TRIBUNAL JUDICIAIRE,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00033 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UYS6

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 20 Mars 2026

,

[I], [W]

C/

,

[G], [H]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à Me, [Localité 2]-REY

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 20 Mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 16 Janvier 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M., [I], [W], demeurant, [Adresse 4]

représenté par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme, [G], [H], demeurant, [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 15 avril 2022, M., [I], [W] a donné à bail à Mme, [G], [H] un appartement à usage d’habitation situé au, [Adresse 6], [Localité 3], [Adresse 7], [Localité 4], [Adresse 8], pour un loyer mensuel de 472 € et 40 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M., [I], [W] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 juillet 2025 pour un montant en principal de 1.407,47€.

M., [I], [W] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 juillet 2025.

Par acte de commissaire de Justice en date du 20 octobre 2025, M., [I], [W] a ensuite fait assigner Mme, [G], [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire pour défaut d’assurance et loyers impayés ;

— d’ordonner sans délai l’expulsion de Mme, [G], [H] , ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin ;

— et de condamner cette dernière au paiement à titre provisionnel :

* de la somme de 2.025,01 €, au titre de l’arriéré locatif, quittancement de septembre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à complète libération des lieux d’un montant égal au loyer et charges actuel avec indexation;

outre une somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 21 octobre 2026.

A l’audience du 16 janvier 2026, M., [I], [W], représenté par son conseil,reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 4.232,29 €, précisant que cette somme exclut les frais de procédure qui sont indiqués sur le décompte locatif.

Bien que convoqué par acte de commissaire de Justice signifié à personne le 20 octobre 2025, Mme, [G], [H] n’est ni présente ni représentée.

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 21 octobre 2026, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, et à titre liminaire, il est relevé que l’assignation a été délivrée en visant le défaut d’assurance. Pour autant, le commandement de payer ne vise pas commandement de produire une assurance locative. De plus, à l’audience il n’a été invoqué que le défaut de paiement des loyers. Il doit donc être retenu que le juge n’est saisi de l’acquisition de la clause résolutoire que sur le fondement des loyers impayés.

Le bail conclu le 15 avril 2022 contient une clause résolutoire (article -clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le 24 juillet 2025 pour la somme en principal de 1.407,47€, conformément à la clause résolutoire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, Mme, [G], [H] n’ayant réglé aucune somme, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 septembre 2025.

En outre, le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, l’expulsion de Mme, [G], [H], devenue occupante sans droit ni titre, sera ordonnée, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin.

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer le délai de deux mois laissé à la défenderesse pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux, sa mauvaise foi ne pouvant être présumée et n’étant pas établie par les éléments produits. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Mme, [G], [H] pour organiser son départ et assurer son relogement.

II. SUR LES DEMANDES DE PROVISION AU TITRE DE L’ARRIERE LOCATIF ET DE L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, M., [I], [W] produit un décompte démontrant que Mme, [G], [H] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4.232,29 € à la date du 16 janvier 2026, incluant le loyer et les charges du mois de janvier 2026, et étant justifié des régularisations de charges appliquées.

Mme, [G], [H], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, elle sera, par conséquent, condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 4.232,29 € , avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.407,47 € à compter du commandement de payer (04 juillet 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Par ailleurs, Mme, [G], [H], devenue occupante sans droit ni titre, sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 05 septembre 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, sous déduction des prestations sociales directement versées au bailleur le cas échéant.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et le 31 janvier 2026 étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, Mme, [G], [H] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant, soit le 1er février 2026.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme, [G], [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu du fait que Mme, [G], [H] supporte les dépens et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M., [I], [W], Mme, [G], [H] sera condamné à lui payer une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 avril 2022 entre M., [I], [W] et Mme, [G], [H] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au, [Adresse 9] sont réunies à la date du 25 septembre 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Mme, [G], [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme, [G], [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M., [I], [W] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTONS M., [I], [W] de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme, [G], [H] à payer à M., [I], [W] à titre provisionnel la somme de 4.232,29 € au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 16 janvier 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2026 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2025 sur la somme de 1.407,47 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Mme, [G], [H] à payer à M., [I], [W] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré entre le 25 septembre 2025 et le 31 janvier 2026 étant déjà compris dans la somme ci avant ordonnée ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, soit SSS, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur ;

CONDAMNONS Mme, [G], [H] à payer à M., [I], [W] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme, [G], [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente