TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [D] [U]

Mme [G] [U]

Mme [O] [U] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Rémy HUERRE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/08269 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YSW

N° MINUTE :

19

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 20 février 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. DU PATRIMOINE FAMILIAL, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Rémy HUERRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J0109

DÉFENDERESSES

Madame [D] [U], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Madame [G] [U], ès-qualité de caution, demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Madame [O] [U] [X], ès-qualité de caution, demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 décembre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 20 février 2025 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 20 février 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/08269 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YSW

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé des 28 et 29 mars 2021, la SCI DU PATRIMOINE FAMILIAL a donné en location à Madame [D] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer de 796 euros par mois.

Par actes séparés des 29 mars 2021, Madame [G] [U] et Madame [O] [U] [X] se sont portées cautions solidaires.

Madame [D] [U] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, la SCI DU PATRIMOINE FAMILIAL lui a fait délivrer un commandement de payer le 03 avril 2024, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 1808,44 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Le commandement de payer a été dénoncé aux cautions les 05 et 19 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice du 21 août 2024, la SCI DU PATRIMOINE FAMILIAL a fait assigner en référé Madame [D] [U] et les cautions devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que ledit bail est résilié de plein droit depuis le 16 mai 2024,

▸ dire et juger que Madame [D] [U] est occupante sans droit ni titre depuis cette date,

▸ ordonner l’expulsion de Madame [D] [U] et de tous occupants de son chef des lieux loués avec l’assistance, si besoin est, de la force publique et d’un serrurier,

▸ dire et juger que le sort des meubles sera régi par les dispositions de l’article L 433-3 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

▸ condamner solidairement et à titre de provision Madame [D] [U] et les cautions à lui régler une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été du en cas de non résiliation du bail, plus charges, et ce à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à complète restitution des lieux visés par le bail, vides de toute occupation et de tout objet mobilier,

▸ condamner solidairement et à titre de provision Madame [D] [U] et les cautions à lui régler la somme de 1809,45 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 16 mai 2024 (terme de mai 2024 inclus) assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et à compter de l’assignation sur le surplus,

▸ condamner solidairement Madame [D] [U] et les cautions à lui régler la somme de 2500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonciation.

La dénonciation au préfet est intervenue le 02 juillet 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 décembre 2024.

A cette date, la SCI DU PATRIMOINE FAMILIAL par l’intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 7654,33 euros.

En défense, Madame [D] [U] a comparu en personne, exposé sa situation personnelle et financière, sollicitant des délais de paiement et son maintien dans les lieux. Les cautions, bien que régulièrement citées, n’ont pas comparu ni personne pour elles.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur le référé :

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu’il n’existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d’urgence.

— Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par la voie électronique le 02 juillet 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience le 13 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI DU PATRIMOINE FAMILIAL justifie avoir saisi la CCAPEX le 04 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 21 août 2024.

Aucun élément n’est communiqué concernant une éventuelle procédure de surendettement.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de 6 semaines au commandement de payer du 03 avril 2024, compte-tenu de sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. Néanmoins, il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a donc bien lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Madame [D] [U], locataire d’un logement situé [Adresse 3] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 04 juin 2024.

— Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif démontrant que Madame [D] [U] restait devoir la somme de 7654,33 euros au titre des loyers et charges impayés au 09 décembre 2024.

Néanmoins, en l’absence des cautions à l’audience, et afin de respecter le principe du contradictoire, il convient de retenir le montant de la dette locative tel que fixé dans l’acte introductif d’instance et confirmé par le décompte produit par le bailleur qui sera expurgé des frais qui ne font pas partie de la dette locative.

Madame [D] [U] sera en conséquence solidairement condamnée avec les cautions, à verser la somme provisionnelle de 1709,45 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, l’opposition du bailleur compte-tenu du montant important de la dette qui ne cesse d’augmenter depuis la délivrance du commandement de payer, et l’absence de reprise du paiement du loyer courant avant l’audience par la locataire dont la capacité de remboursement est par ailleurs inconnue puisqu’elle n’en justifie pas à l’audience, ne permettent pas au tribunal de suspendre les effets de la clause résolutoire et de fixer des mensualités susceptibles d’être versées par la débitrice pour acquitter la dette dans le délai légal précité.

Madame [D] [U] étant occupante sans droit ni titre depuis le 04 juin 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

— Sur l’indemnité d’occupation :

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de fixer le montant provisionnel de l’indemnité d’occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner solidairement Madame [D] [U] et les cautions à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner in solidum Madame [D] [U] et les cautions à payer à la SCI DU PATRIMOINE FAMILIAL qui a dû engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [D] [U] et les cautions qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de sa dénonciation aux cautions, de l’assignation, et de la notification au préfet .

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l’urgence,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 04 juin 2024, du bail consenti par la SCI DU PATRIMOINE FAMILIAL à Madame [D] [U] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3] ;

Ordonne en conséquence à Madame [D] [U], devenue occupante sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, la SCI DU PATRIMOINE FAMILIAL pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [D] [U] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne solidairement Madame [D] [U] et Madame [G] [U] et Madame [O] [U] [X], cautions, à payer à la SCI DU PATRIMOINE FAMILIAL une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par l’expulsion ;

Condamne solidairement Madame [D] [U] et Madame [G] [U] et Madame [O] [U] [X], cautions, à payer à la SCI DU PATRIMOINE FAMILIAL la somme provisionnelle de 1709,45 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 16 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Condamne in solidum Madame [D] [U] et Madame [G] [U] et Madame [O] [U] [X], cautions, à payer à la SCI DU PATRIMOINE FAMILIAL une indemnité de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Madame [D] [U] et Madame [G] [U] et Madame [O] [U] [X], cautions, au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de sa dénonciation aux cautions, de l’assignation, et de la notification au préfet.

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 20 février 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.