TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 10/04/2025

à : M^e Sébastien MENDES GIL

Copie exécutoire délivrée

le : 10/04/2025

à : M^e Anne MARTY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/09487 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6BPP

N° MINUTE :

9/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 10 avril 2025

DEMANDERESSE

Madame [R] [J], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne assistée de M^e Anne MARTY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2371

DÉFENDERESSE

[Localité 4] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sébastien MENDES GIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0173

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 31 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 avril 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 10 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/09487 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6BPP

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 14 janvier 1993 à effet au 1er février 1993, l’office public d’habitations de la ville de [Localité 4] devenu l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH a donné à bail à Mme [Y] [B] un logement à usage d’habitation n°45797 porte 177 ainsi qu’une cave situés [Adresse 2] à [Localité 5].

Mme [Y] [B] est décédée le 2 juin 2015.

Par avenant en date du 11 mars 2019, le bail a été transféré à sa fille Mme [R] [J].

Par acte de commissaire de justice en date du 29 mai 2024, Mme [R] [J] a fait assigner l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— le condamner à effectuer les travaux de remise en état des sols et murs affectés par l’humidité, de l’électricité qui n’est pas installée conformément aux règles de l’art et procéder à la dératisation de l’appartement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— ordonner qu’à défaut d’exécution des travaux précités dans un délai de deux mois à compter de la décision à intervenir l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH soit condamné à lui verser la somme de 16483,07 euros à charge pour elle d’effectuer les réparations,

— ordonner que les condamnations précitées portent intérêt au taux légal à compter de la présente assignation,

— le condamner aux dépens.

Appelée à l’audience du 5 novembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi.

A l’audience du 31 janvier 2025, Mme [R] [J], assistée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et ajoute demander la somme de 3000 euros au titre de son préjudice moral.

Au visa des articles 605, 606 et 1231-1 du code civil, et l’article 35 du règlement sanitaire départemental de [Localité 4], Mme [R] [J] explique que son appartement présente des traces de moisissures depuis plus d’un an à potentiel allergène, ce qui nécessite une décontamination avant travaux, et que des travaux d’électricité et de dératisation sont également nécessaires. Elle ajoute que le bailleur n’a engagé aucun travaux malgré ses demandes. Elle conteste avoir refusé leur exécution, expliquant ne pas avoir souhaité qu’un peintre effectue des travaux avant décontamination. Elle estime ne pas avoir de responsabilité dans les désordres, les travaux qu’elle a effectués sur le sol de son appartement étant sans lien avec ces derniers.

Au terme de ses écritures reprises à l’audience, l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH, représenté par son conseil, demande de:

— dire et juger qu’il n’a commis aucune infraction à la législation ni aucun manquement,

— débouter Mme [R] [J] de l’ensemble de ses demandes,

— la condamner à lui payer la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Au soutien de ses prétentions et au visa des articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, du décret 87-712 du 26 août 1987, des articles 1719 et 1720 du code civil et 9 du code de procédure civile, il explique avoir constaté que Mme [R] [J] avait procédé à des travaux sans son autorisation, et qu’ils ont eu pour conséquence de limiter l’aération des pièces concernées par la moisissure. Il assure qu’aucun problème d’humidité n’avait été constaté avec la précédente locataire pendant toute la durée de son bail. Il indique avoir voulu malgré cela procéder à des travaux, que la locataire a refusé. Il dit intervenir régulièrement à son domicile s’agissant de la dératisation. Enfin, il estime que les travaux d’électricité sont à la charge de la locataire.

A l’issu des débats, la décision a été mise en délibéré à ce jour, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Sur les demandes de réalisation de travaux sous astreinte

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que "le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques".

Il ressort également de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur s’engage à remettre aux locataires un logement en bon état d’usage et de réparations, dont les équipements sont en bon état de fonctionnement. S’ajoutent à cette obligation de délivrance celles d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état d’usage et d’y réaliser toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en usage et à l’entretien des locaux loués.

Le propriétaire qui manque à ses obligations de délivrance d’un logement décent et d’entretien peut être condamné à verser à ses locataires des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.

Au terme de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Mme [R] [J] produit à l’appui de sa demande :

— un courrier de la Direction du logement et de l’habitat de la ville de [Localité 4] en date du 24 juillet 2023 suite à un contrôle sanitaire constatant la présence de traces de moisissures notamment dans la salle de bains, au pourtour de la fenêtre (sans aucun système de ventilation) et dans la chambre située à droite de la salle de bains, en imposte de la fenêtre ainsi que sur le mur et le plafond au niveau d’une armoire

— des photos des lieux,

— un rapport d’analyse de la direction de la santé publique en date du 15 février 2024, effectué suite à une demande médicale, dont il ressort que « le logement présente des moisissures typiques des habitats présentant des problèmes d’humidité avec une surface supérieure à 3m2 qui est le critère d’insalubrité, la plupart des moisissures identifiées possédant un potentiel allergisant avec des effets sur la santé respiratoire, les surfaces doivent être soigneusement nettoyées selon un protocole joint, une recherche de l’origine de l’humidité doit être entreprise, et une amélioration de la ventilation contribuerait à l’élimination de l’humidité »,

— un courrier de la Direction du logement et de l’habitat de la ville de [Localité 4] en date du 5 mars 2024 suite à un contrôle sanitaire du 9 janvier 2024 constatant des moisissures dans la chambre située à droite de la salle de bains, des moisissures dans cette dernière, sur le mur mitoyen à la façade de l’immeuble (absence totale de système d’aération dans cette pièce), ainsi qu’un luminaire défectueux au-dessus du lavabo (fils électriques apparents). Des difficultés d’ouverture et de fermeture d’une fenêtre y sont également constatés, ce qui n’assure plus une protection efficace contre les intempéries et laisse pénétrer l’air du fait d’un gond cassé,

— un courrier du secrétariat de la commission de médiation de [Localité 4] rejetant le cours gracieux de Mme [R] [J] en vue d’une offre de logement, en l’absence de situation d’insalubrité établie par un rapport d’une autorité administrative,

— deux courriers par avocat en date des 9 janvier 2024 et 25 mars 2024 adressés au bailleur,

— une attestation de témoin.

L’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH produit :

— des justificatifs de dératisation en date des 5 juillet 2016, 2 et 9 octobre 2017, septembre 2019, 21 février et 6 mars 2018, 22 juin 2022, 21 et 28 mars 2023, 2 et 27 février 2024,

— un bon de commande en date du 1er octobre 2024 pour des travaux à réaliser entre le 1er et le 25 octobre 2024 par la société SMDR BAT 92,

— un mail en date du 13 novembre 2024 de la société SMDR BAT 92 adressé au bailleur, indiquant que Mme [R] [J] ne souhaite pas la réalisation des travaux.

Il ressort de ces éléments tout d’abord concernant la présence de souris que le bailleur intervient régulièrement pour faire procéder à la dératisation des lieux, en dernier état en février 2024 après le premier courrier par avocat. Il est manifestement diligent sur ce point. Si le deuxième courrier par avocat, datant du mois de mars 2024, évoque de nouveau le problème, il n’y est pas précisé que la récente intervention du mois de février n’a pas été efficace et le bailleur a légitimement pu penser avoir résolu la difficulté. Dans la mesure où aucune opposition n’existe chez le bailleur pour faire procéder à des interventions de dératisation, il ne sera pas condamné sur ce point.

S’agissant de l’électricité dans la salle de bains, des travaux étaient prévus en octobre 2024 selon le bon de commande en date du 1er octobre 2024, ce qui démontre que le bailleur est d’accord pour intervenir sur ce point. Sa condamnation à entreprendre ces travaux n’est ainsi pas nécessaire.

S’agissant de l’humidité, il n’est pas contestable que le logement présente des traces de moisissures rendant nécessaire une intervention. L’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH a à ce titre diligenté une entreprise pour effectuer une remise en état des deux pièces impactées puisqu’étaient prévus des travaux de peinture et la pose d’une ventilation dans une chambre et dans la salle de bain. Ce qui a empêché la mise en œuvre de ces travaux est le fait que Mme [R] [J] demande une désinfection avant, ce qui est en effet préconisé par le rapport d’analyse de la direction de la santé publique en date du 15 février 2024. Il sera retenu que la demanderesse n’a pas refusé les travaux mais a fait une demande légitime de décontamination au préalable.

L’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH expose que Mme [R] [J] est responsable des désordres en ayant effectué des travaux sans autorisation, notamment en réhaussant le niveau des sols ce qui obstrue désormais les ouvertures sous les portes et empêche ainsi l’air de circuler. La réalité de ces travaux n’est pas contestée par Mme [R] [J], qui estime cependant qu’ils sont sans lien avec les désordres qu’elle connaît dans son appartement. S’il doit être relevé que l’appartement n’a semble-t-il pas connu une telle dégradation lorsque sa mère vivait dans le logement alors que son bail a duré plus de vingt, et que les désordres interviennent a priori peu après des travaux non autorisés, il est probable qu’ils aient un lien avec les moisissures observées depuis plus d’un an. Il n’est toutefois fourni par l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH aucun élément concret à l’appui de son hypothèse tel qu’un constat ou une expertise, de telle sorte que la responsabilité de la locataire dans les désordres rencontrés ne peut pas être affirmée. En outre, le bailleur ne fait aucune demande s’agissant de ces travaux non autorisés.

Au regard de ces éléments, il sera considéré d’une part que les travaux de remise en état des sols et murs affectés par l’humidité sont nécessaires, incluant leur décontamination, et l’établissement public [Localité 4] HABITAT sera condamnée à les effectuer dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision. Il ne sera par contre pas condamné à effectuer une dératisation car il est habituellement diligent sur ce point, de même que les travaux d’électricité dans la salle de bains qui étaient prévus et auraient pu se dérouler dès le mois d’octobre, le bailleur étant invité à les reprogrammer.

L’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH ayant prévu avant l’audience de réaliser des travaux de peinture et de mise en place de ventilations dans les deux pièces litigieuses, il n’apparaît ni nécessaire de prononcer une astreinte, ni d’envisager l’inexécution en accordant à la demanderesse la possibilité de les faire réaliser elle-même.

Sur le préjudice moral

Au terme de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison du retard dans l’exécution soit à raison de l’inexécution de l’obligation, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, Mme [R] [J] sollicite la somme de 3000 euros en indiquant que le bailleur n’a pas procédé à des travaux nécessaires alors que l’assignation date du mois de mai 2024, et qu’un seul logement lui a été proposé lors de sa demande de changement d’appartement.

Or, il a déjà été indiqué que le bailleur avait prévu des travaux au mois d’octobre 2024, seule la décontamination des lieux n’ayant pas été prévue. Si Mme [R] [J] justifie de ses tentatives d’échange d’appartement avec d’autres locataires, et d’un refus de logement social, elle ne justifie pas d’avoir effectué une telle demande spécifiquement auprès de son bailleur. Mme [R] [J] ne justifie ainsi pas sa demande et sera déboutée à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Il résulte de l’article 696 du Code de procédure civile que les dépens sont mis à la charge de la partie perdante, à moins que le juge, par décision motivée, n’en décide autrement. L’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH supportera les dépens de la présente instance et sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, compatible avec la présente procédure, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe:

CONDAMNE l’établissement public [Localité 4] HABITAT – OPH à effectuer les travaux de remise en état des sols et mur affectés par l’humidité de l’appartement n°45797 porte 177 situé [Adresse 2] à [Localité 5], comprenant la décontamination des lieux, dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision,

DEBOUTE Mme [R] [J] de ses autres demandes,

DEBOUTE l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH à supporter les dépens de l’instance,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 avril 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier La juge