TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Références :

N° RG 25/00603 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E32ZZ

MINUTE N°2026/ 147

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 24 Février 2026

E.P.I.C. L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE L’HERAULT

c/

[Z] [B]

Copie exécutoire délivrée à

Maître Arnaud DUBOIS

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEUR :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE L’HERAULT dit HERAULT LOGEMENT

immatriculé au RCS sous le n° 273 400 010

pris en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Maître Arnaud DUBOIS de la SCP RAMAHANDRIARIVELO – DUBOIS- MERLIN, avocats au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDERESSE :

Madame [Z] [B]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

réputée contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 16 décembre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 5 avril 2022 avec prise d’effet au 7 avril 2022, L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE L’HERAULT DIT HERAULT LOGEMENT (ci-après dénommé HERAULT LOGEMENT) a donné à bail à Mme [B] [Z] un local à usage d’habitation sis [Adresse 5] pour un loyer initial mensuel de 379.50 € et 57.46 € pour provision sur charges .

Des loyers étant demeurés impayés, HERAULT LOGEMENT, selon acte de commissaire de justice en date du 20 février 2025, a fait signifier Mme [B] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire incluse dans le contrat de bail, remis en l’étude, un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code, pour un montant total de 831.15 € dont 749.46 € en principal au titre des arriérés de loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, HERAULT LOGEMENT a assigné Mme [B] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

— Condamner Mme [B] [Z] à payer par provision à HERAULT LOGEMENT la somme de 804.16 € ;

— Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise au bénéfice du propriétaire ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [B] [Z] et de ses biens et de toutes personnes dans les lieux de son chef et ce avec l’assistance du serrurier et de la [Localité 5] Publique s’il y a lieu ;

— Condamner Mme [B] [Z] à verser une indemnité d’occupation égale au montant des loyers, charges comprises, indexée dans les mêmes conditions que le montant du loyer contractuel jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés, et payable chaque mois à terme échu ;

— Rappeler que les délais éventuellement accordés ne pourront affecter l’exécution du contrat ;

— Condamner Mme [B] [Z] à verser au requérant la somme de 400.00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Mme [B] [Z] aux entiers dépens de l’instance et de son exécution en ce compris le coût du commandement de payer ;

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience. Il en ressort que les impayés de loyers sont liés à une perte de revenus consécutive à un licenciement après une liquidation de la société dans laquelle elle travaillait en CDI. Mme [B] [Z] est restée sans ressources durant 6 mois avant d’ouvrir ses droits à l’ARE, l’employeur n’ayant pas fourni les documents ad hoc à France Travail. Elle a ensuite perçu 3000.00 € versés par le fond d’aide de garantie qui lui ont permis de rembourser des créances et son fils, apprenti a également honoré des charges. Elle a effectué un premier versement de 850.00 € le 2 décembre 2025 afin de diminuer sa dette locative et l’a soldée le 5 décembre 2025 par un virement de 447.51 €. Elle souhaite se maintenir dans les lieux.

A l’audience du 16 décembre 2025 à laquelle l’affaire est retenue, le conseil de HERAULT LOGEMENT se désiste de son action en acquisition de la clause résolutoire et résiliation de bail, indique que l’assurance contre les risques locatifs est à jour et maintient le surplus de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Mme [B] [Z], bien que régulièrement assignée ne comparaît pas et n’est pas représentée. Cependant elle a adressé un mail au tribunal judiciaire le 15 décembre 2025 par lequel elle indiquait que la dette locative avait été intégralement régularisée et s’excusait de son absence à l’audience du lendemain pour des raisons médicales sérieuses, ayant été hospitalisée récemment et se trouvant encore en convalescence. Elle joignait une autorisation de fin d’hospitalisation en date du 14 décembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l’Hérault le 14 octobre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 16 décembre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, HERAULT LOGEMENT justifie de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 24 février 2025 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation le 10 octobre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par HABITAT LOGEMENT apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail de location conclu le 5 avril 2022 avec prise d’effet au 7 avril 2022 contient une clause résolutoire (article VIII) qui prévoit qu’après un délai de deux mois au titre des arriérés locatifs au terme duquel un commandement de payer est resté infructueux le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 février 2025 à Mme [B] [Z] pour la somme de 831.15 € dont en principal la somme de 749.46 € au titre des arriérés locatifs.

Il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater en l’espèce que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail locatif étaient réunies à la date du 21 avril 2025 au titre des arriérés locatifs.

3°) Sur le désistement de HERAULT LOGEMENT

A l’audience, le conseil de HERAULT LOGEMENT indique qu’il se désiste de son action en acquisition de la clause résolutoire et en résiliation de bail et précise que l’assurance contre les risques locatifs est à jour.

Mme [B] [Z], non présente à l’audience ni représentée, ne formule de fait aucune observation à ce sujet mais a informé par un mail au juge de céans les raisons de sa carence et a indiqué connaître l’intention du bailleur de se désister de son action à la suite du règlement intégral de la dette locative.

Dès lors il y a lieu de constater le désistement HERAULT LOGEMENT de son action en acquisition de la clause résolutoire et de résiliation du bail ainsi que de tous les effets et conséquences.

Sur les mesures accessoires et la solidarité

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce le conseil de HERAULT LOGEMENT maintient sa demande.

Mme [B] [Z], non comparante ni représentée, n’apporte de fait aucun élément de nature à opposer une contestation.

Dès lors, Mme [B] [Z] sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance et de son exécution en ce compris le coût du commandement de payer.

2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En la cause l’équité commande que soit écartée l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence HERAULT LOGEMENT sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc constatée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 avril 2022 avec prise d’effet au 7 avril 2022 entre d’une part HERAULT LOGEMENT et d’autre part Mme [B] [Z] concernant un local à usage d’habitation sis [Adresse 5] sont réunies à la date du 21 avril 2025 en raison du non-paiement des arriérés locatifs ;

CONSTATONS le désistement de HERAULT LOGEMENT de sa demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et de ses conséquences, la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation lesquelles prétentions deviennent par suite sans objet ;

CONDAMNONS Mme [B] [Z] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer ;

DEBOUTONS HERAULT LOGEMENT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure et du surplus;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Mme [B] [Z] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le VINGT-QUATRE FEVRIER DEUX MILLE VINGT-SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,