TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [N] [A]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Barbara GIRAUDAT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00697 – N° Portalis 352J-W-B7J-C63AB

N° MINUTE :

5

JUGEMENT

rendu le 21 mai 2025

DEMANDEURS

Monsieur [D] [T], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Barbara GIRAUDAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0566

Madame [L] [T], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Barbara GIRAUDAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0566

Monsieur [V] [T], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Barbara GIRAUDAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0566

DÉFENDERESSE

Madame [N] [A], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 21 mai 2025 par Jean CORBU, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 21 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/00697 – N° Portalis 352J-W-B7J-C63AB

Monsieur [D] [T] est propriétaire de divers biens immobiliers dépendant d’un immeuble sis [Adresse 4] pour en avoir acquis la nue-propriété aux termes d’une donation à titre de partage anticipé reçue par acte authentique an date du 27 mai 2017, et l’usufruit au décès du dernier de ses parents, Madame [F] [T], intervenu le 5 octobre 2023.

Par acte authentique en date du 27 mai 2005, Monsieur [H] [T] et son épouse, Madame [F] [T] aux droits des quels se trouvent aujourd’hui leur fils, Monsieur [D] [T], ont donné à bail à usage d’habitation à Madame [N] [A] un appartement sis [Adresse 5].

Cette location était consentie pour trois ans ayant commencé à courir le 1er mai 2005, moyennant un loyer mensuel en principal de 602 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 77 euros.

Le bail s’est poursuivi à plusieurs reprises par tacite reconduction et à ce jour, le loyer mensuel en principal s’élève à 748,63 euros, outre une somme de 110 euros à titre de provision pour charges.

La locataire ayant cessé de payer régulièrement ses loyers, Monsieur [D] [T] ainsi que son frère et sa sœur, Monsieur [V] [U] [B] [T] et Madame [L] [C] [W] [T], ces derniers étant créanciers d’une partie de la dette, ont le 27 mai 2024, fait délivrer à la locataire un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant de 17166,48 euros arrêté à mai 2024 inclus, resté infructueux.

Par assignation délivrée le 6 novembre 2024, Monsieur [D] [T], Monsieur [V] [U] [B] [T] et Madame [L] [C] [W] [T] ont attrait Madame [N] [A], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Le bailleur a demandé à la juridiction, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre principal :

Constater acquise au profit des bailleurs la clause résolutoire insérée au bail pour défaut d’assurance ;

A titre subsidiaire :

Constater acquise au profit des bailleurs la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement dans le délai légal du commandement de payer ;

A titre infiniment subsidiaire :

Prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave à ses clauses et obligations, notamment en raison du déséquilibre contractuel né de la mise à disposition d’un bien sans sa contrepartie ;

En tout état de cause,

Rejeter tous délais de paiement et pour quitter les lieux, ainsi que toute demande tendant à voir écartée l’exécution provisoire de droit, nonobstant appel et sans caution ;

Prononcer l’expulsion des lieux loués du défendeur et celle de tous occupants de son chef, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, le sort des meubles éventuellement laissé sur place étant par ailleurs tranché par les dispositions applicables du code des procédures civiles d’exécution ;

Supprimer le délai de deux mois ;

Condamner la partie défenderesse à payer aux demandeurs :

— la somme de 14762,72 euros à Monsieur [D] [T],

— la somme de 3777,77 euros à Madame [L] [T],

— la somme de 3777,77 euros à Monsieur [V] [T], selon décompte d’arriéré locatif arrêté au mois de novembre 2024 inclus ;

Outre intérêts au taux légal à compter de chaque échéance respective ;

— une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, ou subsidiairement de la date du présent jugement, et jusqu’à libération définitive des lieux par remise des clefs à Monsieur [D] [T], égale au loyer contractuel, charges en sus, et dont le montant variera chaque année à la date anniversaire du prononcé du jugement à intervenir, en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers ;

—  400 euros à chacun des trois demandeurs (soit 1200 euros au total), au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 27 mai 2024.

Lors de l’audience du 20 mars 2025, les bailleurs, représentés, ont sollicité le bénéfice des termes de leur assignation.

Lors de l’audience, les bailleurs, représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice des termes de leur assignation.

Madame [N] [A], citée par remise de l’acte à l’étude, n’est ni présente, ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur la demande, le juge n’y faisant droit que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (le 14 novembre 2024).

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été régulièrement signifié à Madame [N] [A], le 27 mai 2024, aux fins de paiement des loyers échus, pour un montant de 17166,48 euros au mois de mai 2024 inclus.

Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai de six semaines pour le paiement des causes pécuniaires dudit commandement.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 9 juillet 2024, soit six semaines après la délivrance dudit commandement du fait du non- paiement intégral des causes dudit commandement et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Madame [N] [A] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient d’observer que les lieux loués appartenaient en pleine propriété à Monsieur [H] [T] et à son épouse [F] [T].

Par acte authentique du 27 mai 2017, ils ont fait donation à titre de partage anticipé de leurs biens immobiliers à leurs trois enfants, mais en faisant réserve à leur profit et leur vie durant de l’usufruit desdits biens (pièce 2 des requérants).

Aux termes de cet acte, Monsieur [D] [T] s’est ainsi vu attribuer la nue-propriété des locaux loués jusqu’au décès de ses parents, puis la pleine propriété.

Monsieur [H] [T] est décédé le 14 mai 2022 (pièce 3 des demandeurs) et son épouse, Madame [F] [T], le 5 octobre 2023 (pièce 4 des bailleurs).

Jusqu’à son décès, Madame [F] [T] était donc, en sa qualité d’usufruitière, créancière des loyers.

Par suite des règles de dévolution successorale, à son décès, ses trois enfants ont hérité à parts égales de cette créance.

A compter du décès de sa mère, et en exécution de l’acte de partage du 27 mai 2017, Monsieur [D] [T] est devenu pleinement propriétaire des lieux loués et donc désormais seul créancier des loyers.

Monsieur [D] [T], Monsieur [V] [U] [B] [T] et Madame [L] [C] [W] [T] produisent un décompte démontrant que la partie défenderesse reste leur devoir au titre de l’arriéré locatif, une dette décomposée comme suit :

Antérieurement au 5 octobre 2023, la dette est de 11333,31 euros et est dû à chacun des trois enfants à hauteur de 3777,77 euros,

Postérieurement au 5 octobre 2023, la dette est de 10984,95 euros selon décompte d’arriéré locatif arrêté au mois de novembre 2024 inclus, et est due intégralement à Monsieur [D] [T] ;

En conséquence, Madame [N] [A] doit être condamnée à payer les sommes de :

-3777,77 euros à Madame [L] [T] ;

—  3777,77 euros à Monsieur [V] [T] ;

—  14762,72 euros à Monsieur [D] [T],

outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 6 novembre 2024 sur chacune de ces sommes.

Monsieur [D] [T], Monsieur [V] [U] [B] [T] et Madame [L] [C] [W] [T] seront déboutés de leur demande de condamnation aux « intérêts au taux légal à compter de chaque échéance respective », imprécise et non chiffrée.

Sur les délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire qui a repris le paiement des loyers courants, en situation de régler sa dette locative et qui demande à bénéficier d’un échéancier suspensif de la clause résolutoire. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’absence de la défenderesse à l’audience, il n’y a pas lieu à délais suspensifs de la clause résolutoire.

Il convient de prévoir dans le dispositif les conséquences de l’acquisition de clause résolutoire notamment en termes d’expulsion, de sort des meubles et d’indemnité d’occupation.

Il sera rappelé en tant que de besoin qu’il ne peut être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Aucun des éléments produits par les bailleurs ne justifiant la suppression dudit délai de deux mois, Monsieur [D] [T], Monsieur [V] [U] [B] [T] et Madame [L] [C] [W] [T] seront débouté de leur demande de ce chef.

Il n’y a pas lieu à condamnation sous astreinte, le recours possible à la force publique et à un serrurier, l’octroi d’indemnités d’occupation et l’exécution provisoire de la présente décision apparaissant suffisants pour en garantir la mise en oeuvre effective.

Concernant le sort des meubles, il sera rappelé que le sort des meubles et régi par les articles L433-1, L433-2, R433-1 à R433-7 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Madame [N] [A], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 mai 2024.

L’équité commande de condamner Madame [N] [A] à payer à Monsieur [D] [T], Monsieur [V] [U] [B] [T] et Madame [L] [C] [W] [T] la somme de 300 euros chacun (soit 900 euros au total) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de Monsieur [D] [T], Monsieur [V] [U] [B] [T] et Madame [L] [C] [W] [T] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet du 27 mai 2005 concernant l’appartement situé [Adresse 4], sont réunies au 9 juillet 2024, du fait du non- paiement intégral des causes du commandement de payer dans le délai requis ;

CONSTATE que Madame [N] [A] est donc, depuis cette date, occupante sans droit ni titre des lieux loués ;

CONDAMNE Madame [N] [A] à verser à Monsieur [D] [T], Monsieur [V] [U] [B] [T] et Madame [L] [C] [W] [T] les sommes de :

3777,77 euros à Madame [L] [T] ;3777,77 euros à Monsieur [V] [T] ;14762,72 euros à Monsieur [D] [T],outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 6 novembre 2024 sur chacune de ces sommes ;

DEBOUTE Monsieur [D] [T], Monsieur [V] [U] [B] [T] et Madame [L] [C] [W] [T] de leur demande de condamnation aux « intérêts au taux légal à compter de chaque échéance respective » ;

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [N] [A], du logement sis [Adresse 4], ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Monsieur [D] [T], Monsieur [V] [U] [B] [T] et Madame [L] [C] [W] [T] de leur demande de suppression du délai de deux mois et de condamnation sous astreinte ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération définitive des lieux par remise des clefs à Monsieur [D] [T], l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [N] [A], égale au loyer contractuel, charges en sus, et dont le montant variera chaque année à la date anniversaire du prononcé du jugement à intervenir, en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers, et au besoin CONDAMNE Madame [N] [A] à verser à Monsieur [D] [T], ladite indemnité mensuelle et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ou un état des lieux de sortie ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 de chaque mois,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Madame [N] [A] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 mai 2024,

CONDAMNE Madame [N] [A] à payer à Monsieur [D] [T], Monsieur [V] [U] [B] [T] et Madame [L] [C] [W] [T] la somme de 300 euros chacun (soit 900 euros au total) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le président.