TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [J] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Xavier DUBOIS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/00450 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6Y7M

N° MINUTE :

1/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 23 septembre 2025

DEMANDERESSES

Madame [H] [S]

demeurant [Adresse 4]

Madame [I] [T] épouse [U]

demeurant [Adresse 1]

représentées par Maître Véronique CHARTIER de la SELARL Véronique CHARTIER, avocat plaidant au barreau de LIMOGES et par la SELAS ASSELINEAU & ASSOCIES en la personne de Maître Xavier DUBOIS, avocat plaidant au barreau de PARIS,vestiaire P563

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [V]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 juin 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 septembre 2025 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 23 septembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/00450 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6Y7M

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 25 octobre 2023, Mme [H] [S] représentant l’indivision Mme [H] [S] et Mme [I] [T] épouse [U] a donné à bail à M [J] [V] un appartement à usage d’habitation mais ne constituant pas sa résidence principale situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 1000 euros outre 60 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [H] [S] a fait signifier par acte d’huissier un commandement de payer la somme de 6060 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme août 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 21 août 2024.

Par acte d’huissier en date du 6 décembre 2024 régularisé par acte du 13 mai 2025, Mme [H] [S] et Mme [I] [T] épouse [U] ont fait assigner M [J] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et autoriser le déplacement des meubles laissés sur place aux frais risques et périls du preneur,

— rappeler que le délai de deux mois ne s’applique pas,

— condamner M [J] [V] à leur payer les loyers et charges impayés arrêtés au 6 mai 2025, soit la somme de 15600 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi soit 1060 euros par mois,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, Mme [H] [S] et Mme [I] [T] épouse [U] rappellent que le bail est soumis aux seules dispositions du code civil et aux dispositions contractuelles, à l’exclusion de la loi du 6 juillet 1989, et expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 21 août 2024, et ce pendant plus d’un mois.

L’affaire qui a été appelée le 28 avril 2025a fait l’objet d’un renvoi à la demande du demandeur.

A l’audience du 13 juin 2025, Mme [H] [S] et Mme [I] [T] épouse [U], représentée par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance sauf à actualiser sa créance à la somme de 15600 euros et à préciser qu’elle ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En dépit de l’assignation délivré à étude,M [J] [V] n’était ni présenté ni représenté.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que l’appartement objet du contrat de bail ne constitue pas la résidence principale du preneur, le bail est un bail soumis aux seules conditions contractuelles prévues au contrat et aux règles supplétives du code civil, ce point n’ayant d’ailleurs pas fait l’objet de contestations.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Selon l’article 1225 du code civil, en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit d’effet que si elle vise expressément la clause résolutoire.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En l’espèce, le bail conclu le 25 octobre 2023 contient une clause résolutoire (article 8) et un commandement de payer visant cette clause et précisant le délai de paiement (1 mois) pour échapper à l’acquisition de la clause résolutoire a été signifié le 21 août 2024, pour la somme en principal de 6060 euros.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Le commandement est par ailleurs demeuré infructueux pendant plus d’un mois (aucune somme n’ayant été payée dans le délai), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 septembre 2024.

M [J] [V] étant sans droit ni titre depuis le 22 septembre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement et les délais de paiement

M [J] [V] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Mme [H] [S] et Mme [I] [T] épouse [U] soutiennent que M [J] [V] reste leur devoir la somme de 15 600 euros à la date du 6 mai 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation.

Pour la somme au principal, M [J] [V] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme provisionnelle de 15 600 euros.

M [J] [V] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation pour la période courant du 7 mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit 1060 euros par mois.

Sur les demandes accessoires

M [J] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Mme [H] [S] et Mme [I] [T] épouse [U] les frais exposés par elles dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 500 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 octobre 2023 entre Mme [H] [S] pour le compte de l’indivision avec Mme [I] [T] épouse [U] et M [J] [V] concernant l’appartement ne constituant pas la résidence principale situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 21 septembre 2024;

ORDONNE en conséquence à M [J] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M [J] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [H] [S] et Mme [I] [T] épouse [U] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M [J] [V] à verser à titre de provision à Mme [H] [S] et Mme [I] [T] épouse [U] la somme de 15 600 euros (incluant la mensualité de mai 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation;

CONDAMNE M [J] [V] à verser à titre de provision à Mme [H] [S] et Mme [I] [T] épouse [U] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 1060 euros), à compter du 7 mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE M [J] [V] à verser à Mme [H] [S] et Mme [I] [T] épouse [U] une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M [J] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection