TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 16 JANVIER 2026

N° RG 25/01662 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FI72

Nac :5AB

Minute:

Jugement du :

16 janvier 2026

S.A. [Adresse 8]

c/

Monsieur [K] [N]

Madame [H] [A] épouse [N]

DEMANDERESSE

S.A. HLM MON LOGIS

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par Maître Chloé RICARD de la SELAS FIDAL, avocats au barreau D’AUBE

DEFENDEURS

Monsieur [K] [N]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 4]

représenté par M^e David SCRIBE, avocat au barreau D’AUBE

Madame [H] [A] épouse [N]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 07 novembre 2025 tenue par Madame Odile SIMART, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes assisté(e) de Madame Julie DOMITILE, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 16 janvier 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 02 août 2017, la SA [Adresse 8] a donné à bail à M. [K] [N] et Mme [H] [I] épouse [N] un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 352,64 € et 174,69 € de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2025, la SA HLM MON LOGIS a fait assigner M. [K] [N] et Mme [H] [I] épouse [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes en vue de prononcer la résiliation du bail et d’ordonner leur expulsion des lieux.

A l’audience du 07 novembre 2025, la SA [Adresse 8] – représentée par son conseil – reprend les termes de son assignation et demande au tribunal de :

prononcer la résiliation du bail d’habitation ; ordonner l’expulsion de M. [K] [N] et Mme [H] [I] épouse [N] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; condamner solidairement M. [K] [N] et Mme [H] [I] épouse [N] de toute somme dont ils seraient redevables au titre des charges et loyers impayés ; condamner solidairement M. [K] [N] et Mme [H] [I] épouse [N] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges en cours jusqu’à libération des lieux ; débouter Mme [H] [I] épouse [N] de ses demandes ; condamner solidairement M. [K] [N] et Mme [H] [I] épouse [N] à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner solidairement M. [K] [N] et Mme [H] [I] épouse [N] aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la SA HLM MON LOGIS se prévaut des articles 1224, 1103, 1104, 1728, 1729, et 1741 du code civil ainsi que de l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989 et fait valoir que M. [K] [N] et Mme [H] [I] épouse [N] manquent à leur obligation de jouissance paisible des lieux. Le bailleur indique que les locataires perturberaient leur voisinage par des bruits, tapages nocturnes, dégradations des parties communes, squatte, consommation de drogue, encombrement des parties communes, jets de détritus par les fenêtres, branchement sauvage et entrave du passage par des véhicules. La SA [Adresse 8] expose que ses agissements répétés perdurent depuis 2017, sont commis par les locataires ainsi que leurs enfants, et ont donné lieux à plusieurs réclamations du voisinage dont les témoignages sont circonstanciés, détaillés et concordants.

La SA HLM MON LOGIS soutient que la présente action est fondée sur la responsabilité contractuelle et l’obligation de jouissance paisible des lieux loués qui ne s’apparente pas à une action en trouble anormal de voisinage de sorte qu’elle ne se trouve pas soumise à l’obligation d’une tentative préalable de résolution amiable du litige prévue à l’article 750-1 du code de procédure civile.

La demanderesse expose également que la partie adverse ne démontre pas le non-respect des dispositions de l’article 56 du code de procédure civile dont la rédaction a été réformée depuis le 01 janvier 2020.

Enfin, elle argue que la défenderesse ne rapporte pas la preuve d’une faute du bailleur de sorte que sa demande de dommages et intérêts se trouve infondée.

Mme [H] [I] épouse [N] – représentée par son conseil – s’en réfère à ses dernières écritures et demande au tribunal, à titre principal, de rejeter les demandes, fins et conclusions de la SA [Adresse 8].

A titre subsidiaire, Mme [H] [I] épouse [N] demande au tribunal de juger qu’elle n’est pas l’auteur de trouble anormal de voisinage.

En tout état de cause, Mme [H] [I] épouse [N] demande au tribunal de :

condamner la SA HLM MON LOGIS à lui verser une somme de 500 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; condamner la SA [Adresse 8] à lui verser une somme de 500 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ; condamner la SA HLM MON LOGIS à lui verser la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la SA [Adresse 8] aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, Mme [H] [I] épouse [N] se prévaut à titre principal des articles 56 et 750-1 du code de procédure civile et soulève l’irrecevabilité des demandes de la SA HLM MON LOGIS arguant qu’elle ne rapporte pas la preuve d’avoir satisfait à l’obligation de tentative préalable de résolution amiable du litige applicable aux troubles normaux du voisinage.

A titre subsidiaire, Mme [H] [I] épouse [N] réfute l’ensemble des comportements dont on l’accuse. Elle soutient que les attestations produites sont des attestations de complaisance et qu’aucun voisin n’a déposé plainte à son encontre.

Mme [H] [I] épouse [N] expose que la présente procédure est abusive en ce qu’elle n’a pas été précédée d’une conciliation préalable justifiant des dommages et intérêts. Elle estime également tirer un préjudice moral de l’introduction de cette instance.

Bien que convoqué par un acte de commissaire de justice remis à étude le 30 mai 2025, M. [K] [N] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE DES DEMANDES :

L’article 750-1 du code de procédure civle dispose que “En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants:

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution.”.

En l’espèce, Mme [H] [I] épouse [N] soulève l’irrecevabilité des demandes de la SA [Adresse 8] qui ne justifie d’aucune tentative préalable de conciliation ou médiation.

Cependant, la présente action en résiliation de bail pour inexécution des obligations contractuelles ne constitue pas une action en trouble anormal de voisinage, cette dernière correspondant à une action en responsabilité civile extracontractuelle échappant d’ailleurs à la compétence du juge des contentieux de la protection.

De plus, l’action en résiliation de bail n’est pas soumise aux dispositions de l’article 750-1 précité en ce qu’elle constitue une demande indéterminée.

Dès lors, les demandes de la SA HLM MON LOGIS seront dites recevables.

II. SUR LA RESILIATION :

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu'« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ».

Selon les dispositions de l’article 1217 du code civil : « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

Aux termes de l’article 1741 du code civil, “le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements”.

L’article 1227 du code civil précise que « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. » et l’article 1228 du même code prévoit que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. ».

Enfin, les effets de la résolution judiciaire du bail sont prévues à l’article 1229 du code civil qui dispose que "La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.".

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu à deux obligations principales, d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention et de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 oblige le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 9.2 du bail stipule que « le locataire est obligé : […] b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; […]

Le locataire devra en outre : a) Jouir des lieux loués en bon père de famille, suivant la destination qui leur a été donnée au contrat, sans rien faire qui puisse nuire à la tranquillité des autres locataires et à la bonne tenue du logement ; le fait d’occasionner des troubles de voisinage pourra entraîner la mise en oeuvre d’une procédure de constatations de troubles de voisinage devant le juge afin de voir prononcer la résiliation du bail pour ce motif. Le locataire est responsable des dégradations et troubles de jouissance causés par lui-même, les proches qui vivent avec lui ou par d’autres personnes qu’il a introduites dans les lieux ;».

En l’espèce, la SA [Adresse 8] verse au débat :

trois attestations en date du 07 septembre 2017, du 17 octobre 2017 et du 25 octobre 2017 de Mme [V] [P], dans laquelle celle-ci se plaint des nuisances sonores nocturnes répétées de la famille résidant à l’appartement [Adresse 5], et consistant en des travaux, des coups dans les murs, des déplacements de meubles, des enfants qui courent, sautent et cris. Elle évoque également des nuisances sonores la journée avec de la musique forte et des portes qui claquent. une attestation en date du 24 octobre 2017 de Mme [C] [F], dans laquelle elle se plaint des nuisances sonores provoquées par la famille [N] ainsi que de la présence récurrente de saletés au rez-de-chaussée ayant débuté à l’arrivée de la famille [N] dans l’immeuble.une attestation en date du 24 octobre 2017 de M. [T] [R] dans laquelle il se plaint des nuisances sonores occasionnées par la famille [N] surtout le soir et la nuit. Ils évoquent des réunions nocturnes dans les caves générant du bruit ainsi que des jets d’ordures. Une photographie d’un câble électrique partant d’une fenêtre au 2e étage de l’immeuble pour aller vers une porte fermé en traversant un étage ainsi qu’un courriel indiquant que ce câble a été retiré le 05 septembre 2023. Des photographies de la façade de l’immeuble souillée ainsi que les espaces verts autour.un procès-verbal de constat par acte de commissaire de justice du 16 avril 2025, aux termes duquel est constaté que le sol engazonné est recouvert de nombreux déchets principalement d’origine ménagère et que la façade de l’immeuble [Adresse 1] est souillé et présente des traces noirâtres ainsi que des dégoulinures du sol jusqu’en dessous de la fenêtre de l’appartement 23. un rapport d’information de la police municipale en date du 30 avril 2025 indiquant qu’il a été constaté que des membres de la famille [N] sont impliqués régulièrement dans des cas de squats des parties communes du bâtiment situé [Adresse 1] , à savoir les cages d’escalier et le local technique du palier du 2e étage. Les mains courantes détaillées mentionnent notamment la présence de M. [E] [N]. un procès-verbal de constat par acte de commissaire de justice en date du 02 avril 2025 aux termes duquel la présence de déchets au sol et les salissures sur la façade de l’immeuble sont à nouveaux constatés. Le commissaire de justice relate également l’entrevue ayant lieu avec Mme [N] qui reconnaît jeter des détritus et notamment des huiles de cuisson par la fenêtre et s’engage à cesser ce comportement ainsi que pour l’ensemble des membres de sa famille. un courriel interne à la SA HLM MON LOGIS attestant que la façade de l’immeuble et la pelouse ont été nettoyés suite à l’intervention de professionnels mandatés par elle. des photographies montrant la présence de chaises dans un local dont le sol est sale.

De ces éléments, il apparaît que les plaintes du voisinage pour des nuisances sonores sont anciennes et n’ont pas été réitérées postérieurement à fin 2017.

Toutefois, la SA [Adresse 8] rapporte la preuve que M. [K] [N] et Mme [H] [I] épouse [N], et les personnes qu’ils hébergent, ont jeté à plusieurs reprises des déchets par leur fenêtre souillant le sol gazonné de l’immeuble ainsi que la façade qui a dû être remise en état par le bailleur. Il est également démontré que les services de l’ordre ont, à plusieurs reprises, constaté que des membres de la famille [N] squattent les parties communes de l’immeuble et notamment un local technique laissant supposer que les photographies montrant des chaises dans un local particulièrement sale sont des photographies dudit local technique. Ces occupations des parties communes étaient déjà évoquées par le voisinage en 2017.

Ainsi, il apparaît que M. [K] [N] et Mme [H] [I] épouse [N] et les personnes qu’ils hébergent ont troublé leur voisinage par des bruits au cours de l’année 2017, puis en 2025, par des jets de détritus par leur fenêtre causant des dégâts aux parties communes et par l’occupation des parties communes ayant donné lieu à des signalements à la Police municipale. Ces troubles constituent des manquements suffisamment graves et réitérés à l’obligation de jouissance paisible des lieux.

Mme [H] [I] épouse [N] soutient que le bailleur ne rapporte pas la preuve que les troubles évoqués puissent lui être imputés. Toutefois, l’ensemble des éléments versés par la SA HLM MON LOGIS nomme la famille [N] ou même distinctement des personnes portant ce nom de famille, ou indique les occupants de l’appartement 23, soit M. [K] [N] et Mme [H] [I] épouse [N]. Ces mentions suffisamment précises permettent d’imputer à M. [K] [N] et Mme [H] [I] épouse [N] et aux personnes qu’ils hébergent, les nuisances arguées.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée. De plus, les prestations échangées au cours du bail ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution de sorte que la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs des défendeurs sera prononcée à la date du 16 janvier 2026.

M. [K] [N] et Mme [H] [I] épouse [N] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [K] [N] et Mme [H] [I] épouse [N] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la SA [Adresse 8], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [K] [N] et Mme [H] [I] épouse [N].

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort du relevé de compte locatif produit par la SA HLM MON LOGIS, arrêté à la date du 04 novembre 2025, une absence dette locative, le solde débiteur restant dû correspondant à l’échéance du loyer mensuel en cours. La demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif sera donc rejetée.

Par ailleurs, au regard de la résiliation du bail, il convient de condamner solidairement M. [K] [N] et Mme [H] [I] épouse [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 16 janvier 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES DE DOMMAGES ET INTERETS :

Sur le préjudice moral

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Mme [H] [I] épouse [N] soutient tirer un préjudice moral de l’engagement de la présente procédure.

Cependant elle ne rapporte la preuve d’aucune faute de la SA [Adresse 8] dont les demandes ont été accueillies. Dès lors sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la procédure abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol. L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’étant pas, en soi, constitutif d’une faute, l’abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par le tribunal.

En l’espèce, aucune faute ou abus ne peut être tiré de l’introduction de la présente instance par la SA HLM MON LOGIS dont les demandes ont d’ailleurs été accueillies.

Dès lors, la demande de dommages et intérêts de Mme [H] [I] épouse [N] pour procédure abusive sera rejetée.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [K] [N] et Mme [H] [I] épouse [N], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens.

M. [K] [N] et Mme [H] [I] épouse [N] seront condamnés in solidum à verser à la SA [Adresse 8] une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires que le demandeur a dû entreprendre.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable les demandes de la SA HLM MON LOGIS ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 02 août 2017entre la SA [Adresse 8] et M. [K] [N] et Mme [H] [I] épouse [N] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], aux torts exclusifs du défendeur et à la date du 16 janvier 2026 ;

ORDONNE en conséquence à M. [K] [N] et Mme [H] [I] épouse [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement;

DIT qu’à défaut pour M. [K] [N] et Mme [H] [I] épouse [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA HLM MON LOGIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [N] et Mme [H] [I] épouse [N] à verser à la SA [Adresse 8] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 16 janvier 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE la SA HLM MON LOGIS de sa demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif ;

DEBOUTE Mme [H] [I] épouse [N] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

DEBOUTE Mme [H] [I] épouse [N] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE in solidum M. [K] [N] et Mme [H] [I] épouse [N] à verser à la SA [Adresse 8] une somme de 500,00 € (CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [K] [N] et Mme [H] [I] épouse [N] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'[Localité 7] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Le greffier, Le président,