Tribunal Judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 15 octobre 2025, n° 24/12483

TJ Paris 15 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Application de la révision du loyer selon l'indice national du coût de la construction
La cour a jugé que la demande de révision était fondée, le contrat prévoyant explicitement que les révisions seraient basées sur cet indice.
Rejeté
Droit à un complément de loyer en raison de la révision
La cour a estimé qu'elle n'avait pas le pouvoir de condamner la S.A.R.L GENIE SARL à verser ce complément de rattrapage.
Rejeté
Fixation du dépôt de garantie en fonction du nouveau loyer
La cour a jugé qu'elle n'avait pas le pouvoir de fixer le montant du dépôt de garantie.
Rejeté
Droit au remboursement des frais de rédaction de l'avenant
La cour a estimé qu'elle n'avait pas le pouvoir de condamner la S.A.R.L GENIE SARL à payer ces frais.
Accepté
Droit à une indemnité au titre de l'article 700
La cour a jugé qu'il était équitable de condamner la S.A.R.L GENIE SARL à verser cette somme.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, loyers commerciaux, 15 oct. 2025, n° 24/12483
Numéro(s) :	24/12483
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Aurore FAROIGI
Parties :	S.C.I. SCI CYBAB c/ S.A.R.L GENIE SARL

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/12483

N° Portalis 352J-W-B7I-C6BNI

N° MINUTE : 2

Assignation du :

11 Septembre 2024

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 15 Octobre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. SCI CYBAB

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Aurore FAROIGI, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #B1202

DEFENDERESSE

S.A.R.L GENIE SARL

[Adresse 1]

[Localité 5]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 17 Juin 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privée en date du 3 janvier 2011, la S.C.I. SCI CYBAB, a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.R.L GENIE SARL, un local, sis [Adresse 2] ([Adresse 4]) pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2008 moyennant un loyer principal annuel de 11.633 euros, aux fins d’y exploiter une activité de “ ETABLISSEMENT D’ENSEIGNEMENT DE CONDUITE DE VEHICULES A MOTEUR ”.

A compter du 1er avril 2017 le bail commercial s’est prolongé tacitement.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 4 juillet 2022, la S.C.I. SCI CYBAB a notifié à la S.A.R.L GENIE SARL la révision triennale du loyer correspondant à la variation de l’indice national du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation du loyer, soit un loyer révisé de 15.373,84 euros.

Puis, par lettre recommandée avec avis de réception en date du 5 juin 2024, la S.C.I. SCI CYBAB a notifié à la S.A.R.L GENIE SARL un mémoire préalable en fixation du loyer révisé à compter du 1er juillet 2022 en fonction de la variation de l’indice national du coût de la construction conformément à l’article L.145-38 du code de commerce, soit à la somme annuelle de 15.373,84 euros hors taxes et hors charges.

Par acte extrajudiciaire signifié le 11 septembre 2024, la S.C.I. SCI CYBAB a assigné la S.A.R.L GENIE SARL à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de son assignation, la S.C.I. SCI CYBAB demande au juge des loyers commerciaux de :

“ – JUGER que le loyer révisé doit être fixé en fonction de la variation indiciaire de l’ICC.

— FIXER en conséquence le montant du loyer révisé à compter du 1er juillet 2022, à la somme de 15.373,84 annuel en principal, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées,

— CONDAMNER en conséquence la SARL GENIE à verser à la SCI CYCAB un complément de 4.782,64 euros au titre de rattrapage.

— FIXER le montant du dépôt de garantie à la nouvelle somme de 3.843,46 euros correspondant trois mois de loyers et condamner la SARL GENIE à verser à la SCI CYCAB un complément de dépôt de garantie de 597,83 euros.

— CONDAMNER la SARL GENIE à verser à la SCI CYCAB des intérêts de droit au taux légal en vertu de l’article 1155 du Code civil à compter de ce jour.

— CONDAMNER la SARL GENIE au paiement des frais de rédaction de l’avenant de600 euros.

— CONDAMNER la SARL GENIE à payer à la SCI CYCAB 1.500 euros au titre de l’ article 700

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir et la condamnation de la SARL GENIE en tous les dépens ”.

La S.A.R.L GENIE SARL n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du17 juin 2025, et la décision a été mise en délibéré au 15 octobre 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la demande de fixation du loyer révisé

L’article R.145-23 du code de commerce dispose que “ les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble ”.

Aux termes des articles L.145-38 et R.145-20 du code de commerce, le prix ne peut être révisé qu’au moins trois ans après la dernière fixation du prix, amiable ou judiciaire, et la demande doit être formée par lettre, avant que soit notifié un mémoire en révision.

Il résulte de l’application combinée des articles L.145-33 et L.145-38 du code de commerce, que s’il est rapporté la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative depuis la dernière fixation judiciaire ou amiable du loyer, le prix du bail révisé doit être fixé à la valeur locative si celle-ci est inférieure au loyer contractuel et à défaut d’une telle preuve, le prix doit correspondre à la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.

En l’espèce, les parties sont liées par un contrat de bail conclu le 3 janvier 2011, prolongé tacitement le 1er avril 2017. Il est fait état d’une révision de loyer réalisée le 1er avril 2017. De sorte que la demande de révision notifiée par la S.C.I. SCI CYBAB à la S.A.R.L GENIE SARL par lettre en date du 4 juillet 2022 est bien postérieure de plus de trois ans à la dernière fixation du prix du loyer.

Il convient de rappeler que les dispositions de la loi du 18 juin 2024, dite loi Pinel en matière indiciaire ne sont pas d’ordre public, dès lors, un article conventionnel d’indexation du loyer fondé sur l’ICC qui entend déroger à cette disposition peut trouver à s’appliquer. En l’espèce, un tel article figure dans le bail.

Le contrat de bail stipule à l’article intitulé “ REVISION ” qu’il “ est expressément convenu qu’à l’expiration de chaque période triennale, le loyer ci-dessus révisé dans les conditions prescrites par la loi, concernant les loyers d’immeubles à usage commercial, industriel ou artisanal. Il est d’ores et déjà mentionné que les révisions seront fondées sur la variation de l’indice national du coût de la Construction établi par l’INSEE.

L’indice de base étant le dernier indice publié au jour du renouvellement, soit l’indice du 4ème TRIMESTRE 2007, fixé à 1474.

L’indice de révision sera l’indice du 4ème TRIMESTRE 2011 et 2014.

Le nouveau loyer sera constaté par un avenant dont les frais seront à la charge du locataire ”.

Dans ces conditions, le loyer révisé doit être fixé en fonction de la variation de l’indice national du coût de la construction et doit se calculer en affectant au loyer initial la variation entre, d’une part le dernier indice national du coût de la construction publié à la date de fixation du précédent prix et, d’autre part, le dernier indice publié à la date à laquelle la demande de révision a été formée.

Le loyer révisé s’établit donc ainsi :

12.982,52 euros (loyer annuel) x 1948 (indice 1er trimestre 2022) / 1645 (indice 4ème trimestre 2016) = 15.373,84 euros.

Par conséquent, le loyer révisé au 1er juillet 2022 sera fixé à la somme de 15.373,84 euros par an, hors charges et hors taxes.

Il conviendra de rappeler que des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer révisé finalement dû, à compter de la saisine du juge des loyers commerciaux, soit le 11 septembre 2024, puis au fur et à mesure des échéances échues.

En revanche il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des loyers commerciaux – tels que fixés par l’article R-145-23 du code de commerce susmentionné de condamner la S.A.R.L GENIE SARL à verser à la S.C.I. SCI CYBAB un complément de 4.782,64 euros au titre de rattrapage.

Il n’appartient pas davantage au juge des loyers commerciaux de fixer le montant du dépôt de garantie et de condamner la S.A.R.L GENIE SARL au paiement d’un complément de dépôt de garantie ainsi qu’au paiement des frais de rédaction de l’avenant de 600 euros, sa compétence étant strictement limitée à la fixation du loyer renouvelé ou révisé en application des dispositions légales susvisées.

2 – Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de la condamner en outre au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Fixe à la somme annuelle de 15.373,84 euros, hors charges et hors taxes, à compter du 1er juillet 2022, le loyer révisé du bail conclu entre la S.C.I. SCI CYBAB et la S.A.R.L GENIE SARL pour les locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] ;

Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 11 septembre 2024 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date ;

Dit que le juge des loyers commerciaux est sans pouvoir pour condamner la S.A.R.L GENIE SARL à verser à la S.C.I. SCI CYBAB un complément de 4.782,64 euros au titre de rattrapage,

Dit que le juge des loyers commerciaux est sans pouvoir pour fixer le montant du dépôt de garantie et de condamner la S.A.R.L GENIE SARL au paiement d’un complément de dépôt de garantie,

Dit que le juge des loyers commerciaux est sans pouvoir pour condamner la S.A.R.L GENIE SARL au paiement des frais de rédaction de l’avenant de 600 euros,

Condamne la S.A.R.L GENIE SARL à verser à la S.C.I. SCI CYBAB la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la S.A.R.L GENIE SARL aux dépens.

Rejette toutes les autres demandes des parties,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 6], le 15 octobre 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. PERALTA