TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/14494 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3DPI

N° MINUTE :

Assignation du :

31 Octobre 2023

JUGEMENT

rendu le 22 Mai 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] A [Localité 8], représenté par son Syndic la Société ORFILA DE GESTION IMMOBILIÈRE – SOGI , SAS-

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par M^e Emmanuelle GUICHETEAU,

avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire C1904

DÉFENDERESSE

DIRECTION NATIONALE DES INTERVENTIONS DOMANIALES, prise en sa qualité de curateur à la succession vacante de Madame [H] [V], désignée suivant ordonnance rendue par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de PARIS en date du 12 août 2019, demeurant [Adresse 3]

[Adresse 2]

[Localité 6]

défaillante

Décision du 22 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/14494 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3DPI

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M^me Antoinette LE GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière lors des débats et de Madame Francine MEDINA, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 25 Mars 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 22 mai 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

Premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Mme [H] [V] était propriétaire du lot n°61 dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8]. Elle est décédée le 1er février 2017, sans laisser d’héritier.

Par ordonnance du tribunal de grande instance de Paris du 12 août 2019, la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (ci-après DNID), a été désignée ès qualités de curateur à la succession vacante de Mme [V].

Par acte d’huissier de justice du 31 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris 19ème, représenté par son syndic, la Société Orfila de Gestion Immobilière SOGI, a assigné, devant ce tribunal, la DNID ès qualités de curateur à la succession vacante de Mme [V] aux fins de :

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

— condamner la Direction Nationale des Interventions Domaniales, prise en sa qualité de curateur à la succession vacante de Mme [H] [V], à lui payer :

* la somme de 10.512,03 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2023, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation,

* la somme de 1.920,64 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

* la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

* la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner en tous les dépens,

— “ordonner” l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

***

Le service des Domaines, représenté par le Directeur de la DNID agissant en qualité de curateur à la succession vacante de Mme [V], par courriers des 7 octobre 2024 et 26 février 2025, a précisé s’en rapporter à justice sur les mérites des prétentions du demandeur.

***

Il sera expressément renvoyé aux écritures précitées du syndicat des copropriétaires et de la DNID ès qualités pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 25 mars 2025 et mise en délibéré au 22 mai 2025.

***

MOTIFS

Sur la demande de paiement au titre des appels de charges de copropriété et de travaux :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu'“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

Au cas présent, il n’est pas discuté et ressort d’un extrait de matrice cadastrale et de documents des hypothèques que Mme [V] était propriétaire du lot n°61 de l’état descriptif de division.

Les appels de charges et de travaux ne sont pas discutés par la partie défenderesse. Ils sont également étayés par :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 9 mars 2016, 20 avril 2017, 19 avril 2018, 11 juin 2019, 24 septembre 2019, 23 octobre 2020, 16 décembre 2020, 30 septembre 2021, 9 janvier 2023 et 9 février 2023 approuvant les comptes 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, les budgets prévisionnels y compris celui de l’année 2023, les fonds travaux des exercices concernés, des comptes travaux et certains travaux dont ceux de réfection de la peinture du hall, de remplacement de vases d’expansion, de réfection de la loge, du curage de colonnes d’eaux, de réfection de la cage d’escalier ou encore de diverses missions données à un architecte,

— les appels de fonds portant application aux charges collectives de la répartition des lots de la défenderesse,

— un décompte, faisant apparaître, au 1er octobre 2023, un solde débiteur de 10.512,03 euros au titre des appels de charges et de travaux.

Il résulte de l’examen de ces pièces, non discutées par la DNID ès qualités, que le compte individuel de la copropriétaire décédée est débiteur à hauteur de la somme de 10.512,03 euros, au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 1er octobre 2023, “charges courantes 2023 – appel n°4/4 01/10” compris.

En conséquence, la DNID ès qualités de curateur à la succession vacante de Mme [V] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme susvisée de 10.512,03 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2023, date de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement :

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°);

— les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, seront, dès lors, écartés les frais de relance antérieurs à la mise en demeure, les frais de mise en demeure dépourvue de tout accusé de réception, les frais de syndic de suivi, d’envoi à l’huissier et de transmission du dossier à l’avocat et ce à hauteur de la somme globale de 1.417,64 euros.

Le surplus sera admis à hauteur de 503 euros.

La DNID ès qualités sera condamnée à payer au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 la somme de 503 euros.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

Alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la succession de Mme [V] ou la DNID ès qualités aient agi de mauvaise foi. Aussi, faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer toute mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante au sens de l’article 696 précité, la DNID ès qualités sera condamnée aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la DNID ès qualités sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID), Service des Domaines, ès qualités de curateur à la succession vacante de Mme [H] [V], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8] :

— la somme de 10.512,03 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2023, au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 1err octobre 2023, “charges courantes 2023 – appel n°4/4 01/10” compris,

— la somme de 503 euros, au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8] du surplus de ses demandes principales,

CONDAMNE la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID), Service des Domaines, ès qualités de curateur à la succession vacante de Mme [H] [V] aux dépens,

CONDAMNE la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID), Service des Domaines, ès qualités de curateur à la succession vacante de Mme [H] [V] à payer au syndicat des copropriétaires précité la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les plus amples demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 22 Mai 2025

Le Greffier Le Président