Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 25 mars 2025, n° 24/54337

TJ Paris 25 mars 2025

Arguments

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Rejeté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a estimé que les éléments présentés ne permettent pas d'établir de manière évidente que l'activité exercée est non conforme à celle stipulée au bail, rendant la demande d'expulsion non fondée.
Rejeté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a jugé que la demande de séquestration est liée à la demande d'expulsion, qui a été rejetée, rendant ainsi cette demande également non fondée.
Rejeté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a rejeté cette demande en raison du rejet préalable de la demande d'expulsion, considérant qu'il n'y a pas lieu de fixer une indemnité d'occupation dans ce contexte.
Rejeté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a rejeté cette demande en raison du rejet des demandes d'expulsion et de séquestration, considérant qu'il n'y a pas lieu de conserver le dépôt de garantie dans ce contexte.
Accepté
Dépens de l'instance
La cour a jugé que, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, les bailleurs doivent supporter les dépens de la présente instance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 25 mars 2025, n° 24/54337
Numéro(s) :	24/54337
Importance :	Inédit
Dispositif :	Dit n'y avoir lieu à prendre une mesure en raison du défaut de pouvoir
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Pierre AMIELJoël TCHUINTÉ
Parties :	La société LES SAVEURS CHEZ FET MONEY

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

■

N° RG 24/54337 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5C3R

N° : 4

Assignation du :

14 Juin 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 25 mars 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [P]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Monsieur [I] [P]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par Maître Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS – #E0235

DEFENDERESSE

La société LES SAVEURS CHEZ FET MONEY

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Joël TCHUINTÉ, avocat au barreau de PARIS – #B0684

DÉBATS

A l’audience du 25 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons rendu la décision suivante ;

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 26 novembre 2013, Messieurs [I] et [Y] [P] ont donné à bail à la société Les Saveurs Du Monde, aux droits et obligations de laquelle est venue la société Les Saveurs Chez Fet Money, un bail commercial des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 10], pour une durée de 9 ans depuis janvier 2014 jusqu’au 31 décembre 2022, moyennant un loyer annuel de 2.300 euros hors charges, aujourd’hui de 2.555 euros par mois hors charges.

Depuis le 01 janvier 2023, le bail se poursuit par tacite reconduction.

Par signification du 14 juin 2024, le bailleur a délivré un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail, afin de voir prononcer :

— l’expulsion sans délai de la Sarl Les saveurs chez fet money du local situé au [Adresse 4] à [Localité 10];

— la séquestration des meubles et objets mobiliers appartenant au preneur ;

— la fixation, provisionnellement, de l’indemnité d’occupation au double du montant du loyer actuel.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, Messieurs [I] et [Y] [P] ont, par exploit de commissaire de justice délivré le 14 juin 2024, fait citer la société Les Saveurs Chez Fet Money devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et l’expulsion de la société Les Saveurs Chez Fet Money outre sa condamnation à une indemnité d’occupation fixée au double du montant du loyer contractuel, outre charges et taxes, et la conservation du dépôt de garantie.

A l’audience du 25 février 2025, Messieurs [I] et [Y] [P], aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 13 février 2025, régularisées et soutenues oralement, demandent au juge des référés :

« Vu le bail en date à [Localité 9] du 26 novembre 2013,

Vu la cession du fonds de commerce intervenue au profit de la société Affou SARL, finalement dénommée « Les Saveurs Chez Fet Money »,

Vu la dénonciation de constat et sommation visant la clause résolutoire signifiées le 13 mars 2024,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant la société Les Saveurs Chez Fet Money à Messieurs [I] et [Y] [P] au profit de ces derniers.

Ce faisant,

Ordonner l’expulsion sans délai de la société Les Saveurs Chez Fet Money et de tous occupants de son chef des lieux loués, [Adresse 5] avec au besoin l’assistance de la [Localité 8] Publique et/ou d’un serrurier.

Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués.

Fixer provisionnellement le montant de l’indemnité d’occupation qui sera due par la société Les Saveurs Chez Fet Money jusqu’à la libération effective des lieux au double du montant du loyer contractuel, outre charges et taxes.

En application de la clause pénale insérée au bail,

Juger que le dépôt de garantie restera acquis à titre d’indemnité minimale à Messieurs [I] et [Y] [P].

Condamner la société Les Saveurs Chez Fet Money à verser à Messieurs [I] et [Y] [P] la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner la société Les Saveurs Chez Fet Money en tous les dépens, lesquels comprendront le coût de la sommation visant la clause résolutoire et dénonciation d’un procès-verbal en date du 13 mars 2024.

La débouter de toutes ses demandes, notamment au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Rappeler en tant que de besoin que l’ordonnance à intervenir sera exécutoire de plein droit, nonobstant toutes voies de recours. »

La société Les Saveurs Chez Fet Money, a régularisé et soutenu oralement des conclusions notifiées par voie électronique le 21 février 2025, aux termes desquelles elle demande au juge des référés de :

« Vu les articles 2219 et 2224 du code civil

Vu les articles 122, 124 et 834 du code de procédure civile

Vu les pièces versées aux débats

Déclarer irrecevable, comme étant prescrite, l’action du bailleur, en acquisition de la clause résolutoire et expulsion du preneur la société “ Les Saveurs Chez Fet Money “, dans le cadre du contrat de bail conclu en date du 26 novembre 2013, portant sur le local situé au [Adresse 4] à [Localité 10];

Subsidiairement

Dire qu’il n’y a pas lieu à référé et en conséquence, rejeter la demande d’expulsion formée contre la Sarl Les Saveurs Chez Fet Money et rejeter les demandes subséquentes;

Si vous jugez que la clause résolutoire est acquise, suspendre ses effets :

Rejeter la demande d’expulsion des frères [P] à l’encontre de la Sarl Les Saveurs Chez Fet Money et accorder au preneur un délai de 24 mois pour arrêter son activité de dégustation.

Condamner les frères [P] à payer la somme de 4000 euros au bénéfice de la Sarl Les Saveurs Chez Fet Money au titre de l’article 700 du code de procédure civile ».

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé aux conclusions régularisées à l’audience, à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

La décision a été mise en délibéré au 25 mars 2025.

MOTIFS

Sur la prescription

Il résulte de l’article 2224 du code civil que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Il résulte en outre de l’article 1134 du code civil dans sa version applicable au présent litige que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Le contrat de bail du 26 novembre 2013 stipule que l’activité autorisée aux termes du bail est celle de « vente de produits exotiques alimentaires et non alimentaires, à l’exclusion de toutes autres utilisations ».

Il stipule une clause résolutoire rédigée comme suit : « Il est expressément convenu, qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer, notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice ».

Le 13 décembre 2018, un procès-verbal de constat dressé les 22 et 29 novembre 2018, constatant que l’activité exercée était contraire aux stipulations du bail et faisant sommation d’avoir immédiatement a cesser les infractions constatées, à savoir le changement de destination du fonds de commerce par l’exercice d’une activité de restauration rapide sur place était dénoncé à la société Les Saveurs Du Monde, alors locataire. Elle n’a pas déféré à cette sommation.

Selon acte sous seing privé en date du mois de décembre 2022, la société Les Saveurs Du Monde a cédé le fonds de commerce à une société en cours d’immatriculation, alors dénommée « Affou Sarl ». La société cessionnaire a changé de dénomination et, à l’occasion de son immatriculation, a adopté comme raison sociale « Les Saveurs Chez Fet Money ».

L’acte de cession de fonds de commerce précise que l’activité exercée est toujours celle de « vente de produits exotiques alimentaires et non alimentaires ».

Ultérieurement, trois autres procès-verbaux de constat étaient dressés le 23 juin 2023, 7 juillet 2023, le 28 février 2024, constatant que l’activité exercée dans ce fonds de commerce restait celle de restauration rapide sur place et en aucun cas celle prévue aux termes du bail.

Ce dernier constat du 28 février 2024 était dénoncé à la société Les Saveurs Chez Fet Money le 13 mars 2024 laquelle était sommée, dans le délai d’un mois, d’exercer une activité conforme à la clause du bail, au visa de la clause résolutoire du bail liant les parties.

Il est constant que le bailleur a nécessairement eu connaissance de l’infraction reprochée au locataire à l’issue des opérations de constat du 13 décembre 2018.

Toutefois, quand bien même le bail commercial aurait été cédé, le cédant est tenu des obligations inexécutées avant la cession, en l’occurrence d’une obligation de se conformer à l’activité stipulée au bail, laquelle aurait dû être exécutée avant la prise d’effet de la cession du bail intervenue en décembre 2022 au profit de la société Les Saveurs Chez Fet Money.

Le nouveau preneur ne peut se prévaloir de la prescription de l’infraction qu’il a lui-même personnellement commise à compter de la cession en tirant bénéfice de l’infraction commise par l’ancien preneur.

Or en l’espèce, d’une part l’infraction commise par la société Les Saveurs Chez Fet Money a été constatée par trois procès-verbaux de constat dressés le 23 juin 2023, 7 juillet 2023, le 28 février 2024, constatant que l’activité exercée dans ce fonds de commerce restait celle de restauration rapide sur place.

Il y a donc lieu de constater que le délai de cinq ans ne s’est pas écoulé entre le jour du premier constat de l’infraction reproché à la société Les Saveurs Chez Fet Money, soit le 23 juin 2023 et le jour de l’assignation, soit le 14 juin 2024.

L’action des requérants est donc recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Messieurs [I] et [Y] [P] sollicitent que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire en faisant valoir que l’activité de restauration rapide exercée dans les locaux n’est pas conforme à l’activité autorisée aux termes du bail.

La société Les Saveurs Chez Fet Money soutient qu’elle n’exerce pas une activité de restauration rapide.

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste. Le juge des référés apprécie l’existence d’un tel trouble au moment où il statue.

En l’espèce, aux termes du procès-verbal de constat dressé le 23 juin 2023, le commissaire de justice constate des bruits, des éclats de voix, la présence d’une musique assez forte et un envahissement de la cour par « divers encombrants » (pièce n°7 des demandeurs).

Aux termes de ce procès-verbal, aucune constatation ne permet de relever une activité non conforme à celle stipulée au bail, à savoir celle de « vente de produits exotiques alimentaires et non alimentaires, à l’exclusion de toutes autres utilisations ».

Il en va de même du procès-verbal de constat produit en pièce n°8 par les demandeurs.

En revanche, aux termes du procès-verbal de constat du 28 février 2024, le commissaire de justice procède aux constatations suivantes :

« Sur la vitrine de ce local, je relève une affiche collée sur laquelle je relève les mentions suivantes : « SAVEURS D’AFRIQUE- RESTAURATION RAPIDE- SUR PLACE OU A EMPORTER ».

Je constate apercevoir derrière la vitrine des personnes attablées.

Je constate également sur la vitrine, située à droite de la porte du local, la présence d’une affiche scotchée sur laquelle je lis :

« LES SAVEURS CHEZ

FET MONEY

INTERDICTION FORMELLE

IL EST STRICTEMENT INTERDIT DANS CE LOCAL … LA VENTE A LA SAUVETTE … TOUTE ENTREE AVEC BOISSON OU REPAS … DE FUMER OBLIGATIONS TOUTE PERSONNE DOIT IMPERATIVEMENT CONSOMMER ».

Le procès-verbal de constat du 28 juin 2024 versé aux débats par la défenderesse constate que :

« Le local est constitué d’un niveau en rez-de-chaussée sur rue et d’un niveau en sous-sol, auxquels s’ajoutent deux toilettes en partie commune, au fond de la cour de l’immeuble.

La grande pièce du rez-de-chaussée, abrite quelques tables et chaises, un congélateur coffre qui renferme des plats cuisinés, un meuble vitrine réfrigérée, un réfrigérateur à boisson, un réfrigérateur classique, un réfrigérateur petit format, un cuiseur à riz, deux micro-ondes, un évier et un rayonnage de produits exotiques. Il n’y a ni cuisine ni carte de restaurant au rez-de-chaussée.

Au niveau-1, se trouve une pièce dédiée au stockage de marchandises.

Il n’y a ni cuisine ni carte de restaurant dans la pièce, seulement un micro-ondes non branché.

Dans les toilettes sur cour, il n’y a aucune cuisine. Je constate que la cour est séparée du couloir commun par une porte à deux vantaux ajourés. La cour commune est défraichie ».

Les parties s’opposent sur la question de savoir si l’activité exercée dans les lieux est une activité de restauration et non pas une activité de « vente de produits exotiques alimentaires ».

La seule présence de denrées alimentaires dans les locaux est insuffisante pour permettre de conclure à une activité de restauration compte tenu de l’activité autorisée par le bail.

Les termes de procès-verbaux de constat qui relèvent d’une part « les mentions suivantes : « SAVEURS D’AFRIQUE- RESTAURATION RAPIDE » et d’autre part l’absence de cuisine, ne permettent pas d’établir, avec l’évidence requise en référé, que l’activité exercée dans le local est non conforme à celle stipulée au bail.

Les avis google et restaurant versés aux débats par les demandeurs ne permettent pas plus de considérer que l’activité exercée dans le local est non conforme à celle stipulée au bail et donc au juge des référés de trancher cette contestation qui apparait sérieuse (pièces n°11 et 12 des demandeurs).

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent.

Sur les demandes accessoires

Messieurs [I] et [Y] [P], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens de la présente instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Toutefois, l’équité ne commande pas de prononcer de condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées de leurs demandes respectives à ce titre.

Il sera rappelé que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la fin de non-recevoir tirée de la prescription et Déclarons l’action de Messieurs [I] et [Y] [P] recevable ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Laissons à Messieurs [I] et [Y] [P] la charge des dépens de la présente instance ;

Disons n’y avoir lieu condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et déboutons les parties de leurs demandes respectives à ce titre ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 9] le 25 mars 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Anita ANTON