoir écrit.

Monsieur [R] [C] explique que Monsieur [A] [Q] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 03 mars 2025 et qu’il n’a pas justifié de l’assurance dans le délai d’un mois après la délivrance du commandement. Il indique que le locataire n’a procédé à aucun règlement à l’exception d’un seul versement de 365 euros au mois d’avril 2025 de sorte que la dette locative s’élève à 4.380 euros correspondant à 12 mois de loyers et charges impayés depuis le mois de novembre 2024.

Monsieur [A] [Q], régulièrement cité à étude n’est pas présent, ni représenté.

Un diagnostic social et financier de carence a été reçu au greffe avant l’audience en date du 1er décembre 2025, Monsieur [A] [Q], n’ayant pas honoré les deux convocations du 09 septembre et 22 septembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [A] [Q] assigné à l’étude du commissaire de justice n’est ni présent, ni représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 06 août 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, sans que cela soit une condition de recevabilité, Monsieur [R] [C] justifie avoir saisi la commision de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 06 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 04 août 2025.

En conséquence, la demande de Monsieur [R] [C] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois conformément à l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002 , si le délai accordé au locataire pour apurer sa dette est désormais fixé à six semaines, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ce délai ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et, ce délai de 2 mois sera appliqué.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 03 mars 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 02 mars 2023, à compter du 04 mai 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [A] [Q] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de loyer, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance, ni même sur la validité du congé délivré pour motif sérieux délivré le 28 juillet 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 04 mai 2025, Monsieur [A] [Q] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [A] [Q] à son paiement à compter du 04 mai 2025, jusqu’à la libération effective des lieux étant précisé que partie de ces indemnités d’occupations sont comprises dans l’arriéré locatif.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 02 mars 2023, du commandement de payer délivré le 03 mars 2025 et du décompte de la créance actualisé que Monsieur [R] [C] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [A] [Q] à payer à Monsieur [R] [C] en dénier ou quittance, la somme de 4.380 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés et arrêtés au mois de novembre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 03 mars 2025 sur la somme de 1.460 euros, de l’assignation du 04 août 2025 pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [A] [Q] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification des deux commandements de payer du 03 mars 2025 et de notification à la préfecture ainsi que le coût de l’assignation.

Il convient également de condamner Monsieur [A] [Q] à payer à Monsieur [R] [C] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

— DECLARE recevable la demande de Monsieur [R] [C] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 02 mars 2023 entre Monsieur [R] [C] d’une part, et Monsieur [A] [Q] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 3], sont réunies à la date du 04 mai 2025 ;

— CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [A] [Q] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [A] [Q] à compter du 04 mai 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

— CONDAMNE Monsieur [A] [Q] à payer en deniers ou quittance, à Monsieur [R] [C] la somme de 4.380 euros (QUATRE MILLE TROIS CENT QUATRE VINGT EUROS) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au mois de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 03 mars 2025 sur la somme de 1.460 euros, et de l’assignation du 04 août 2025 pour le surplus ;

— CONDAMNE Monsieur [A] [Q] à payer à Monsieur [R] [C] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

— CONDAMNE Monsieur [A] [Q] à payer à Monsieur [R] [C] la somme de 300 euros (TROIS CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE Monsieur [A] [Q] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification des deux commandements de payer du 03 mars 2025, et le coût de la notification à la préfecture ;

— RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit;

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER A. FOULQUIER