TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

■

N° RG 24/58100 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5254

N° : 4

Assignation du :

22 Novembre 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

le 18 juin 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

La Ville de [Localité 8] prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 8]

[Adresse 9]

[Localité 6]

représentée par Maître Colin MAURICE de la SELARL CM & L AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #C1844

DEFENDERESSE

S.A.S. Home Sweet Home

[Adresse 1]

[Localité 7]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 20 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Vu l’assignation délivrée le 22 novembre 2024 par la Ville de Paris à l’encontre de la société par actions simplifiée Home Sweet Home, immatriculée au registre du commerce et des sociétés sous le numéro 844 056 127, devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions des articles L.631-7 du code de la construction et de l’habitation et L.324-1-1 du code du tourisme, concernant un appartement situé [Adresse 4] (Bâtiment B, rez-de-chaussée, lot n°17) ;

Vu la demande d’avis auprès de la Cour de cassation formée par le président de ce tribunal le 15 janvier 2025 sur l’application aux procédures en cours du nouvel article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation ;

Vu la décision portant réouverture des débats prise à ce titre ;

Vu l’avis n°15010 émis par la Cour de cassation le 10 avril 2025 ;

Vu l’absence de constitution de la défenderesse ;

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile ;

SUR CE,

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation

Aux termes de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction temporellement applicable, « La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 10] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

L’alinéa premier de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction temporellement applicable dispose que « Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. »

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de [Localité 8], d’établir :

l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 8] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n’est pas allégué qu’elle a été mise en œuvre.

Sur l’usage d’habitation du local

Pour établir l’usage d’habitation du local litigieux, la ville de [Localité 8] verse aux débats une fiche H2 datée du 7 octobre 1970, remplie par le propriétaire, Mme [X] [V], portant sur un appartement situé [Adresse 5], au rez-de-chaussée, porte de droite face. La fiche H2 précise que le local est occupé par le propriétaire ou l’usufruitier.

Si cette fiche démontre un usage d’habitation au 7 octobre 1970, elle n’établit pas un tel usage au 1er janvier 1970.

En effet, il convient de rappeler que l’article 40 du décret 69-1076 du 28 novembre 1969 établit une distinction entre les locaux loués et les autres locaux. Alors que pour les locaux loués, il est fait référence à la date du 1er janvier 1970 pour évaluer le montant annuel du loyer, élément qui permet sans contestation possible, d’établir un usage d’habitation à cette date, le décret prévoit que pour les autres locaux, les renseignements apposés par les propriétaires ne décrivent la situation du bien (en ce compris son affectation) qu’au jour de la souscription des formules (« les formules visées à l’article 38 comportent, à la date de leur souscription, les renseignements utiles à l’évaluation de chaque propriété »).

Dès lors, le fait que le propriétaire ait établi une fiche H2 ne suffit pas à fonder une présomption d’usage d’habitation au 1er janvier 1970, à défaut d’autres éléments précis et concordants.

Aussi la Ville de [Localité 8] produit-elle l’état hypothécaire de l’immeuble, dont il ressort que le 13 novembre 1958, l’ancien propriétaire des lieux, M. [Z], a vendu le lot n°17 à M. [F] et Mme [V], son épouse. Pour autant, il ne peut être tiré de ce seul document que le local était affecté à un usage d’habitation, en l’absence d’autres précisions sur l’acte.

La ville de [Localité 8] produit également un extrait des listes électorales du [Localité 2] des années 1966 et 1970 dont il résulte que Mme [X] [V] avait établi son domicile au [Adresse 3] au moins depuis 1965, et ce conformément aux dispositions de l’article R5 du code électoral, modifié par le décret n°69-47 du 26 juillet 1969, depuis abrogé.

L’inscription sur les listes électorales entre 1966 et 1970, et l’établissement d’une fiche H2 le 7 octobre 1970, aux termes de laquelle la propriétaire déclare habiter les lieux, sont suffisamment d’indices précis et concordants, en faveur d’une continuité de l’usage des lieux à titre d’habitation entre l’année 1965 et l’année 1970.

Et il est donc suffisamment démontré que les lieux étaient affectés à un usage d’habitation au 1er janvier 1970.

Sur le changement illicite sans autorisation de l’usage

Le constat de location meublée touristique du 25 juin 2024 établi par l’agent assermenté du service du logement de la mairie de [Localité 8] fait état d’une annonce postée sur le site booking pour la location courte durée d’un logement, nommé “Home Sweet Home Marc Seguin”.

Ce même constat mentionne 56 commentaires de touristes, le premier commentaire datant du 11 juin 2022.

Les propriétaires du bien, qui ne sont pas à l’origine des mises en location, ont communiqué à la ville de [Localité 8] le contrat de bail meublé lié à l’exercice ou à l’occupation d’un emploi (logement de fonction), consenti à Madame [H], représentant la défenderesse, le 25 mai 2022.

Si seul le propriétaire d’un bien immobilier a qualité pour solliciter l’autorisation de changement d’usage et ne peut reporter sur le locataire l’obligation légale de demander les autorisations nécessaires au changement d’affectation, le locataire est personnellement responsable dès lors que les circonstances de l’espèce démontrent qu’il devait nécessairement avoir connaissance de la violation des dispositions précitées.

En l’espèce, le président de la SAS Home Sweet Home, dont l’activité est l’hébergement touristique, a enregistré auprès des services de la ville de [Localité 8], le jour de la signature du bail, le bien en meublé touristique et l’a déclaré résidence principale. Ce meublé touristique est intitulé au nom de la société, auquel est accolé le nom de la rue où se trouve le bien. Cette temporalité établit un mode opératoire consistant à se faire consentir un contrat de bail d’habitation, permettant par la suite, et en l’espèce, immédiatement, d’utiliser le bien comme meublé touristique.

Le contrat de bail ayant été conclu à titre de logement de fonction et alors qu’une clause contractuelle interdit la sous-location, cette déclaration de meublé touristique établit, sans conteste, la connaissance par la défenderesse de la violation des dispositions du code de la construction et de l’habitation.

Il s’ensuit que la défenderesse, locataire du bien, a changé sans autorisation préalable l’usage du lot en cause, au sens de l’article L. 631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l’habitation, en louant l’appartement meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Sur le montant de l’amende

L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 8] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

En l’espèce, il ressort du constat de location touristique et des commentaires des locataires de passage, que le bien est proposé à la location depuis le 25 mai 2022. Les relevés de nuitées transmis par la société booking font état de 196 nuitées en 2022 et 149 nuitées en 2023. Il n’est pas établi que les locations auraient cessé, sauf à ce que les bailleurs aient initié une procédure d’expulsion de leur locataire.

Concernant les gains tirés des locations illicites, qui se sont élevés à la somme de 58 000€ environ compte tenu du montant de la nuitée (169€), ceux-ci sont nécessairement bien supérieurs aux gains qu’aurait généré une location classique (930€ par mois pour une surface 30 m²).

Le montant de la compensation s’élève à la somme de 26 000€.

Dès lors, compte tenu de l’absence de collaboration de la défenderesse qui n’a répondu à aucun courrier de la ville de [Localité 8], du caractère manifestement organisé des faits de mise en location touristique par la conclusion à son bénéfice d’un bail d’habitation et par la déclaration, le même jour, du bien en résidence principale, ce que les photographies démentent, et du montant de la nuitée, il convient de fixer l’amende civile à la somme de 50 000 euros.

Sur la demande de retour à l’usage d’habitation du local litigieux

Il résulte des dispositions de l’article 651-2 du code de la construction et de l’habitation que le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Dès lors qu’aucun élément ne permet d’établir que le bien est de nouveau à usage d’habitation, il convient d’ordonner le retour à l’habitation du local litigieux, sous astreinte provisoire de 320 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, ce durant une période maximale de 12 mois.

Il n’y a pas lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte.

Sur la demande fondée sur les dispositions de l’article L.324-1-1 du code du tourisme

L’article L.324-1-1 du code du tourisme dispose, dans sa rédaction applicable :

“II.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.

Cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

III.-Par dérogation au II, dans les communes où le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l’habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d’un meublé de tourisme.

La déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

Un téléservice permet d’effectuer la déclaration. La déclaration peut également être faite par tout autre moyen de dépôt prévu par la délibération susmentionnée.

Dès réception, la déclaration donne lieu à la délivrance sans délai par la commune d’un accusé-réception comprenant un numéro de déclaration.

Un décret détermine les informations qui peuvent être exigées pour l’enregistrement.

V.-Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 5 000 euros.

Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 10 000 euros. […]”.

En l’espèce, la défenderesse a déclaré le bien comme étant sa résidence principale. Elle est donc tenue d’assumer les conséquences de cette déclaration, dès lors qu’elle n’a transmis aucun relevé de nuitées à la ville de [Localité 8] malgré la demande de cette dernière adressée le 11 avril 2024.

Compte tenu du prix de la nuitée et de leur nombre ainsi que des circonstances de mise en location touristique rappelées plus haut, le montant de l’amende civile sera fixé à 10 000 euros.

Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, dès lors que la défenderesse succombe à l’instance, elle sera condamnée au paiement des dépens. En vertu de l’article 700 du même code, elle sera également condamnée au paiement de la somme de 2000€ au titre de l’indemnité de procédure.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Condamne la société Home Sweet Home à payer une amende civile de 50 000 euros, sur le fondement de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 8] ;

Ordonne le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 4] (Bâtiment B, rez-de-chaussée, lot n°17), sous astreinte provisoire de 320 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, pour une durée maximale de douze mois ;

Dit n’y avoir lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte ;

Condamne la société Home Sweet Home à payer une amende civile de 10 000 euros au titre des dispositions du code du tourisme, dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 8] ;

Condamne la société Home Sweet Home à verser à la ville de [Localité 8] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamne la société Home Sweet Home au paiement des dépens ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à [Localité 8] le 18 juin 2025

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN