TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 15 DECEMBRE 2025

DOSSIER : N° RG 25/00324 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FKQ7

AFFAIRE : [P] [Y] épouse [W] C/ [J] [Z]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Monsieur Quentin ATLAN, Juge placé auprès du Premier Président de la Cour d’appel de Poitiers, délégué au Tribunal Judiciaire de La Rochelle par ordonnance du 24 juin 2025, en qualité de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [P] [Y] épouse [W]

demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Serge NGUYEN VAN ROT, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT,

DEFENDERESSE

Madame [J] [Z]

née le 08 Juillet 1955 à [Localité 7] (ALGERIE) demeurant [Adresse 2]

comparant en personne, ayant pour avocat Maître Françoise KOUASSI, avocat au barreau de SAINTES

***

Débats tenus à l’audience du 03 Novembre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 15 Décembre 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 octobre 1985, Monsieur [O] [Y], Madame [N] [Y] et Madame [X] [Y] ont renouvelé le bail consenti à Madame [C] [Z] pour le logement sis [Adresse 1] à [Localité 5], qu’elle occupait depuis le 1er novembre 1967. Le bail a été expressément renouvelé en 1991 et en 1994, puis tacitement renouvelé à compter du 1er novembre 1997 à défaut de congé.

Madame [C] [Z] est décédée le 30 octobre 2003 et la qualité de locataire de Madame [J] [Z] a été reconnue suivant jugement du tribunal d’instance de LA ROCHELLE en date du 20 décembre 2004. Par arrêt du 28 novembre 2007, la Cour d’appel de [Localité 8] a infirmé le jugement en date du 20 décembre 2004 et, statuant à nouveau, constaté la résiliation de plein droit du bail liant les consorts [Y] à Madame [J] [Z], ordonné l’expulsion de la locataire, et condamné Madame [J] [Z] à indemniser les consorts [Y]. Par arrêt en date du 05 janvier 2010, la Cour de cassation a cassé et annulé en toutes ses dispositions l’arrêt rendu le 28 novembre 2007.

Par jugement en date du 26 janvier 2015, le tribunal d’instance de LA ROCHELLE a constaté la validité du commandement de payer et condamné Madame [J] [Z] à verser à Monsieur [O] [Y] la somme de 627,23 euros au titre des arriérés d’indexation des loyers du 1er novembre 2011 au 31 mai 2014. Par arrêt en date du 08 février 2017, la Cour d’appel de [Localité 8] a confirmé le jugement du 26 janvier 2015 en ce qu’il a constaté la validité du commandement de payer et l’a infirmé pour le surplus, constatant que Madame [J] [Z] avait réglé la somme de 627,23 euros le 30 mai 2014, donnant acte à Monsieur [O] [Y] de son accord pour réaliser des travaux dans l’immeuble, ordonnant une mesure d’expertise confiée à Madame [M] [D], condamnant Monsieur [O] [Y] à payer à Madame [J] [Z] la somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Madame [M] [D] a rendu son rapport d’expertise le 13 décembre 2018.

Par arrêt en date du 28 janvier 2020, suite au rapport d’expertise, la Cour d’appel de [Localité 8] a déclaré irrecevable la demande de Madame [J] [Z] tendant à la condamnation de Monsieur [O] [Y] à lui payer la somme de 115.500,00 euros au titre du coût des travaux de remise en état du logement, dit que Monsieur [O] [Y] devra réaliser les travaux de réfection tels que listés au rapport d’expertise de Madame [D], débouté Madame [J] [Z] de sa demande d’astreinte pour l’exécution des travaux, de mise à charge de Monsieur [O] [Y] épouse [W] des frais de déménagement, de dépôt de garantie et de relogement provisoire, de paiement de la somme de 100.000,00 euros au titre de son préjudice de jouissance et 50.000,00 euros au titre de son préjudice moral ; débouté Monsieur [O] [Y] de sa demande reconventionnelle de paiement de la somme de 70.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Par arrêt en date du 13 avril 2022, la Cour de cassation a partiellement cassé l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 8] en date du 28 janvier 2020, en ce qu’il a débouté Madame [J] [Z] de ses demandes d’indemnisation d’un préjudice de jouissance et moral et renvoyé l’affaire devant la Cour d’appel de [Localité 4]. Par arrêt en date du 21 mars 2023, la Cour d’appel de [Localité 4] a pour l’essentiel condamné Monsieur [O] [Y] à payer à Madame [J] [Z] la somme de 1.000 euros au titre du préjudice de jouissance, et rejeté la demande au titre du préjudice moral.

Par acte d’huissier en date du 05 octobre 2020, Monsieur [O] [Y] a fait signifier un congé pour vendre à effet au 31 octobre 2021. Par jugement en date du 09 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE a pour l’essentiel prononcé la nullité du congé et débouté Monsieur [O] [Y] de ses demandes.

Monsieur [O] [Y] est décédé le 10 mars 2023, laissant pour lui succéder sa fille, Madame [P] [Y] épouse [W].

Par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2023, Madame [P] [Y] épouse [W] a assigné Madame [J] [Z] aux fins de condamnation à lui verser une somme au titre de l’arriéré de loyers arrêté au 31 août 2023, de résiliation judiciaire du bail, d’expulsion, de fixation d’une indemnité d’occupation et de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le diagnostic social et financier a été reçu le 25 octobre 2023.

Par jugement en date du 13 mai 2024, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE a prononcé la radiation de l’affaire du rôle général.

Par conclusions récapitulatives en date du 30 janvier 2025, Madame [P] épouse [W] a sollicité le rétablissement de l’affaire.

A l’audience du 14 avril 2025, l’affaire a été renvoyée au 23 juin 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 23 juin 2025, à laquelle les parties étaient représentées par leur conseil respectif.

Se référant à ses écritures récapitulatives et responsives n°3, Madame [P] [Y] épouse [W] sollicite du tribunal qu’il :

— Condamne Madame [J] [Z] à verser la somme de 49.158,40 euros au titre de l’arriéré de loyers arrêté au 30 janvier 2025, sauf à parfaire en fonction de la date du jugement à intervenir ;

— Condamne Madame [J] [Z] à verser une somme indéterminée au titre des charges et de l’indexation des loyers ;

— A titre subsidiaire, si la prescription devait être retenue, condamne Madame [J] [Z] à verser la somme de 31.338,48 euros au titre de l’arriéré de loyers, sauf à parfaire en fonction de l’indexation et de la date du jugement à intervenir ;

— Constate le non règlement des loyers sans y avoir été autorisée, et sans les avoir par ailleurs consignés ;

— Ordonne la résiliation du bail pour infraction grave aux clauses de celui-ci ;

— Ordonne son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— Condamne Madame [J] [Z] à verser une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges jusqu’à son départ effectif ;

— Condamne Madame [J] [Z] à verser la somme de 4 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Se référant à ses écritures responsives et récapitulatives n°3, Madame [J] [Z] demande au tribunal de :

A titre principal :

— Débouter Madame [W] de ses demandes, fins et conclusions ;

— Constater que le logement loué est inhabitable fondant l’exception d’inexécution ;

— Dire et juger que le bailleur ne peut pas se fonder sur le non-paiement de loyers pour appuyer sa demande de résiliation du bail et solliciter l’expulsion du locataire au regard de l’état indécent, insalubre et inhabitable du logement loué ;

A titre subsidiaire :

— Constater que l’action de Madame [W] tendant à sa condamnation à verser la somme de 49.158,40 euros au titre de l’arriéré de loyers arrêté au 30 janvier 2025 se heurte en partie à la prescription triennale en vertu de l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 ;

— Dire et juger qu’elle n’est redevable que du loyer résiduel relatif aux trois dernières années à compter de la date de l’assignation, soit le 11 septembre 2023 ;

En tout état de cause :

— Condamner Madame [W] à lui verser la somme de 115.000,00.euros en réparation du préjudice subi et des manquements de la bailleresse à ses obligations contractuelles antérieures et postérieures à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 8] rendu le 28 janvier 2020 ;

— Prononcer la compensation des sommes dues, en faisant application de l’exception d’inexécution du paiement des loyers ;

— Prendre acte de son engagement de quitter le logement dans un délai de neuf mois à compter de la date du jugement à intervenir après avoir obtenu réparation de son préjudice ;

— Dire et juger qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles ;

— Condamner Madame [W] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre des dispositions combinées des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ;

— Condamner Madame [W] aux entiers dépens.

Il est expressément renvoyé aux écritures de chacune des parties, pour le plus ample détail des moyens de fait et de droit.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

Par jugement en date du 29 septembre 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats afin que Madame [P] [Y] épouse [W] justifie de la notification de l’assignation au représentant de l’état dans les délais, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 3 novembre 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 3 novembre 2025. Madame [P] [Y] épouse [W] était représentée par son conseil, Madame [J] [Z] a comparu en personne.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département dans un délai de 6 semaines au moins avant l’audience.

Aux termes de l’article 24 IV, «les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle motivée par l’exigence d’une dette locative du preneur ».

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de l’assignation au représentant dans le délai de six semaines au moins avant l’audience, l’acte introductif d’instance ayant été notifié le 19 septembre 2023 pour une audience initiale au 4 décembre 2023. Ainsi, l’action est recevable.

Sur le fond

Sur la demande en paiement des arriérés de loyers

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 2 du décret du 30 janvier 2002 vient préciser que le logement décent doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

L’article 7a) de la loi du 06 juillet 1989 dispose que « Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ». L’article 1728 du code civil précise que l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus figure parmi les deux obligations principales du preneur.

Au terme de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En matière de baux d’habitation, le défaut de paiement du loyer, qui constitue l’exception d’inexécution, n’est fondée que si le logement est affecté de désordres si importants qu’il devient inhabitable (Civ 3e, 28 nov. 2024, n°23.18-135). Les locaux doivent être impropres à l’usage auquel ils étaient destinés (Civ. 3e, 18 sept. 2025, n°23-24.005), et le locataire en impossibilité totale de les occuper (Civ. 3e, 10 oct. 2024, n°22-24.395). Il est constant qu’il revient au juge du fond d’apprécier souverainement si, en raison de la gravité des manquements du bailleur à ses obligations, le preneur se trouve dans l’impossibilité d’habiter le bien loué. Ce n’est pas le cas si le logement présente certes des points d’indécence, mais demeure en mesure de satisfaire aux besoins normaux de ses occupants. Le simple dysfonctionnement d’un élément d’équipement du logement ou un défaut d’entretien de l’immeuble ne sauraient autoriser le locataire à cesser de payer son loyer.

En l’espèce, il sera relevé qu’aux termes de son rapport d’expertise rendu le 13 décembre 2018, tel que repris par la Cour d’Appel de [Localité 8] dans son arrêt du 28 janvier 2020, l’expert relève des dégâts majeurs liés à l’humidité générale du bâtiment – tâches noirâtres, tapisseries décollées, forte humidité dans toutes les pièces, avec odeurs dans les chambres, prolifération de moisissures dans la salle de bain – puis liste les autres dégradations affectant les lieux loués comme suit :

— Electricité entièrement hors norme avec câbles ballants présentant une grande dangerosité ;

— Tuyauterie globalement vétuste ;

— Tuyaux de radiateurs rouillés et piqués ;

— Cuvette des sanitaires et baignoires dégradées ;

— Sols usés et arrachés ;

— Détérioration des huisseries ;

— Fuite de la chasse d’eau ;

— Fissuration des murs ;

— Tuiles effritées ;

— Affaissement du sol lié à la dégradation de deux poutres présentant une dangerosité ;

— Corrosion des grilles extérieures avec dégradation du muret de clôture ;

— Corrosion des volets et charnières extérieurs empêchant la fermeture-ouverture ;

— Infiltrations d’eau dans le garage ;

— Enduits dégradés pouvant contenir de l’amiante ;

— Gouttière extérieure encombrée.

L’expert conclut en précisant que « l’état de l’électricité et de la plomberie, l’absence de chauffage, la dégradation des murs, les désordres aux poutres du plancher, la présence des moisissures rendent le bâtiment non seulement impropre à sa destination mais dangereux ».

L’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 8] du 28 janvier 2020 relève en outre que le « logement est en état de vétusté avancé et peut même, du fait de l’absence de chauffage, être qualifié d’habitation indécente » et qu’ « il n’est pas contestable que le logement se trouve dans un état de délabrement très avancé justifiant une remise à neuf ».

Ainsi, il en résulte que, si, à la marge, certains des dégâts révèlent un manquement de la locataire à son obligation d’entretien, la nature, l’ampleur, la multiplicité et la conjugaison des désordres révèlent essentiellement le caractère totalement inhabitable des locaux. Il sera accessoirement relevé que l’argument tenu par Madame [P] [Y] épouse [W] tendant au rejet du caractère inhabitable des locaux en raison de leur occupation effective par Madame [J] [Z] n’est pas opérant. En effet, l’appréciation du caractère habitable des locaux loués ne se fonde pas sur l’occupation actuelle des locaux in concreto mais sur l’habitabilité du logement in abstracto en considération de son état. Ainsi, il n’est pas contestable que le logement occupé par Madame [J] [Z], au 9 janvier 2020, revêtait un caractère inhabitable.

Le caractère inhabitable des locaux à usage d’habitation loués à Madame [J] [Z] devait être résorbé par la réalisation des travaux listés par la Cour d’appel de [Localité 8] dans son arrêt du 28 janvier 2020.

Toutefois, il sera observé que les travaux listés par l’expert n’ont pas été effectués, ainsi que le relève la Cour d’appel de [Localité 4] dans son arrêt du 21 mars 2023 : « L’état d’insalubrité et les dégradations qui l’affectent n’ont pas disparu, en raison du fait que ni les travaux de remise en état dont l’arrêt du 8 février 2017 avait donné acte à Monsieur [Y] de son accord pour les réaliser sur la base du procès-verbal de constat du 8 juillet 2016, ni ceux préconisés par l’expert judiciaire n’ont été entrepris ». Si Madame [P] [Y] épouse [W] argue de ce que cette absence de réalisation incombe à Madame [J] [Z] en ce que cette dernière aurait refusé l’ensemble des interventions à cette fin, il sera relevé qu’elle ne rapporte pas suffisamment la preuve de cette assertion. En effet, s’il n’est pas contesté que Madame [J] [Z] a pu refuser ponctuellement des interventions au cours de l’année 2018 pendant les opérations d’expertise, tel qu’il en ressort du courrier de l’expert en date du 17 juillet 2018, aucune pièce ne vient rapporter la preuve de refus ultérieurs, les nombreux devis fournis, dont certains portent preuve du versement d’acomptes, étant par ailleurs tous antérieurs à l’année 2018.

Ainsi, il résulte de l’ensemble de ces éléments que c’est à bon droit que Madame [J] [Z] se prévaut de l’exception d’inexécution pour justifier le non-paiement du loyer depuis avril 2018, dans la mesure où depuis de nombreuses années, celle-ci se trouve dans l’impossibilité manifeste d’utiliser les lieux conformément à leur destination eu égard à l’inhabilité du logement.

Par conséquent, au regard du caractère inhabitable du logement, la demande en paiement des loyers présentée par Madame [P] [Y] épouse [W] sera rejetée, outre ses demandes subséquentes d’indemnisation des charges et de l’indexation des loyers, de résiliation judiciaire du bail, d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Sur la demande reconventionnelle en indemnisation

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, si Madame [J] [Z] argue d’un préjudice de jouissance, matériel et affectif, elle n’argumente pas sa demande ni ne la fonde textuellement. Elle n’indique pas non plus la période à laquelle ces préjudices se rapportent et ne communique aucun élément de nature à établir leur réalité, si ce n’est trois factures d’énergie et d’eau se rapportant à une période strictement limitée ne pouvant justifier une telle indemnité.

En tout état de cause, il sera rappelé que le préjudice de jouissance de l’intéressée a d’ores et déjà été liquidé par deux fois, par arrêt en date du 08 février 2017 de la Cour d’Appel de [Localité 8] et par arrêt en date du 21 mars 2023 de la Cour d’appel de [Localité 4] et que Madame [J] [Z] ne rapporte aucun élément nouveau depuis ces décisions.

En l’état, la demande d’indemnisation de Madame [J] [Z] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [P] [Y] épouse [W] sera condamnée à verser à Madame [J] [Z] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [P] [Y] épouse [W] sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Madame [P] [Y] épouse [W], succombant au principal, sera condamnée au paiement des dépens.

Sur l’exécution provisoire

Aucun élément ne justifie que soit écartée l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à dispostion au greffe,

— DIT que Madame [J] [Z] est fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution de son obligation de paiement des loyers à partir du 1er avril 2018, en raison du caractère inhabitable du logement sis [Adresse 3] ;

— REJETTE l’intégralité des demandes de Madame [P] [Y] épouse [W] ;

— REJETTE les demandes de Madame [J] [Z] pour le surplus ;

— CONDAMNE Madame [P] [Y] épouse [W] à verser à Madame [J] [Z] la somme de 2.000 euros (DEUX MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE Madame [P] [Y] épouse [W] aux entiers dépens de l’instance ;

— RAPPELLE l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Monsieur Quentin ATLAN, Juge placé en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER Q. ATLAN