TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Valérie [H]

S.A.S. AUDIO LOCKER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Isabelle DURAND

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00137 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6W7A

N° MINUTE : 3

JUGEMENT

rendu le 22 septembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 5],

[Adresse 3]

représentée par M^e Isabelle DURAND, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Madame [N] [M] épouse [T],

[Adresse 1]

représentée par M^e Valérie HANOUN, avocat au barreau de PARIS,

Monsieur [B] [H],

[Adresse 1]

représenté par M^e Valérie HANOUN, avocat au barreau de PARIS,

S.A.S. AUDIO LOCKER,

[Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 22 septembre 2025 par Brice REVENEY, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 22 septembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/00137 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6W7A

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 29 juillet 2019, La SCI [Adresse 5] a loué à MME [N] [T] ET M. [B] [H] pour une durée un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un montant total de 6201, 25 €.

La SAS AUDIO LOCKER s’est portée caution pour le bail.

Des échéances de loyer et de charges n’ayant pas été régulièrement payées, un commandement de payer en date du 17 septembre 2024 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à MME [N] [T] ET M. [B] [H] pour paiement sous deux mois d’un arriéré de 12.402, 50 € en principal.

Le commandement de payer a été dénoncé à caution à la SAS AUDIO LOCHER le 24 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice des 6 décembre 2024 et 9 décembre 2024, La SCI [Adresse 5] a assigné respectivement M. [B] [H], la SAS AUDIO LOCKER et MME [N] [T] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit au 26 juin 2024 et subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires,

— ordonner l’expulsion de MME [N] [T] ET M. [B] [H] ainsi que de tous occupants de leur chef sous astreinte de 250 € par jour de retard à compter de la signification de la décision avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier, avec transport et séquestration des biens aux frais des défendeurs, avec autorisation de les vendre au terme d’un délai de deux mois,

— condamner solidairement MME [N] [T], M. [B] [H] et la SAS AUDIO LOCKER au paiement de l’arriéré de loyer et de charges courants de 29.755,42 €, outre le paiement des impayés subséquents, avec intérêts légal à compter de la décision,

— condamner solidairement MME [N] [T], M. [B] [H] et la SAS AUDIO LOCKER au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant indexé et des charges et ce, jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire de tout occupant,

— condamner solidairement MME [N] [T] ET M. [B] [H] et la SAS AUDIO LOCKER au paiement d’une somme de 4000 € au titre des frais irrépétibles avec intérêts au taux légal à compter de la décision, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, incluant les frais de commandement de payer et de dénonciation des actes à la caution.

La SCI [Adresse 5] précise que, SCI familiale, il ne lui appartient pas de servir de variable d’ajustement à la gestion de leurs revenus par les locataires, alors qu’il s’agit d’un appartement au loyer particulièrement coûteux.

***

Dans leurs conclusions, MME [N] [T], M. [B] [H] demandent :

— la notification du commandement à la CCAPEX sauf irrecevabilité si elle a été opérée moins de six semaines avant l’assignation,

— le débouté de la la SCI [Adresse 5],

— l’octroi des plus larges délais de paiement couplés à la suspension des effets de la clause résolutoire.

MME [N] [T] ET M. [B] [H] arguent de leur bonne foi et demandent les plus larges délais avec maintien dans les lieux, arguant des répercussions financières d’une erreur de déclaration fiscale de la société de M. [H] qu’ils subissent de plein fouet.

MME [N] [T] et M. [B] [H] considèrent excessif les frais irrépétibles réclamés.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 6] le 11 décembre 2024.

A l’audience du 12 mai 2025, le conseil de La SCI [Adresse 5] s’est référé à son assignation et a actualisé sa dette à hauteur de 12.399, 75 € au 9 mai 2025, échéance de mai incluse.

MME [N] [T] ET M. [B] [H], assistés et représentés, ont précisé que la somme de 29755, 42 € objet de l’assignation avait été soldée en décembre 2024 et ne subsistaient depuis lors que deux loyers impayés.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de la demande:

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 20 septembre 2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation du 9 décembre 2024 ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 6] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

II. Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 17 septembre 2024 est régulier, qui reproduisait la clause résolutoire insérée au bail (p.14).

MME [N] [T] ET M. [B] [H] n’ayant pas réglé la dette de 12.402, 50 € en principal dans les deux mois impartis par le commandement, il convient de constater, en application de la clause précitée, que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 18 novembre 2024.

MME [N] [T] ET M. [B] [H] sont ainsi devenus à cette date occupants sans droit ni titre.

D’après le décompte non contesté fourni aux débats, MME [N] [T] ET M. [B] [H], qui ont pourtant payé leurs loyers de janvier à avril, n’avaient pas procédé à la date de l’audience au paiement de l’échéance à échoir de mai, laquelle constitue l’échéance courante légale à prendre en considération pour pouvoir leur accorder des délais.

D’après le même décompte, il ne peut être que constaté depuis 2024 un paiement du loyer en dents de scie, les pèriodes d’impayés ou de paiements incomplets alternant avec de gros virements d’apurement de l’arriéré ainsi creusé.

Il est apparent que MME [N] [T] ET M. [B] [H] ne sont pas stricto sensu de mauvaise foi en ce qu’ils opèrent le paiement des échéances au mieux des moyens des revenus issus de l’activité de la société du second. Toutefois, cette façon d’agir est en contravention avec l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 qui stipule que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En effet, un bailleur, qui plus est SCI familiale démunie d’un fonds de roulement pour pourvoir à ses propres dettes, n’a pas à subir ainsi les fluctuations de trésorerie de son locataire dont les entrées de revenus suspendus à la trésorerie de leur société, ou la gestion de ces revenus, ne sont manifestement pas adaptés à l’importance, elle, immuable, de leur loyer d’habitation.

Ainsi, en l’absence d’éléments contraire fournis par les locataires et à défaut d’accord du bailleur, il n’apparait pas que les locataires soient en situation tout à la fois de régler une dette locative dont tout incline à penser qu’elle est appelée à se renouveler, et de maintenir le paiement un loyer courant particulièrement élevé conformément aux exigences contractuelles et légales.

Il ne convient donc pas de suspendre l’effet de la clause résolutoire.

En l’absence de départ volontaire, il pourra donc être procédé à l’expulsion de MME [N] [T], [B] [H] et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder au transport et à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de MME [N] [T] ET M. [B] [H], à défaut de local désigné, conformément aux articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Il ne convient pas en revanche de prononcer une astreinte à l’encontre des locataires, la menace du recours à la force publique étant a priori suffisant.

III. Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort de l’audience qu’en l’absence de contestation émise à l’audience, MME [N] [T] ET M. [B] [H], colocataires solidaires par l’effet de la loi, reste débiteurs envers la SCI [Adresse 5] d’une somme de 12.399, 75 euros au titre de leur arriéré de loyers et charges arrêté à la date du 9 mai 2025, échéance de mai 2025 comprise.

Il est produit aux débats l’acte de caution solidaire, conclu le 29 juillet 2019 pour une durée déterminée de sept ans à compter de la prise d’effet du bail, soit jusqu’au 15 septembre 2026, et plafonné à la somme de 69.120 €, consenti par la SAS AUDIO LOCKER pour l’ensemble des sommes contractuelles, précontentieuses et contentieuses dues et à devoir par les locataires, renonçant aux bénéfices de discussion et de division.

La SAS AUDIO LOCKER doit donc être tenue solidairement avec les locataires de l’ensemble des dettes locatives et frais contentieux.

Il convient en conséquence de condamner solidairement MME [N] [T], M. [B] [H] et la SAS AUDIO LOCKER au paiement de cette somme de 12.399, 75 avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer.

En application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, même d’office accorder des délais de paiement au débiteur

A leur demande, il sera accordé à MME [N] [T], M. [B] [H] un délai de 24 mois pour se libérer de leur dette selon les modalités décrites au présent dispositif.

IV. Sur l’indemnité d’occupation :

Afin de préserver les intérêts du bailleur, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, depuis la date de résiliation le 27 juin 2024 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés et procès–verbal d’expulsion, au montant du dernier loyer et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement MME [N] [T], M. [B] [H] et la SAS AUDIO LOCKER au paiement de celle-ci.

V. Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner solidairement MME [N] [T], M. [B] [H] et la SAS AUDIO LOCKER aux entiers dépens, incluant les frais de commandement de payer et de dénonciation des actes à la caution.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner solidairement MME [N] [T], M. [B] [H] et la SAS AUDIO LOCKER à payer à LA SCI [Adresse 5] la somme de 1200 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

CONSTATE à compter du 18 novembre 2024 la résiliation du bail du 29 juillet 2019 conclu entre les parties relativement à un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2],

ORDONNE l’expulsion de MME [N] [T] ET M. [B] [H], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE le bailleur à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril du défendeur à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE solidairement MME [N] [T] ET M. [B] [H] et la SAS AUDIO LOCKER à payer à LA SCI [Adresse 5] la somme de 12.399, 75 au titre de l arriéré de loyers et charges arrêté à la date du 9 mai 2025, échéance de mai 2025 comprise, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer.

AUTORISE MME [N] [T] ET M. [B] [H] à se libérer de leur dette en 24 mensualités de 500 euros, la dernière étant majorée du solde de la dette ;

DIT que les mensualités seront exigibles le 5 de chaque mois à compter du 5 du mois suivant la signification ;

DIT que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

CONDAMNE solidairement MME [N] [T] ET M. [B] [H] et la SAS AUDIO LOCKER à payer à LA SCI [Adresse 5] l’indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer indexé et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et due depuis la date de la résiliation du18 novembre 2024 jusqu’au départ effectif des lieux par remise volontaire des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise par le bailleur,

REJETTE toutes les autres demandes,

CONDAMNE solidairement MME [N] [T], M. [B] [H] et la SAS AUDIO LOCKER aux dépens, incluant les frais de commandement de payer et de dénonciation des actes à la caution.

CONDAMNE solidairement MME [N] [T], M. [B] [H] et la SAS AUDIO LOCKER à payer à LA SCI [Adresse 5] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT