TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 03 Avril 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 16 Janvier 2025

GROSSE :

Le 04 avril 2025

à M^e Patrice BALDO

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 24/07012 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5V7X

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S.U. RESIDENCES SERVICES GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Patrice BALDO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Madame [D] [F]

née le 14 Juin 1993, demeurant [Adresse 1]

non comparante

Madame [E] [F]

née le 16 Février 1996 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 19 mars 2024, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a donné à bail meublé à Madame [D] [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Par acte du 19 mars 2024, Madame [E] [F] s’est portée caution solidaire des engagements de Madame [D] [F].

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2024, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a fait signifier à Madame [D] [F] un commandement de payer la somme de 1.227,99 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 12 novembre 2024, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a attrait Madame [D] [F] et Madame [E] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa des articles de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner l’expulsion de Madame [D] [F] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de quinzaine à compter du prononcé de la décision à venir ;condamner Madame [D] [F] solidairement avec Madame [E] [F], caution solidaire, à lui payer :* la somme provisionnelle de 1.470,66 euros au titre de la dette locative, arrêtée au 30 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, sous réserve d’actualisation de la créance ;

* une indemnité d’occupation équivalente au dernier loyer échu avec charges, révisable, jusqu’à complète libération des lieux ;

* la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens comprenant tous les frais d’huissier exposés.

Appelée à l’audience du 16 janvier 2025, l’affaire a été retenue et plaidée.

La SAS RESIDENCES SERVICES GESTION, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant la dette locative à un montant de 434,75 euros hors frais au 1er janvier 2025.

Sur les moyens développés par la SAS Résidences Services Gestion, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Madame [D] [F] a été citée à étude.

Madame [E] [F] a été citée suivant procès-verbal de recherches infructueuses. Le courrier recommandé avec accusé de réception qui lui a été adressé par le commissaire de justice est revenu signé par le destinataire.

Aucune des défenderesses n’a comparu et personne pour elles.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Mesdames [F] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige les opposant à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L 632-1 du Code de la construction et de l’habitation, d’ordre public, dispose :

I.-Une location d’un logement meublé constituant la résidence principale du preneur est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Lorsque le bailleur est titulaire d’un bail commercial venant à expiration ou lorsque la cessation d’activité est prévue, le contrat peut être d’une durée inférieure à un an et doit mentionner les raisons et événements justificatifs.

Si le bail commercial est renouvelé ou si l’activité est poursuivie, la durée du contrat est portée à un an.

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation par l’exploitant d’un établissement recevant du public aux fins d’hébergement, aux fins de constat de résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d’une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale est notifiée, à la diligence de l’huissier de justice, au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins un mois avant l’audience, afin qu’il informe les services compétents, notamment les organismes chargés du service des aides au logement et le fonds de solidarité pour le logement.

II.-Lorsque la location d’un local meublé constituant la résidence principale du preneur est située dans un établissement recevant du public aux fins d’hébergement, celle-ci est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Ne sont pas applicables à cette location les articles 3-2, 3-3, 18, 24-1, 25-4 et 25-11 de la même loi.

Le local loué mentionné au premier alinéa doit être équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire ainsi qu’être pourvu de chauffage, d’une alimentation en eau et de sanitaires.

En l’espèce, la SAS Résidences Services Gestion verse au débat une copie des conditions générales et particulières du contrat de bail, l’application de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs étant expressément exclue.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 13 novembre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 16 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 31 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 5 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 1224 du Code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur, ou d’une décision de justice.

Selon l’article 1228 du même Code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Conformément à l’article 1229, la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

L’article 7 des conditions générales du contrat stipule, à titre de clause résolutoire, qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou du montant des charges et accessoires à son échéance et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer a été délivré le 30 juillet 2024, portant sur la somme principale de 1.227,99 euros. Les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai des deux mois imparti. En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 30 septembre 2024.

Madame [D] [F] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupant de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et le recours à la force publique sont de nature à réparer le préjudice subi par la SASU RESIDENCES SERVICES GESTION et à favoriser la bonne exécution de la décision.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu de la résiliation du bail, et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, Madame [F] [D] est redevable d’une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération complète des lieux d’un montant au moins égal au loyer et aux charges.

Il convient de condamner Madame [D] [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 30 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse, soit la somme de 590 euros à ce jour.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif

Le décompte actualisé indique un solde débiteur de la somme de 434,75 euros au 1er janvier 2025.

La requise n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette puisqu’elle ne comparaît pas.

Elle est donc redevable de cette somme provisionnelle au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation), avec intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2024, date de l’assignation.

Sur l’engagement de la caution

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard ».

En l’espèce, par acte d’engagement du 19 mars 2024, Madame [E] [F] s’est portée caution solidaire et personnelle, avec renonciation aux bénéfices de discussion et de division, en garantie des sommes dues par Madame [D] [F], pour le paiement notamment des redevances mensuelles TTC, indemnités d’occupation, intérêts, frais de procédure, dans la limite de 50.000 euros, à compter du 19 mars 2024 et dans la limite de 10 ans.

Le commandement de payer du 30 juillet 2024 lui a été dénoncé par commissaire de justice le 7 août 2024, soit dans le délai prévu par l’article 24 précité de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [E] [F] sera donc tenue solidairement avec Madame [D] [F], au paiement provisionnel de l’arriéré de redevances et des indemnités d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Mesdames [F] qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en ce inclus les frais d’huissier.

Elles seront en outre condamnées in solidum à payer à la demanderesse la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 mars 2024, entre la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et Madame [D] [F], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 30 septembre 2024 ;

ORDONNONS à Madame [D] [F] de libérer les locaux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son fait ;

DISONS n’y avoir lieu d’assortir cette obligation de quitter les lieux d’une astreinte ;

AUTORISONS la SAS Résidences Services Gestion, à défaut pour Madame [D] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion de l’appartement situé [Adresse 2], ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNONS Madame [D] [F] solidairement avec Madame [E] [F] es qualité de caution solidaire à verser à la SAS Résidences Services Gestion une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des redevances et des charges qui auraient été dues en l’absence de résiliation du bail à compter du 30 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse ou à sa mandataire, soit 590 euros à ce jour ;

CONDAMNONS Madame [D] [F] solidairement avec Madame [E] [F] es qualité de caution solidaire, au paiement de la somme de 434,75 euros arrêtée au 1er janvier 2025, au titre de l’arriéré locatif (redevances, charges et indemnités d’occupation), avec intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [D] [F] in solidum avec Madame [E] [F] aux dépens de l’instance, en ce inclus les frais d’huissier ;

CONDAMNONS Madame [D] [F] in solidum avec Madame [E] [F] à payer à la SASU RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTONS la SAS Résidences Services Gestion du surplus de ses demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe les jours, mois et an ci-dessus indiqués.

La juge du contentieux de la Protection, Le Greffier