TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Juin 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 18 Avril 2024

GROSSE :

Le 14 juin 2024

à M^e Olivier GIRAUD

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EXPEDITION :

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N° RG 24/01232 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4TGT

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. VILIA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Olivier GIRAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [F] [H]

née le 20 Octobre 1995 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [O] [I]

né le 20 Juin 1991 à (13), demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous signature privée en date du 20 janvier 2023, la SAS VILIA a donné à bail à Madame [F] [H] et Monsieur [O] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 654,49 euros outre 164,76 euros de provision sur charges et un stationnement n° V00025362G, accessoire au logement, moyennant un loyer mensuel de 50 euros par mois.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS VILIA a fait signifier à Madame [F] [H] et Monsieur [O] [I], par acte de commissaire de justice en date du 18 octobre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2 542,05 euros ;

Par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2024, dénoncé le 21 février 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône et auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SAS VILIA a fait assigner Madame [F] [H] et Monsieur [O] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

En conséquence,

— ordonner l’expulsion des preneurs ainsi que celle de tous occupants de leur chef sans délai et ce avec l’assistance de la force public et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner solidairement Madame [F] [H] et Monsieur [O] [I] au paiement :

* de la somme de 5 075,86 euros au titre des loyers et charges impayés au 7 février 2024, et ce avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et de charges jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit,

* de la somme de 750 euros au titre de l’application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 avril 2024.

A l’audience, la SAS VILIA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 7 486,39 euros au 3 avril 2024, échéance du mois d’avril incluse.

Bien que régulièrement cités à étude, Madame [F] [H] et Monsieur [O] [I] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

La décision a été mise en délibéré au 13 juin 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

Dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 20 février 2024 a été dénoncée le 21 février 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines mois au moins avant l’audience du 18 avril 2024.

Aux termes de l’article II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale.

Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La SAS VILIA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 19 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 ;

La SAS VILIA a justifié en cours de délibéré être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et parant, de sa qualité à agir.

Par conséquent la société SAS VILIA est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 20 janvier 2023 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [F] [H] et Monsieur [O] [I] le 18 octobre 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 2 542,05 euros au titre des loyers et charges impayés ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 18 décembre 2023 et que le bail liant les parties est résilié de plein droit à cette date.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [F] [H] et Monsieur [O] [I] sont redevables des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le bail 20 janvier 2023 contient une clause portant sur la solidarité des cotitulaires pour le paiement de loyers et de charges (clause VIII).

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la société demanderesse, Madame [F] [H] et Monsieur [O] [I] seront tenus solidairement au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du dernier loyer et des charges, soit 861,01 euros, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux, laquelle indemnité sera indexée selon les termes du bail.

La SAS VILIA fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé à la somme de 7 486,39 euros au 3 avril 2024, ce décompte actualisé sera retenu même si Madame [F] [H] et Monsieur [O] [I] n’ont pas comparu, la société bailleresse ayant sollicité dans l’assignation le paiement d’indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail;

Vu le décompte produit aux débats, il convient de déduire du montant demandé la somme de 158,72 euros référente au frais de justice ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur 7 327,67 euros au 3 avril 2024, Madame [F] [H] et Monsieur [O] [I] seront condamnés solidairement à payer à la SAS VILIA la somme de 7 327,67 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 3 avril 2024, terme du mois d’avril inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si les locataires se libèrent de leur dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [F] [H] et Monsieur [O] [I] ne sollicitent pas de délais de paiement ; de surcroît ni Madame [F] [H] et Monsieur [O] [I] ni la SAS VILIA n’ont sollicité la suspension de la clause résolutoire ;

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [F] [H] et Monsieur [O] [I] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec au besoin le concours de la force publique ;

Sur les demandes accessoires

Madame [F] [H] et Monsieur [O] [I] qui succombent supporteront la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

Au regard des situations respectives des parties, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la SAS VILIA qui sera déboutée de sa demande de ce chef.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence

DECLARONS la société SAS VILIA recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 18 décembre 2023,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail du 20 janvier 2023 liant les parties au 18 décembre 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [F] [H] et Monsieur [O] [I] de libérer les lieux situé [Adresse 4] (appartement et stationnement n° V00025362G), dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que faute par Madame [F] [H] et Monsieur [O] [I] de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS solidairement Madame [F] [H] et Monsieur [O] [I] à payer à la SAS VILIA la somme de 7 486,39 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 3 avril 2024, terme d’avril inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement Madame [F] [H] et Monsieur [O] [I] à payer à la SAS VILIA, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation de 861,01 euros à ce jour, avec intérêts au taux légal et indexation selon les termes du bail, ce à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTONS la SAS VILIA de sa demande en paiement au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Madame [F] [H] et Monsieur [O] [I] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE