TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 21/04815

N° Portalis 352J-W-B7F-CUETQ

N° MINUTE :

Assignation du :

30 Mars 2021

JUGEMENT

rendu le 30 Janvier 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], représenté par son syndic, la société ETUDE BERNARD

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Eric FORESTIER de la SELEURL FORESTIER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R0197

DÉFENDERESSE

La société LLOYD’S FRANCE, SASU, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C2444

Décision du 30 Janvier 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/04815 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUETQ

PARTIE INTERVENANTE

La société LLOYD’S INSURANCE COMPANY S.A, société anonyme belge d’un Etat membre de la CE ou partie à l’accord sur l’Espace économique européen dont le siège est en Belgique, immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le n° 844 091 793, représentée en France par son Mandataire général, Monsieur [P] et dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C2444

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Anita ANTON, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 24 Octobre 2024 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 10] [Localité 1] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La société VILLAIN FRERES IMMOBILIER COPROPRIETE (ci-après « VFIC ») a été le syndic de la copropriété jusqu’à l’assemblée générale du 23 avril 2018. La société ETUDE BERNARD lui a succédé.

Les souscripteurs du LLOYD’S étaient le garant financier de la société VFIC.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 6 juin 2018, la société ETUDE BERNARD a sollicité auprès de la société VFIC la transmission des pièces, archives, fonds et comptes de la copropriété, en application de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Lors de la remise des pièces intervenue le 17 octobre 2018, la société ETUDE BERNARD a mentionné sur le bordereau de communication de pièces l’absence d’un certain nombre de justificatifs et a sollicité, notamment, la transmission des justificatifs des soldes bancaires (relevés bancaires et rapprochements bancaires).

Par ordonnance du 20 décembre 2018, le président du tribunal de grande instance de Paris, statuant en la forme des référés, a enjoint à la société VFIC de communiquer, sous astreinte, les pièces, archives et fonds non encore transmis.

Par jugement du tribunal de commerce de Paris du 27 mars 2019, la société VFIC a été placée en liquidation judiciaire. La SCP [Y]-DAUDE, représentée par Maître [Y], a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire.

Le 5 juin 2019, le syndicat des copropriétaires a déclaré sa créance auprès du liquidateur, en ce compris une somme de 19.019,13 € au titre du solde de trésorerie.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 18 juillet 2019, le conseil du syndicat des copropriétaires a mis Maître [H] [Y] en demeure d’avoir à lui adresser l’ensemble des pièces, archives, fonds et comptes permettant la reprise de l’immeuble.

Par ordonnance du 14 juin 2021, le juge des référés de Paris a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de remise de fonds formée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SAS BDR&ASSOCIES, venant aux droits de la SCP [Y] DAUDE, aux motifs que les pièces manquantes n’étaient pas listées précisément et que le chiffrage du solde réclamé à hauteur de 9.419.92 € n’était pas justifié.

Par acte d’huissier en date du 31 mars 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] Paris 17ème a assigné la société LLOYD’S France SAS devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter, à titre principal, sa condamnation à lui payer la somme de 22.840,66 € au titre de sa garantie financière.

Par conclusions notifiées le 16 février 2022, la société LLYOD’S INSURANCE COMPANY SA est intervenue volontairement à l’instance.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à Paris 17ème demande au tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 39 de la loi du 20 juillet 1972, vu l’article 3 de la loi du 2 janvier 1970,

Le juger tant recevable que bien fondé en toutes ses demandes, fins et prétentions,

En conséquence,

Condamner la société LLYOD’S INSURANCE COMPANY SA à lui verser la somme de 22.840,66 € au titre de la garantie financière,

Condamner la société LLYOD’S INSURANCE COMPANY SA à lui payer la somme de 4.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 31 mai 2023, la société LLOYD’S France et la société LLOYD’S INSURANCE COMPANY S.A demandent au tribunal de :

Vu la loi Hoguet du 2 janvier 1970, vu les dispositions du décret d’application du 20 juillet 1972,

A titre liminaire,

Constater que la société LLOYD’S France SAS a été radiée le 25 octobre 2021 et qu’aucune demande n’est susceptible d’être formée à son encontre,

Donner acte à la société LLOYD’S INSURANCE COMPANY SA de son intervention volontaire,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 12] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de la LLOYD’S FRANCE SAS,

A titre principal,

Constater que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’une créance certaine, liquide et exigible,

Constater que les conditions de mise en œuvre de la garantie financière de la LLOYD’S INSURANCE COMPANY ne sont pas réunies,

En conséquence,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 11] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions formées à l’encontre de la LLOYD’S INSURANCE COMPANY,

En toutes hypothèses,

Condamner le syndicat des copropriétaires situé [Adresse 11] à payer à la LLOYD’S INSURANCE COMPANY la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 11] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL RAISON AVOCATS, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 26 septembre 2023 et l’affaire a été fixée à l’audience du 24 octobre 2024 pour plaidoiries.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 24 octobre 2024, a été mise en délibéré au 30 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’aucune demande n’est formée à l’encontre de la société LLOYD’S FRANCE SAS.

1 – Sur l’intervention volontaire de la société LLOYD’S INSURANCE COMPANY SA

En l’espèce, il est constant que :

— les souscripteurs du LLOYD’S étaient garant financier de VFIC (pièce n° 1 de la société LLOYD’S INSURANCE COMPANY SA, mentionnant une prise d’effet de la garantie au 1er janvier 2010),

— la société LLOYD’S FRANCE SAS, mandataire en France des souscripteurs du LLOYD’S et non garant en application du dernier alinéa de l’article R. 362-2 du code des assurances, a fait l’objet d’une radiation le 25 octobre 2021 suite à une fusion transfrontalière à la société LLOYD’S INSURANCE COMPANY SA (pièce n° 4 de la société LLOYD’S INSURANCE COMPANY SA),

— la société LLOYD’S INSURANCE COMPANY SA a poursuivi et repris l’activité d’assurance et de garantie financière précédemment exercée dans l’Union Européenne par les souscripteurs du LLOYD’S (Extrait K-bis, pièce n° 5 de la société LLOYD’S INSURANCE COMPANY SA ; ordonnance de transfert prononcée le 25 novembre 2020 des contrats d’assurance localisés dans l’Union Européennes, pour les exercices de 1993 à 2020 inclus, des souscripteurs du LLOYD’S à la société LLOYD’S INSURANCE COMPANY SA),

— le 6 décembre 2018, les souscripteurs du LLOYD’S, aux droits de qui vient la LLOYD’S INSURANCE COMPANY, ont résilié la garantie financière à effet au 17 décembre 2018 (lettre de résiliation en date du 6 décembre 2018, pièce n° 2 de la société LLOYD’S INSURANCE COMPANY SA ; publication de l’annonce légale relative à la résiliation dans le journal « Le Parisien » en date du 14 décembre 2018, pièce n° 3 de la société LLOYD’S INSURANCE COMPANY SA).

Dès lors, il convient, en application des dispositions de l’article 329 du code de procédure civile, de recevoir la société LLOYD’S INSURANCE COMPANY SA, venant aux droits des souscripteurs du LLOYD’S, en son intervention volontaire.

2 – Sur la demande de condamnation de la société LLOYD’S INSURANCE COMPANY SA au paiement de la somme de 22.840,66 € au titre de la garantie financière

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 11] soutient qu’il justifie d’une créance certaine, liquide et exigible, dès lors qu’il ressort de l’examen du [Localité 13] Livre arrêté au 16 octobre 2018 :

— un solde bancaire créditeur d’un montant de 9.419,92 €, correspondant à l’addition des comptes suivants : compte 5120.00000 CREDIT AGRICOLE, 3.979,37 € au débit, compte 5121.09995 DELUBAC, 6.789,29 € au crédit, compte 5120.10000 DELUBAC, 12.229,84 € au débit,

— la présence de comptes fournisseurs débiteurs : 40,34 € pour le compte fournisseur FRANCHE INDUSTRIE, 360 € pour le compte [G], 1.289,33 € pour le compte fournisseur IDEAL INNOVATION,

— un compte 4910 débiteur de 438,72 € sans qu’aucun justificatif n’ait été apporté par la société VFIC,

— le fait que la société VFIC a permis à un copropriétaire, M. [O], de céder son bien tout en laissant un solde débiteur de 11.292,35 €.

S’agissant précisément du solde bancaire de 9.419,92 €, il expose n’avoir pu récupérer cette somme auprès des établissements bancaires et fait valoir le courrier du 3 avril 2019 de la banque DELUBAC mentionnant, à cette date, un solde créditeur de 844,96 €.

La société LLOYD’S INSURANCE COMPANY SA soutient que les conditions de mise en œuvre de la garantie financière ne sont pas réunies. En premier lieu, elle estime que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’une créance liquide, certaine et exigible, dès lors qu’il n’établit pas, faute de production aux débats de la situation de trésorerie du syndicat, des relevés de banque de l’immeuble et des états de rapprochement bancaires, le solde de trésorerie. Elle considère que le courrier de la banque DELUBAC versé au débat ne fait état que du solde créditeur au 3 avril 2019 et ne démontre donc pas l’état du solde débiteur au 23 avril 2018, date de la résiliation du mandat de syndic. Elle fait valoir que l’absence de restitution des documents par l’ancien syndic lui est inopposable. Elle relève enfin que le syndicat des copropriétaires ne sollicite pas la restitution du solde de trésorerie à la date de la fin du mandat du syndic, mais additionne des postes isolés de comptabilités, ce qui est incompatible avec la sollicitation de la garantie financière, qui couvre des postes fonds mandats fongibles (les fonds peuvent être utilisés pour payer un autre créancier du mandant que celui indiqué sur le grand livre sans pour autant que ces fonds soient non représentés).

En deuxième lieu, elle soutient que le syndicat des copropriétaires n’établit pas l’existence d’une non représentation de fonds, dès lors que :

— le solde créditeur des comptes bancaires à hauteur de 9.412,92 € était disponible sur les comptes bancaires et n’a donc pas été détourné,

— la somme de 1.689, 33 € correspond à des dettes de fournisseurs qui ne sont pas dues par la société VFIV mais par les fournisseurs,

— la somme de 438,72 €, due au titre du compte 4910 du grand Livre, correspond à une créance du syndicat des copropriétaires devenue irrecouvrable, par exemple une dette d’un copropriétaire devenue prescrite, étant précisé que l’absence de justificatif ne signifie pas que cette somme a été détournée par le syndic, le justificatif pouvant avoir été égaré,

— la somme de 11.292,35 € correspond, selon le syndicat des copropriétaires, à un arriéré de charges de copropriété du par un ancien copropriétaire.

***

Aux termes de l’article 39 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce, « la garantie financière couvre toute créance ayant pour origine un versement ou une remise effectués à l’occasion d’une opération mentionnée à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 susvisée. Elle produit effet sur les seules justifications que la créance est certaine, liquide et exigible et que la personne garantie est défaillante, sans que le garant puisse exiger du créancier qu’il agisse préalablement contre le professionnel débiteur aux fins de recouvrement.

En cas d’instance en justice, le demandeur doit aviser le consignataire ou le garant de l’assignation par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Pour le consignataire ou le garant, la défaillance de la personne garantie peut résulter d’une sommation de payer suivie de refus ou demeurée sans effet, pendant un délai d’un mois à compter de la signification de la sommation faite à celle-ci.

Si le garant conteste l’existence des conditions d’ouverture du droit au paiement ou le montant de la créance, le créancier peut assigner directement le garant devant la juridiction compétente ».

Il incombe au créancier d’administrer la preuve de la créance dont il dispose à l’égard de son mandataire défaillant et par conséquent, au syndicat des copropriétaires dont les fonds ne sont pas représentés par son syndic de démontrer que sa créance est certaine, liquide et exigible.

La demande qu’il formule auprès du garant doit être fondée sur la situation financière de la copropriété, à l’égard du professionnel défaillant, et faire ressortir un solde créditeur au profit du syndicat des copropriétaires.

Ainsi, un poste comptable isolé ne suffit pas à démontrer l’existence d’une créance, au sens où l’entend la garantie financière, dans la mesure où il apparaît nécessaire de prendre en compte l’ensemble des mouvements financiers intervenus durant la prise d’effet de la garantie, ce qui suppose une vérification de l’ensemble des recettes perçues et des dépenses engagées, de manière à dégager un solde.

La justification d’une créance certaine, liquide, et exigible ne peut par conséquent valablement reposer que sur l’établissement d’une situation financière créditrice résultant du solde des recettes perçues par le syndic et des dépenses justifiées par celui-ci, impliquant donc un examen de la position de chaque copropriétaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’allègue pas d’un solde de trésorerie créditeur non remis mais fait valoir divers postes isolés de comptabilité sans produire aucun justificatif bancaire ni rapprochements bancaires permettant au tribunal d’apprécier la situation de la trésorerie de la copropriété au 23 avril 2018, date de la fin du mandat de syndic de la société VFIC.

Or, comme l’expose clairement la société LLOYD’S INSURANCE COMPANY SA, seul un état de rapprochement bancaire permet de lister l’ensemble des mouvements comptabilisés mais non passés en banque et, inversement, l’ensemble des mouvements apparaissant en banque (recettes et dépenses) mais non comptabilisés. Sans la vérification de l’état de rapprochement bancaire à la date de la fin du contrat de syndic de la société VFIC, le tribunal n’est pas en mesure de déterminer si le solde de trésorerie apparaissant sur la situation transmise, et notamment sur le grand Livre 2018, correspond à la situation économique réelle de l’immeuble.

A cet égard, le courrier adressé au liquidateur judiciaire par la banque DELUBAC & Cie le 3 avril 2019 (pièce n° 9 du syndicat des copropriétaires), soit près d’un an après la fin du contrat de syndic de la société VFIC, n’est pas un relevé bancaire mais une « liste des comptes (ouverts par la société VFIC pour le compte de plusieurs copropriétés) et de leur solde créditeur à ce jour ». Surtout, il atteste seulement du fait que, à cette date, le compte séparé n° 00224026388 était créditeur de 844,96 €. Il ne permet pas d’attester que les deux comptes de la copropriété ouverts dans cette banque étaient, au 23 avril 2018, créditeurs de la somme de 6.789,29 € (page 11 du grand livre 2018, pièce n° 6 du syndicat des copropriétaires) et débiteurs de la somme de 12.229,84 € (page 12 du grand livre 2018, pièce n° 6 du syndicat des copropriétaires), étant au surplus relevé que le « solde bancaire » réclamé par le syndicat des copropriétaires porte également sur un compte du crédit agricole à propos duquel il n’est pas davantage produit de pièces bancaires.

Par ailleurs, eu égard à la nomenclature des comptes prévue par l’article 7 du chapitre 1er de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires, il apparait que les sommes suivantes ne correspondent pas à des fonds non remis pouvant être couverts par la garantie financière mais à des sommes dues au syndicat par des fournisseurs ou des copropriétaires :

— somme de 438,72 € inscrite au débit, au titre d’un compte « 491 » correspondant à la dépréciation de compte d’un copropriétaire (page 11 du grand livre 2018, pièce n° 6 du syndicat des copropriétaires),

— somme de 11.292,35 € inscrite au débit, au titre d’un compte « 4501 » correspondant au compte « budget prévisionnel » d’un copropriétaire (page 7 du grand livre 2018, pièce n° 6 du syndicat des copropriétaires),

— sommes de 40,34 €, de 360 € et de 1.289,33 € (pages 2 et 3 du grand livre 2018, pièce n° 6 du syndicat des copropriétaires), inscrites au débit, au titre de comptes « 401 », correspondant à des comptes fournisseurs « factures parvenues ».

Dans ces conditions, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de la société LLOYD’S INSURANCE COMPANY SA au paiement de la somme de 22.840,66 € au titre de la garantie financière.

3. Sur les demandes accessoires

Partie succombante, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens, dont distraction au bénéfice de la SELARL RAISON AVOCATS, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Il n’est pas inéquitable de débouter la société LLOYD’S INSURANCE COMPANY SA de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du Code de procédure civile.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Reçoit la société LLOYD’S INSURANCE COMPANY SA, venant aux droits des souscripteurs du LLOYD’S, en son intervention volontaire,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 11] de sa demande de condamnation de la société LLOYD’S INSURANCE COMPANY SA au paiement de la somme de 22.840,66 € au titre de la garantie financière,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 11] aux entiers dépens, dont distraction au bénéfice de la SELARL RAISON AVOCATS, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 11] de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société LLOYD’S INSURANCE COMPANY SA de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 14] le 30 Janvier 2025

La Greffière Le Président