TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 24/01892 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZL5P

1 copie

Décision nativement numérique délivrée

le 08/12/2025

à la SELAS CABINET LEXIA

la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET

Rendue le HUIT DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 13 Octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025 puis prorogée à ce jour,

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Alice VERGNE, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

Madame [X] [I]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Victoire DEFOS DU RAU de la SELAS CABINET LEXIA, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.S. SAFA FADIL exploitant son activité [Adresse 1], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 23 août 2024, Madame [X] [I] a fait assigner la SAS SAFA FADIL devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de voir, au visa de l’article L.145-41 du code de commerce :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail par l’effet du commandement signifié le 16 juillet 2024 ;

— dire que le bail est résilié depuis le 17 août 2024 ;

— ordonner en conséquence l’expulsion des lieux de la société SAFA FADIL et de tous occupants et biens matériels de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux dans un garde-meuble, ou dans tel lieu au choix de la bailleresse, aux frais et risques de la SAS SAFA FADIL, en garantie de toute somme qui pourrait lui être due ;

— condamner la SAS SAFA FADIL à lui payer par provision les sommes suivantes :

. 3 896,90 euros au titre du solde des loyers et charges du 2e trimestre de l’année 2024, avec intérêts au taux majoré de 10% à compter du 18 juillet 2024

. 3 496,87 euros au titre des loyers et charges échus pour la période du 1er juillet 2024 au 16 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 16 août 2024

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la SAS SAFA FADIL à la somme de 3 000 euros par mois à compter du 17 août 2024 et jusqu’à parfaite libération et vidange des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de sa date d’exigibilité, le 1er jour du mois concerné ;

— condamner la SAS SAFA FADIL au paiement provisionnel de cette indemnité d’occupation ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner la SAS SAFA FADIL à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 16 juillet 2024.

La demanderesse expose qu’elle a donné à bail à la SARL LE RICHE des locaux dont elle est propriétaire sis [Adresse 2], constitués par les lots 1 à 6 de l’immeuble en copropriété, abritant le Café Le Riche, composés d’un local commercial à usage de café avec bar en rez-de-chaussée, de deux caves au sous-sol et d’un appartement avec débarras et WC sur le palier à l’entresol, aux termes d’un acte sous seing privé en date du 29 septembre 1999 ; que selon acte sous seing privé en date du 15 février 2017, elle a régularisé avec la SAS LE RICHE un nouveau bail commercial portant sur les lots 1, 2 et 3 (caves et local commercial) moyennant un loyer annuel de 22 200 euros ; que selon exploit du 24 juin 2019, elle s’est vue signifier l’acte de cession du fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail, régularisée entre la SAS LE RICHE et la SAS SAFA FADIL ; que la cession du fonds a ainsi emporté celle du bail commercial et la SAS SAFA FADIL s’est substituée au preneur ; qu’elle rencontre les plus grandes difficultés pour obtenir le règlement des loyers aux termes contractuels convenus et est contrainte de multiplier les mises en demeure à chaque échéance trimestrielle et de signifier des commandements de payer ; que le preneur ayant de nouveau manqué à son obligation de paiement à la date du 1er juillet 2024, date d’exigibilité du 2e trimestre, elle lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par exploit du 16 juillet 2024 ; que les causes du commandement n’ayant pas été réglées dans le délai d’un mois imparti, elle entend voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

L’affaire, appelée à l’audience du 18 novembre 2024, a été renvoyée à la mise en état pour échange de conclusions des parties. Elle a été rappelée et retenue à l’audience de plaidoiries du 13 octobre 2025.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

. Madame [I] le 13 octobre 2025, dans des conclusions par lesquelles elle demande, au juge des référés, au visa des article L.145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil, de :

Sur la clause d’indexation :

— DIRE ET JUGER que la clause d’indexation stipulée à l’article 5 du bail litigieux, parfaitement divisible ne souffre d’aucune contestation sérieuse ;

— DECLARER Madame [X] [I] recevable et fondée dans ses demandes présentées au titre des loyers contractuels indexés ;

— à défaut, SE DECLARER INCOMPETENT pour connaître de la demande tendant à ce que la clause d’indexation des loyers soit déclarée non écrite, et RENVOYER les parties à mieux se pourvoir ;

— DEBOUTER la SAS SAFA FADIL de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 9.219,34 € au titre des indexations prétendument illégitimement perçues,

Sur les provisions sur charges :

— DEBOUTER la SAS SAFA FADIL de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 7.400,00 € au titre des provisions sur charges prétendument illégitimement perçues ;

— CONSTATER que la SAS SAFA FADIL est débitrice de la somme de 7.326,00 € ou, subsidiairement de celle de 3.635,84 € au titre des sommes mises à sa charge dans le bail au titre de la taxe foncière ;

— LA CONDAMNER au paiement de cette somme, et CONSTATER la compensation avec les provisions sur charges appelées, un solde de 1.612,74 € demeurant impayé à la date du commandement ;

— CONSTATER que le montant des charges d’entretien appelées par le syndicat des copropriétaires sur les années concernées est en cours d’établissement ;

Sur la résiliation du bail :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu entre Madame [X] [I] et la SAS SAFA FADIL par l’effet du commandement signifié le 16 juillet 2024 ;

— REJETER la demande de délais de grâce présentée par la SAS SAFA FADIL, débitrice de mauvaise foi ;

— DIRE ET JUGER que le bail liant les parties est résilié depuis le 17 août 2024 ;

— ORDONNER en conséquence l’expulsion des lieux de la SAS SAFA FADIL et de tous occupants et biens matériels de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, et l’assistance d’un serrurier ;

— ORDONNER l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux dans un garde-meuble, ou dans tel lieu au choix de la bailleresse, aux frais et risques de la SAS SAFA FADIL, en garantie de toute somme qui pourrait être due à Madame [X] [I] ;

— CONDAMNER la SAS SAFA FADIL à payer par provision à Madame [X] [I] les sommes suivantes, en deniers ou quittances :

o 3.896,90 € au titre du solde des loyer et charges du 2e trimestre de l’année 2024, exigible depuis le 1er juillet 2024, cette somme devant porter intérêts au taux majoré de 10 % à compter du 8e jour suivant la réception de la mise en demeure de payer adressée au preneur, soit à compter du 18 juillet 2024 ;

o 3.496,87 € au titre des loyer et charges échus pour la période du 1er juillet 2024 au 16 août 2024, date de la résiliation du bail, cette somme devant porter intérêts au taux légal à compter du 16 août 2024 ;

— FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due par la SAS SAFA FADIL à Madame [X] [I] à la somme de 3.000,00 € par mois, à compter du 17 août 2024 et jusqu’à parfaite libération et vidange des lieux, cette indemnité d’occupation devant produire intérêts au taux légal à compter de sa date d’exigibilité, le 1er jour du mois concerné ;

— CONDAMNER la SAS SAFA FADIL au paiement provisionnel de cette indemnité d’occupation à Madame [X] [I] ;

— ORDONNER la capitalisation des intérêts ;

Subsidiairement :

— dans l’hypothèse où la résiliation du bail ne serait pas constatée, CONDAMNER la SAS SAFA FADIL à payer à titre provisionnel la somme de 5.156,79 € au titre des loyers impayés échus au 30 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2025 ;

— CONDAMNER la SAS SAFA FADIL à payer à titre provisionnel la somme de 515,70 € en application de la clause pénale prévue à l’article 8 du contrat de bail, cette somme devant produire intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2025 ;

En tout état de cause :

— DEBOUTER la SAS SAFA FADIL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— CONDAMNER la SAS SAFA FADIL à payer à Madame [X] [I] la somme de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement délivré le 16 juillet 2024.

. la SAS SAFA FADIL le 10 octobre 2025, dans des conclusions dans lesquelles elle demande, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, L.145-41 du code de commerce, 1343-5 du code civil, L.145-15 du code de commerce, de voir :

A titre principal,

DEBOUTER Madame [X] [I] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions pour contestation sérieuse ;

CONDAMNER Madame [X] [I] au paiement de la somme provisionnelle de 9 219,34 € au titre des indexations illégitimement perçues ;

CONDAMNER Madame [X] [I] au paiement de la somme provisionnelle de 7 400 € au titre des provisions sur charges illégitimement perçues ;

Subsidiairement,

ACCORDER à la société SAFA FADIL la suspension des effets de la clause résolutoire et la possibilité de régler la somme sollicitée dans le commandement du 16 juillet 2024 de 4 051,96 € au plus tard le 5 septembre 2024 ;

CONSTATER que cette échéance a été respectée ;

DIRE par conséquent que la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué ;

DEBOUTER Madame [X] [I] de ses prétentions ;

En toutes hypothèses :

CONDAMNER Madame [X] [I] au paiement d’une indemnité de 2 500 € sur le fondement des dispositions prévues par l’article 700 du CPC outre entiers dépens.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

L’état des privilèges et nantissements a révélé l’existence d’une inscription au profit de la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE AQUITAINE POITOU CHARENTE. Madame [I] soutient avoir dénoncé son assignation à ce créancier. Elle n’en justifie pas.

II – MOTIFS DE LA DECISION

L’objet du litige

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des articles 4 et 5 du code de procédure civile, il n’est statué que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Les demandes de “ dire et juger ” et “ constater ” qui n’ont pas vocation à conférer un droit à la partie qui les formule, mais sont un simple rappel des moyens invoqués au soutien des prétentions, ne sont pas des prétentions.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur celles-ci.

La demande de résiliation du bail

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge de référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse.

L’article 835 alinéa 1 permet au juge de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du même code permet au juge des référés lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats :

— que le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;

— qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 16 juillet 2024 pour un montant de 4 051,96 euros dont 3 896,90 euros en principal, le décompte visé n’étant pas joint et 155,06 euros au titre du coût de l’acte.

La demanderesse ne produit aucun décompte ou relevé de compte locataire établissant l’existence, au 16 juillet 2024, d’un impayé des loyers et charges de 3 896,90 euros tel que poursuivi par le commandement de payer visant la clause résolutoire, le seul décompte qu’elle produit faisant état d’un solde du compte locataire de -2 889,73 euros à cette date.

En tout état de cause, la société SAFA FADIL conteste la somme qui lui est réclamée et soutient qu’elle n’était nullement débitrice au mois de juillet 2024 mais au contraire créditrice dès lors que la clause d’indexation du loyer prévue au contrat, appliquée par la bailleresse, doit être réputée non écrite par application de l’article L145-15 du code de commerce puisque ne jouant qu’à la hausse et que n’ayant jamais effectué la moindre régularisation des charges ni produit de quelconques justificatifs, Madame [I] doit lui rembourser les provisions de charges.

En l’état de ces contestations sérieuses quant à l’obligation de paiement de la défenderesse et consécutivement l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et l’obligation de paiement de la demanderesse telle que revendiquée par la SAS SAFA FADIL, qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher, il y a lieu de débouter les parties de leurs demandes respectives.

L’équité commande de n’allouer à aucune des parties d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [X] [I] qui succombe dans son instance supportera provisoirement les dépens de la présente instance.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel;

Vu l’article 834 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [X] [I] de toutes ses demandes ;

DEBOUTE la SAS SAFA FADIL de toutes ses demandes ;

DIT n’y avoir lieu d’allouer à l’une ou l’autre des parties d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSE à Madame [X] [I] la charge provisoire des dépens de la présente instance.

La présente décision a été signée par Alice VERGNE, Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,