TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 20 Janvier 2025 prorogé au 10 mars 2025 prorogé au 05 mai 2025

Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente

Greffier : Madame SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 04 Novembre 2024

GROSSE :

Le 05/05/25

à M^e RUBIO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 05/05/25

à M^e GARCIA

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/03183 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3LYO

PARTIES :

DEMANDERESSE

Association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Laurent RUBIO, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR

Monsieur [R] [I], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Ludivine GARCIA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 1er décembre 2021, l’association Résidétapes Développement a mis temporairement à disposition de M. [R] [I] un appartement meublé n°501 à usage d’habitation ( logement-foyer ) situé au [Adresse 1], pour une redevance mensuelle de 498,46 euros charges comprises, d’une durée d’un mois renouvelable jusqu’à 24 mois.

Se prévalant de loyers impayés après mise en demeure du 9 mars 2023 puis du 11 avril 2023, l’association Résidétapes Développement a fait assigner M. [R] [I] par acte de commissaire de justice en date du 19 avril 2023, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail liant les parties et, subsidiairement, voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat pour redevances impayées,autoriser l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,fixer et condamner M. [R] [I] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à la redevance jusqu’à libération effective des lieux et restitution des clefs,condamner M. [R] [I] à lui payer la somme de 737,23 euros au titre de l’arriéré de redevances, décompte arrêté au 7 avril 2023,condamner M. [R] [I] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, l’association Résidétapes Développement expose que M. [R] [I] n’a jamais réglé la redevance depuis son entrée dans les lieux et qu’elle n’a pu percevoir que les allocations logement ou la garantie VISALE malgré les mises en demeure adressées à son cocontractant.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 mai 2023 et après avoir fait l’objet de renvois et d’une réouverture des débats, elle a été finalement retenue à l’audience du 4 novembre 2024.

A cette audience, l’association Résidétapes Développement, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à demander à titre principal de constater la résiliation du bail du fait de l’arrivée de son terme, l’acquisition de la clause résolutoire à titre subsidiaire et le prononcé de la résiliation judiciaire à titre encore plus subsidiaire.

Elle explique que le défendeur a dépassé la durée maximale de séjour de 2 ans prévu au contrat de résidence lequel échappe à l’application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 à l’exception de celles relatives à l’exigence d’un logement décent et est soumis aux dispositions des articles L.633-1 et R.633-1 du code de la construction et de l’habitation.

Elle actualise sa demande en paiement à la somme de 218,56 euros au 18 septembre 2024. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement, en indiquant que M. [R] [I] lequel n’a réglé la redevance résiduelle qu’à compter de novembre 2023 et de manière irrégulière a déjà largement bénéficié de délais comme à l’octroi de délais pour quitter les lieux alors qu’il se maintient dans le logement depuis l’expiration du contrat en décembre 2023 sans justifier, en outre, de la moindre démarche de relogement. Elle réclame une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [R] [I], représenté par son conseil, demande aux termes de ses dernières conclusions oralement soutenues à l’audience de bénéficier d’un délai de 36 mois pour apurer sa dette et, à titre subsidiaire, s’il est fait droit à la demande de constat de l’arrivée à terme du contrat de mise à disposition de bénéficier de délais pour quitter les lieux. Il sollicite le débouté de l’association Résidétapes Développement de ses demandes en paiement, notamment au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 janvier 2025 prorogé au 5 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du titre d’occupation

Le contrat de résidence dans un foyer logement conclu le 1er décembre 2021 entre l’association Résidétapes Développement et M. [R] [I], dénommé contrat de mise à disposition temporaire, relève de la législation spécifique des logements-foyers prévue aux articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Celle-ci exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant lequel échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 applicables aux logements meublés.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution.

En matière de logement foyer, l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

La durée d’un mois, renouvelable tacitement n’interdit pas de fixer une durée maximale de séjour.

La fixation d’une telle durée au titre d’occupation comme au règlement intérieur ne s’avère pas contraire aux dispositions du code de la construction et de l’habitation dans la mesure où cela répond directement à l’objet de la résidence sociale, lequel est mentionné dans le contrat litigieux comme étant « de s’adresser aux actifs, en particulier des jeunes ( stagiaires, apprentis, jeunes actifs ou en insertion ) mais aussi des salariés en mobilité ou contrat court, sans limite d’âge » pour « accompagner la mobilité des personnes et des territoires par une offre de logement adaptée. Cette offre prend la forme de logements meublés, disponibles rapidement pour quelques semaines à deux ans, à un prix abordable et sans condition de garantie » avec un accompagnement individualisé aux résidents accueillis.

Ainsi, le caractère limité du nombre de renouvellements tacites offert au résident répond à un objectif d’accueil du plus grand nombre de jeunes et de salariés, comme au caractère normalement précaire de la situation de jeune travailleur aux ressources modiques, qui permet d’espérer à terme un accès à un logement soumis à des dispositions plus générales.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise en outre les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

En l’espèce, le contrat de mise à disposition temporaire d’un logement conclu le 1er décembre 2021 entre l’association Résidétapes Développement et M. [R] [I] contient une durée maximale de 24 mois (article II ).

L’article VI précise que le « contrat de mise à disposition sera résilié au terme d’un délai de 2 ans à compter de sa signature. Un congé sera notifié au résident par lettre recommandé avec accusé de réception dans un délai de 3 mois avant la date définitive de la fin de contrat. »

L’association Résidétapes Développement justifie avoir notifié son congé à M. [R] [I] par lettre recommandée avec avis de réception du 18 août 2023 en application de l’article II, en raison de l’échéance du terme du contrat de mise à disposition temporaire au 1er décembre 2023, soit dans un délai de trois mois précédant l’échéance du terme, l’avis de réception étant revenu signé.

Il en résulte que le contrat de mise à disposition temporaire du 1er décembre 2021 a régulièrement pris fin le 1er décembre 2023.

M. [R] [I] étant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an depuis la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

M. [R] [I] ne fournissant aucun élément sur sa situation tant financière que personnelle et ne justifiant pas plus de la moindre démarche pour se reloger, sa demande de délais est rejetée.

Sur la demande de paiement d’arriéré de redevance et d’indemnité d’occupation

En application de l’article XI du contrat, le paiement de la redevance est une obligation de l’occupant jusqu’à la résiliation du contrat.

Il résulte des mises en demeure du 9 mars 2023, 11 avril 2023, des avis d’échéance et des décomptes produits aux débats, dont le dernier en date du 18 septembre 2024 est arrêté au 31 août 2024, que M. [R] [I] reste redevable d’une somme de 218,56 euros au titre des redevances, charges et accessoires impayés, terme d’août 2024 inclus.

La créance dans son principe comme dans son montant n’est plus contestée par M. [R] [I] qui se borne à indiquer qu’il a procédé à plusieurs paiements.

Il est donc condamné au paiement de la somme de 218,56 euros.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

L’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant à compter du 1er décembre 2023, date de l’expiration du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, est fixée au montant de la redevance avec charges comme si le contrat s’était poursuvi et M. [R] [I] est condamné à son paiement.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La demande de délais de paiement de M. [R] [I] est rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [R] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de l’association Résidétapes développement les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposé et sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile est rejetée.

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de résidence conclu le 1er décembre 2021 entre l’association Résidétapes Développement et M. [R] [I] concernant l’appartement n°501 à usage d’habitation situé [Adresse 1], par l’effet du congé délivré et ce, à compter du 1er décembre 2023 ;

REJETTE la demande de délais pour quitter les lieux de M. [R] [I] ;

DIT qu’à défaut pour M. [R] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés après la signification de la décision, l’association Résidétapes Développement pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [R] [I] à verser à l’association Résidétapes Développement une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance, telle qu’elle aurait été due si le contrat s’était poursuivi et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, volontaire ou en suite de l’expulsion ;

CONDAMNE M.[R] [I] à payer à l’association Résidétapes Développement la somme de 218,56 euros correspondant aux redevances, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés au 31 août 2024, terme d’août 2024 inclus ;

REJETTE la demande de délais de paiement de M. [R] [I] ;

CONDAMNE M. [R] [I] aux dépens ;

REJETTE la demande de l’association Résidétapes Développement au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier

Le greffier, Le juge