TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

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Copie exécutoire délivrée

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10729 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6MCO

N° MINUTE : 3/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 22 avril 2025

DEMANDERESSE

S.A. d’HLM IMMOBILIERE 3F, [Adresse 3], représentée par la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS, 286 Boulevard Saint Germain 75007 Paris, Toque P0128

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [M], demeurant [Adresse 1], comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 11 février 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée le 22 avril 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 22 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/10729 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6MCO

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 24 février 2017, à effet le même jour, la société SA [Adresse 4] a consenti un bail d’habitation à M. [K] [M] sur un appartement à usage d’habitation, logement 143, situé au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 380,78 euros.

Par actes de commissaire de justice du 18 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.481,87 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [K] [M] le 22 juillet 2024.

Par assignations du 14 octobre 2024, la SA [Adresse 4] a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, en tout état de cause, être autorisée à faire procéder au séquestre du mobilier et à l’expulsion de M. [K] [M] obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50 % et des charges, subsidiairement une somme qui ne saurait être inférieure au montant du loyer, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-2 738,42 euros au titre de l’arriéré locatif,

-350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 11 février 2025, la société SA D’HLM IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 3 février 2025, s’élève désormais à 3.779,85 euros, terme de février 2025 inclus. Elle déclare que le paiement du loyer courant n’a pas repris.

M. [K] [M], qui comparaît à l’audience, reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 100 euros, en plus du loyer courant, expliquant être au chômage depuis quelques mois.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [K] [M] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

En réponse à une demande du juge des contentieux de la protection, la société SA [Adresse 4] a indiqué avoir notifié au représentant de l’ETAT l’assignation et a produit une pièce en justifiant.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA D’HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail ayant été reconduit le 24 février 2023, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, il y a lieu de faire application du délai de deux mois. Le commandement de payer a bien été signifié au locataire le 18 juillet 2024 et la somme de 1.481,87 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 septembre 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas remplie.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, ni de suspendre les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. [K] [M] sera donc condamné à verser à la SA [Adresse 4], à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, soit la somme de 616,07 euros, correspondant à l’échéance de janvier 2025, à partir du 19 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de majorer le montant du loyer pour fixer l’indemnité d’occupation, de sorte que cette demande sera rejetée.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SA [Adresse 4] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 février 2025, terme de janvier 2025 inclus, [K] [M] lui devait la somme de 3.779,85 euros.

[K] [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

4. Sur les frais du procès

[K] [M], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût du commandement de payer du 18 juillet 2024, nécessaire à la présente procédure de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’assignation du 14 octobre 2024.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En revanche, compte tenu de la situation économique des parties, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire, rendue en premier ressort et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 24 février 2017 entre la société SA D’HLM IMMOBILIERE 3F, d’une part, et [K] [M], d’autre part, concernant les locaux situés logement 143, situé au [Adresse 2] est résilié depuis le 18 septembre 2024,

DISONS n’y avoir lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’octroyer des délais de paiement à [K] [M] sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNONS à [K] [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés logement 143, situé au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS [K] [M] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 616,07 euros, correspondant au loyer et à la provision pour charges mensuelle,

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 19 septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, soit la somme de 616,07 euros, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNONS [K] [M] à payer à la SA [Adresse 4], à titre provisionnel, la somme de 3.779,85 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 février 2025, terme de janvier 2025 inclus,

DEBOUTONS la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F du surplus de ses demandes, notamment de sa demande de majoration du loyer pour fixer l’indemnité d’occupation,

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS [K] [M] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 juillet 2024 et celui de l’assignation du 14 octobre 2024,

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTONS la SA [Adresse 4] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 avril 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge