Du 13 juin 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00482 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2GEA

S.A. DOMOFRANCE

C/

[Z] [F] [G]

— Expéditions délivrées à

la SELARL [Localité 9] RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

— FE délivrée à

la SELARL [Localité 9] RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

Le 13/06/2025

Avocats : la SELARL [Localité 9] RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 juin 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A. DOMOFRANCE

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par Maître [Localité 9] RAFFY de la SELARL [Localité 9] RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

DEFENDEUR :

Monsieur [Z] [F] [G]

né le 27 Novembre 2000 à [Localité 10]

[Adresse 3] [Adresse 5]

[Localité 6]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 avril 2025,

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 29 Janvier 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 11 janvier 2023, la société anonyme d’HLM DOMOFRANCE (DOMOFRANCE) a donné à bail à Monsieur [Z] [F] [G] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4] à [Localité 8] moyennant un loyer mensuel initial de 381,48 euros et 16,10 euros de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, DOMOFRANCE a fait signifier le 15 novembre 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette de 1095,38 euros en principal.

Le 29 janvier 2025, DOMOFRANCE a fait assigner Monsieur [Z] [F] [G] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé à l’audience du 11 avril 2025 en lui demandant :

— Par application de la clause résolutoire, dire que la location qui a été consentie à Monsieur [Z] [F] [G] se trouve résiliée,

— En conséquence, dire que, dans les deux mois à compter de la signification du commandement de vider les lieux, Monsieur [Z] [F] [G] devra libérer, tant de sa personne et de ses biens, que de tous occupants de son chef, le logement situé [Adresse 4] à [Localité 8],

— Voir dire que faute par lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion, avec, au besoin le concours de la force publique,

— L’entendre condamner provisionnellement au paiement de la somme de 1890,54 euros pour des loyers exigibles la créance du demandeur n’étant en aucune manière contestable,

— Voir condamner le défendeur au paiement des loyers échus à compter de cette date jusqu’à celle de la résiliation,

— Voir condamner le défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges antérieurement payés, indemnité d’occupation due mensuellement par le défendeur à compter de la date de résiliation jusqu’à la vidange effective des lieux,

— L’entendre condamner au paiement de la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont le coût du commandement au titre de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’affaire a été débattue à l’audience du 11 avril 2025.

Lors des débats, DOMOFRANCE, régulièrement représentée, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 3390,62 euros selon un décompte fourni à l’audience.

Il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de DOMOFRANCE.

Monsieur [Z] [F] [G], bien que régulièrement cité à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 13 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :

— Sur la recevabilité de l’action :

DOMOFRANCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 18 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 30 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Le bail conclu entre les parties contient une clause de résiliation prévoyant la résiliation du bail un mois après la notification par lettre recommandée avec avis de réception de la décision du bailleur de résilier le contrat en cas d’impayé.

Or, le bail en cours au jour de la délivrance du commandement demeure soumis aux dispositions anciennes de la loi du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public. Dans la mesure où les dispositions anciennes de l’article prévoient un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, et que le commandement délivré le 15 novembre 2024 visait le délai de deux mois, il convient de retenir que ce délai régissait les relations entre les parties et que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 15 novembre 2024, pour la somme en principal de 1095,38 euros.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Il y a lieu dès lors de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 16 janvier 2025.

Le versement intégral du loyer courant n’a pas été repris avant la date de l’audience, de sorte que le juge ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.

Monsieur [Z] [F] [G], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

— SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

DOMOFRANCE produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [Z] [F] [G] reste devoir la somme de 3390,62 euros à la date du 8 avril 2025 (mois de mars 2025 inclus).

Cependant, ce décompte intègre des frais de procédure (272,27 euros) qui relèvent des dépens, qu’il convient de déduire de cette créance.

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux. Il convient dès lors de fixer à la charge de Monsieur [Z] [F] [G] à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indemnité revalorisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer et des charges dans le contrat de bail (409,27 euros à la date du 8 avril 2025).

Faute de comparaître, Monsieur [Z] [F] [G] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné au paiement de la somme de 3118,35 euros, à titre provisionnel. S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Monsieur [Z] [F] [G] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er avril 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [Z] [F] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité et la situation économique de Monsieur [Z] [F] [G] commandent de fixer l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 150 euros.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, T. MARIC-SANCHEZ, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 16 janvier 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 janvier 2023 et liant la société DOMOFRANCE à Monsieur [Z] [F] [G], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4] à [Localité 8] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Z] [F] [G] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Z] [F] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société DOMOFRANCE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [F] [G] à payer à la société DOMOFRANCE à titre provisionnel la somme de 3118,35 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 8 avril 2025, échéance de mars 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [F] [G] à payer à la société DOMOFRANCE à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 409,27 euros ;

DISONS que cette indemnité sera révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer dans le contrat de bail ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [F] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [F] [G] à payer à la société DOMOFRANCE la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE