TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e RYCKEWAERT

■

Charges de copropriété

N° RG 24/11330

N° Portalis 352J-W-B7I-C5FAP

N° MINUTE :

Assignation du :

27 juin 2024

JUGEMENT

rendu le 26 juin 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic la S.A.S. Bonus Pater Familias

[Adresse 7]

[Localité 6]

représenté par Maître Laure RYCKEWAERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0688

DÉFENDERESSE

Maître [D] [U], administratrice judiciaire, en qualité de mandataire successorale de la succession immobilière des biens situés en France de Madame [Z] [Y] [B] [V] et de [M] [H] [R]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Laure BERNARD, vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, greffière lors des débats et de Madame Léa GALLIEN, greffière lors de la mise à disposition.

Décision du 26 juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/11330 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5FAP

DÉBATS

A l’audience du 27 mai 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 26 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

[Z] [Y] [B] [V], décédée le 04 février 2018, et [M] [L], décédé le 28 septembre 2017, étaient propriétaires des lots n°11 et 27 au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par jugement du tribunal judiciaire de Paris du 22 juin 2023, Me [D] [P] a été désignée en qualité de mandataire successoral à l’effet d’administrer provisoirement la succession immobilière située en France de [Z] [Y] [B] [V] et de [M] [L], pour une durée de douze mois, renouvelée depuis lors.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité, représenté par son syndic en exercice, a informé Me [P] de ce que le compte copropriétaire des deux successions de [Z] [Y] [B] [V] et de [M] [L] étaient débiteurs à hauteur de 23.220,72 euros au 1er juillet 2023, à titre d’arriérés de charges.

A défaut de règlement, le syndicat des copropriétaires a assigné dès lors Me [P] es qualité de mandataire successoral des successions de [Z] [Y] [B] [V] et de [M] [L] (ci-après Me [P] es qualité) devant le tribunal de céans par acte de commissaire de justice du 27 juin 2024, sollicitant, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation en paiement des sommes de :

—  21.615,80 euros de charges de copropriété, du 1er juillet 2017 au 1er avril 2024, avec intérêt au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance visant à obtenir la désignation d’un mandataire successoral en date du 09 novembre 2022 ;

—  150 euros au titre des frais de l’article 10-1 de loi du 10 juillet 1965 et 1.205,95 euros de remboursement d’une facture de serrurier visant à sécuriser l’appartement ;

—  5.000 euros de dommages intérêts ;

—  3.600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens « comprenant les frais de signification par huissier de l’assignation et les frais de traduction ».

Me [P] es qualité, citée par remise de l’acte à préposé, n’a pas comparu.

A l’audience du 22 janvier 2025, la clôture des débats a été prononcée.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mai 2025 puis mise en délibéré au 26 juin suivant.

MOTIFS

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

L’article 1231-6 du code civil dispose en son premier alinéa que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ».

Sur ce,

Pour justifier sa demande principale au titre des charges de copropriété échues et impayées, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

* un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de propriétaires de [Z] [Y] [B] [V] et de [M] [H] [R] des lots n°11 et 27 au sein de la copropriété en cause,

* un décompte individuel de charges du 1er juillet 2017 au 1er avril 2024 faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement, de 21.615,80 euros,

Décision du 26 juin 2025

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* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble aux propriétaires, pour la période concernée,

* les procès-verbaux des assemblées générales des 29 mars 2016 – 29 mars 2017 – 22 mars 2018 – 15 mai 2019 et 26 février 2020, portant notamment approbation des comptes des exercices 2015 à 2019, et votant des budgets prévisionnels pour les années 2017 à 2021, accompagnés des attestations de non-recours du syndic visant lesdites assemblées, ainsi que l’attestation de non-recours concernant l’assemblée générale du 22 mars 2022.

En revanche, le tribunal relève que les procès-verbaux des assemblées générales des années 2021 à 2024 n’ont pas été communiqués, empêchant de vérifier notamment l’approbation des comptes et le vote de budgets prévisionnels pour ces périodes.

Par conséquent, au regard des éléments produits, la créance du syndicat des copropriétaires est établie de façon certaine à hauteur de la somme de 13.637,10 euros, au paiement de laquelle Me [P] es qualité doit être condamnée ; le surplus réclamé à ce titre, injustifié devant être rejeté.

Faute pour le demandeur de produire le bordereau d’accusé de réception d’une éventuelle mise en demeure dûment adressée à Me [P] es qualité, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du 27 juin 2024, date de signification de l’assignation.

Sur la demande en paiement au titre des frais divers

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Les frais nécessaires visés à l’article précité recouvrent ceux afférents aux diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, préalable obligatoire pour la mise en œuvre de l’article 19-1 de la loi ou pour constituer le point de départ des intérêts.

A l’inverse, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu’ils ont été exposés à compter de la mise en demeure (voir notamment Cass. Civ. 3ème, 27 septembre 2006, n°05-15.048).

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Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

L’article 9 du code de procédure civile dispose que « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Sur ce,

En l’espèce le syndicat des copropriétaires réclame à ce titre le paiement des sommes de 150 euros au titre des frais de l’article 10-1 de loi du 10 juillet 1965 et de 1.205,95 euros de remboursement d’une facture de serrurier visant à sécuriser l’appartement.

Le syndicat des copropriétaires se contente de solliciter la somme de 150 euros au titre « de trois mises en demeure » sans préciser leurs dates, étant relevé que seules deux mises en demeure sont produites aux débats, d’une part, et que le contrat de syndic communiqué n’est pas daté ni signé, d’autre part.

Il ne justifie ainsi pas desdits frais dont il demande paiement, de sorte qu’il sera débouté de sa demande à ce titre.

Concernant le remboursement de la facture de serrurier, si celle-ci est produite aux débats, le tribunal relève que le syndicat des copropriétaires n’explicite nullement en quoi cette intervention s’avérait nécessaire, se contentant d’affirmer dans ses écritures que cela visait « à sécuriser l’accès à l’appartement et à éviter qu’il ne soit squatté, après que la serrure ait été forcée », mais sans en justifier.

Cette demande sera donc également rejetée.

Sur la demande additionnelle indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Sur ce,

En l’espèce le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 5.000 euros de dommages-intérêts, se prévalant du désintérêt manifeste des héritiers et des conséquences préjudiciables pour la copropriété.

Il excipe ainsi d’une faute personnelle des héritiers, et recherche l’engagement de leur responsabilité.

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Or rappelons que lesdits héritiers ne sont pas dans la cause et que seule Me [P] es qualité a été attraite.

Celle-ci, aux termes du jugement du 22 juin 2023 la désignant, a compétence pour « représenter tant en demande qu’en défense les successions dans toutes les instances dont l’objet entre dans la limite de ses pouvoirs d’administrateur », ce qui n’est pas le cas de la demande indemnitaire formée par le syndicat des copropriétaires, fondée sur une prétendue inertie fautive des héritiers.

Par conséquent la demande indemnitaire sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

Me [P] es qualité succombant, elle sera condamnée aux dépens (comprenant nécessairement les frais de signification par huissier de l’assignation et les frais de traduction en application des dispositions de l’article 695 du code de procédure civile), ainsi qu’au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu enfin d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, selon un jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

CONDAMNE Me [P] es qualité de mandataire successoral des successions de [Z] [Y] [B] [V] et de [M] [H] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la somme de 13.637,10 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, pour la période du 1er juillet 2017 au 1er avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2024 ;

REJETTE le surplus des demandes en paiement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] ;

CONDAMNE Me [P] es qualité de mandataire successoral des successions de [Z] [Y] [B] [V] et de [M] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Me [P] es qualité de mandataire successoral des successions de [Z] [Y] [B] [V] et de [M] [H] [R] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 478 du code de procédure civile, le présent jugement deviendra non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date ;

REJETTE toutes autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 8] le 26 juin 2025

La greffière La présidente