TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Julien SERVADIO ; Monsieur [D] [H]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/01951 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ECX

N° MINUTE :

9-2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 12 juin 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. TEMPLE DLD, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Julien SERVADIO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J0129

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [H], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 mai 2025

Délibéré 12 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 juin 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 12 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/01951 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ECX

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 15 septembre 2018, la SCI TEMPLE DLD a donné à bail à Monsieur [D] [H] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer de 1200 euros outre 50 euros de provision sur charges. Un dépôt de garantie de 1200 euros a été versé à l’entrée dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 19 février 2021, la SCI TEMPLE DLD a fait délivrer à Monsieur [D] [H] un congé pour reprise. Faisant suite au départ effectif du locataire, il a été procédé à un état des lieux de sortie par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2021.

Par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2024, La SCI TEMPLE DLD a fait assigner Monsieur [D] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Sa condamnation à lui payer la somme de 24035 euros en réparation des dégradations locatives, avec intérêts de droits et capitalisation des intérêts,Sa condamnation au paiement de 1800 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens, en ce compris le droit proportionnel dû au commissaire de justice sur le fondement de l’article A444-32 du code de commerce.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 mai 2025.

A l’audience, La SCI TEMPLE DLD, représentée par son conseil, a renvoyé aux termes de son assignation soutenus oralement. Elle a précisé que le montant du dépôt de garantie avait servi à compenser l’arriéré locatif au jour de la résiliation du bail, en accord entre les parties.

Bien que régulièrement assigné par procès-verbal de recherche infructueuse en application de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [D] [H] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter ni n’a fait connaître les motifs de son absence. En application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Le jugement a été mis en délibéré au 12 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les dégradations locatives et le défaut d’entretien du preneur

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention. Les articles 1730 et 1732 précisent que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure, et qu’il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Les réparations locatives sont définies par l’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987 comme étant des « travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif ».

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

Il est admis que l’indemnisation du bailleur à raison des dégradations qui affectent le bien loué et qui sont la conséquence de l’inexécution par le locataire de ses obligations n’est subordonnée ni à l’exécution de réparations par le bailleur ni à l’engagement effectif de dépenses ni à la justification d’une perte de valeur locative (Civ. 3ème, 7 janvier 2021, n°19-23.269).

Enfin, en application des dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, il est établi par huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’espèce, la SCI TEMPLE DLD verse aux débats un état des lieux d’entrée contradictoire du 15 septembre 2018 portant la mention pour chaque pièce « en très bon état » et indiquant que « l’appartement est entièrement refait et rénové ».

Or, l’état des lieux de sortie du 14 octobre 2021, effectué par acte de commissaire de justice, met en évidence des désordres dans les différentes pièces de l’appartement :

Entrée : Le « sol est sale et poussiéreux » et comporte « un éclat sur une dalle » et des dalles « fêlées ». Les murs sont « à l’état d’usage », ont « des traces de salissures » et « des traces de reprise et de rebouchage grossières ». Le plafond est « en bon état ». Le « globe (de l’éclairage) est manquant ».Cuisine : Le « sol est dans la continuité de celui précédemment constaté dans l’entrée », avec une « multitude d’éclats sur le carrelage ». Les murs sont « à l’état d’usage » et comportent « des traces de rebouchage d’aspect grossier » et des « traces de coulure de graisse ». Le plafond est « à l’état d’usage ». Un carrelage de la fenêtre est « fêlé ». S’agissant du chauffe-eau, le « siphon du groupe de sécurité est cassé ». L’évier a « de nombreuses traces de frottement » et la crédence est « fêlée en partie droite ». Les meubles sont « jaunis, caractéristique d’une coloration de tabac ».Salle de bain : La « peinture est en mauvais état général » avec des « traces de salissures et des traces de coulure ». Au plafond, « la peinture s’effrite fortement ». Des « moisissures en imposte de la fenêtre » sont repérées. Le carrelage mural est « en bon état » et au sol, « aucune dalle ne semble fêlée ». La « baignoire comporte des éclats rebouchés » et « un éclat est visible à l’intérieur ». Le « tableau commande (du porte-serviette) est cassé » tandis que la « VMC (est) encrassée, sale et poussiéreuse ».Séjour : La porte à meneau « s’ouvre et se ferme correctement » bien qu’un « éclat est visible » et des carreaux sont « défixés ». Le parquet du sol « est en mauvais état général » dans l’alignement de la fenêtre en raison d’un « défaut de planéité » tandis que, « pour le restant, le parquet est usagé ». Les murs sont « en bon état général », outre « des traces de rebouchage ». Le plafond est « en bon état ». Il est relevé que « l’ensemble est sale et poussiéreux ». Le détecteur de fumée est qualifié de « dysfonctionnel ». Des goulottes électriques « présentent des traces d’impact » et leur « cache est cassé ». Le bon fonctionnement ou non du radiateur n’a pas été vérifié.Chambre : Il est indiqué que la « peinture est usagée », « en bon état général ». Les murs comportent des « traces de salissure » et « des traces de rebouchage d’aspect grossier ». Le parquet flottant est « à l’état d’usage ». Le radiateur est « à l’état d’usage ». Enfin, le cache de la prise est « cassé ».

Dans ces conditions, la SCI TEMPLE DLD produit un devis d’un montant de 24035 euros. Il concerne toutefois une remise à neuf de l’appartement et va donc bien au-delà de la simple réparation des désordres figurant plus haut, essentiellement la salissure, des traces de moisissure dans la salle de bain, des carreaux fêlés, un parquet usager dans le séjour et des prises électriques cassées. Les autres désagréments correspondent à l’usage du bien pendant la durée du bail. Le devis est également imprécis sur plusieurs postes, notamment celui relatif à la peinture, puisqu’il ne différencie pas les pièces, ce qui empêche d’apprécier ce qui est dû ou non par le défendeur. Il s’écarte également de constatations de l’état des lieux de sortie sur plusieurs aspects, par exemple s’agissant du « remplacement à l’identique du radiateur cassé du séjour » ou du remplacement de « lames de parquet arrachées ». Au final, seront retenus dans le devis les travaux de réfection du carrelage (840 euros HT), de remplacement de la vitrerie endommagée (330 euros HT), de réparation de l’électricité à l’exception du remplacement prévu au devis du sèche-serviette de la salle de bain et du radiateur du séjour non justifiés (1005 euros HT), de rénovation de la plomberie s’agissant des joints moisis, des éclats dans la baignoire et de la réparation de la chasse d’eau (640 euros HT), ainsi que le remplacement du loquet manquant de la serrure de la porte (120 euros HT). Les autres postes du devis ne sont pas justifiés ou sont insuffisamment précis.

Monsieur [D] [H] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 3228,50 euros (840+330+1005+640+120+10% de TVA) de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le droit proportionnel dû au commissaire de justice sur le fondement de l’article A444-32 du code de commerce.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [D] [H] au paiement à La SCI TEMPLE DLD de 3228,50 euros de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

CONDAMNE Monsieur [D] [H] à verser à La SCI TEMPLE DLD la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [H] aux dépens, en ce compris le droit proportionnel dû au commissaire de justice sur le fondement de l’article A444-32 du code de commerce ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection