TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGE DE L’EXECUTION CHARGE DU SERVICE

DES SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT D’ORIENTATION

ORDONNANT LA VENTE FORCEE

DU 23 MAI 2025

N° RG 24/00096 – N° Portalis DB22-W-B7I-SGAT

Code NAC : 78A

ENTRE

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro B 379 502 644 dont le siège social est situé [Adresse 9] à PARIS (75017), agissant en la personne de son Directeur Général et tous représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

Venant aux droits de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI) suite à fusion-absorption en date du 01er mai 2017 et de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE ILE DE FRANCE suite à fusion-absorption en date du 21 avril 2016.

CREANCIER POURSUIVANT

Représenté par Maître Marion CORDIER de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIÉS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 189.

ET

Madame [Z] [J] [A] [L], née le [Date naissance 7] 1978 à PLOEMEUR (56270), de nationalité française, divorcée de Monsieur [H] [S], selon jugement rendu le 12 juillet 2018 par le Tribunal judiciaire de Versailles, demeurant chez Monsieur [I] [L] au [Adresse 5] à FONTENAY-LE- [Adresse 12] (85200).

Madame [F] [P] [A] [S], née le [Date naissance 6] 2008 à [Localité 14] (95), de nationalité française, mineure représentée par sa mère, Madame [Z] [J] [A] [L], demeurant chez Monsieur [I] [L] au [Adresse 5] à [Localité 13].

En qualité d’héritière de Monsieur [H] [Y] [S], né le [Date naissance 8] 1979 à [Localité 11] et décédé le [Date décès 2] 2021 à [Localité 19] (95).

Madame [T] [R] [S], née le [Date naissance 3] 2017 à [Localité 16], de nationalité française, mineure représentée par sa mère, Madame [G] [O], née le [Date naissance 1] 1982 à [Localité 15] (33), de nationalité française, demeurant chez Monsieur et Madame [S] au [Adresse 10].

En qualité d’héritière de Monsieur [H] [Y] [S], né le [Date naissance 8] 1979 à [Localité 11] et décédé le [Date décès 2] 2021 à [Localité 19] (95).

PARTIES SAISIES

Non comparantes, n’ayant pas constitué avocat.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Elodie LANOË, Vice-Présidente

Greffier : Sarah TAKENINT

DÉBATS

À l’audience du 12 mars 2025, tenue en audience publique.

***

Vu les deux commandements de payer valant saisie immobilière délivrés le 09 avril 2024 par la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT aux consorts [S] en recouvrement de la somme de 237.330,49 euros arrêtée au 1er mars 2024,

Vu la publication des commandements de payer le 21 mai 2024 au Service de la publicité foncière de [Localité 18] 2 (volume 2024 S numéros 77 et 78),

Vu l’assignation délivrée aux débiteurs saisis le 24 juin 2024 pour l’audience du 18 septembre 2024,

Vu l’acte de dépôt du cahier des conditions de vente le 28 juin 2024 au greffe de la juridiction,

Madame [Z] [L] divorcée [S] et Madame [F] [S], bien que régulièrement assignées à étude et Madame [T] [S] bien que régulièrement assignée à tiers n’ont pas comparu à l’audience et n’étaient pas représentées,

L’affaire a été successivement renvoyée puis évoquée à l’audience du 12 mars 2025 et mise en délibéré au 23 mai 2025.

Ce jour, le présent jugement a été prononcé.

MOTIFS DE LA DECISION

La S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT poursuit la vente forcée des biens et droits immobiliers dans un immeuble situé sur la commune de [Localité 17], dans un ensemble immobilier sis [Adresse 4], conformément à la description plus amplement détaillée contenu dans le cahier des conditions de vente.

Sur le titre exécutoire et la fixation de la créance

Aux termes de l’article L. 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

L’article L. 241-1 du Code de la consommation dispose que les clauses abusives sont réputées non écrites et que le contrat reste applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans ces clauses.

L’article R. 121-1 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution interdit au juge de l’exécution de modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites ou d’en suspendre l’exécution. Le juge de l’exécution ne peut, dès lors, ni annuler un titre, ni le modifier. Il ne peut pas non plus délivrer de titre exécutoire hors les cas prévus par la loi.

Dès lors, il en résulte, que le juge de l’exécution, qui répute non écrite une clause abusive, ne peut ni annuler le titre exécutoire, ni le modifier. Il ne peut pas non plus statuer sur une demande en paiement, hors les cas prévus par la loi. Le titre exécutoire étant privé d’effet en tant qu’il applique la clause abusive réputée non écrite, le juge de l’exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi. Le juge de l’exécution tire toutes les conséquences de l’évaluation de cette créance sur les contestations des mesures d’exécution dont il est saisi. Lorsqu’il constate que le débiteur ne doit plus aucune somme, il doit ordonner la mainlevée de la mesure.

Enfin, il est établi par la jurisprudence que crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, une clause d’un contrat de prêt immobilier qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable. En outre, il importe peu que la déchéance du terme n’ait été effectivement prononcée que dans un délai supérieur, car le fait que le professionnel n’ait pas appliqué une clause n’exempte pas le juge national de son obligation de tirer toutes les conséquences du caractère abusif de cette clause.

En l’espèce, le créancier poursuivant se prévaut de la copie exécutoire de deux actes notariés réalisés le 08 février 2012 par lequel la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT a consenti à Madame et Monsieur [S] trois prêts.

Concernant les prêts n°265503 d’un montant en principal de 154.035 euros, sur une durée de 360 mois, au taux hors assurance de 4,70% et n°265504 et pour un montant de 21.100 euros à taux 0 % , sur une durée de 144 mois, le créancier poursuivant produit une lettre recommandée envoyée avec accusé de réception du 17 juillet 2019 et étant retournée avec la mention « pli avisé non réclamé » valant mise en demeure de payer les échéances impayées des deux contrats de prêt à hauteur de 9.739,41 euros dans un délai de 8 jours sous peine de déchéance du terme.

Le créancier poursuivant ne rapporte pas à la procédure le courrier envoyé aux débiteurs prononçant la déchéance du terme pour ces deux prêts.

La clause de déchéance du terme contenue dans l’acte notarié (XI Exigibilité anticipée – Défaillance de l’emprunteur – Clause pénale) indique que : « le contrat de prêt sera résilié de plein droit et les sommes prêtées deviendront immédiatement intégralement exigibles huit jours après une simple mise en demeure adressée à l’emprunteur, par lettre recommandée avec avis de réception » notamment « en cas de défaut de paiement de tout ou partie des échéances à leur date ».

Les consorts [S] ne contestent pas le principe de la créance et n’ont pas fait d’observation sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparait que la clause de déchéance du terme contenu dans l’acte notarié qui sert de titre exécutoire, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment des débiteurs qui ont été exposés à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, la clause ne prévoyant pas un préavis d’une durée raisonnable, à savoir un délai de huit jours.

Cette clause qui apparaît abusive sera donc réputée non écrite.

Par conséquent, seules les échéances impayées constituent la créance des consorts [S] ainsi que les intérêts s’y afférant, cette somme étant évaluée par le créancier à 53.167,79 euros pour le prêt n°265503 et de 10.326,38 euros pour le prêt n°265504, sommes non contestées par les débiteurs.

Le montant de la créance sera donc fixé à la somme de 53.167,79 euros pour le prêt n°265503 et à la somme de 10.326,38 euros pour le prêt n°265504 en principal, frais et intérêts, arrêtée 06 janvier 2025

Concernant le prêt n°2160511 d’un montant en principal de 39.676 euros, sur une durée de 240 mois, au taux hors assurance de 2 % l’an, le créancier poursuivant produit une lettre recommandée envoyée avec accusé de réception du 20 août 2019 et étant retournée avec la mention « pli avisé non réclamé » valant mise en demeure de payer les échéances impayées du contrat de prêt à hauteur de 33.164,66 euros dans un délai de 30 jours sous peine de déchéance du terme.

Par courrier recommandé du 20 août 2019 retourné avec la mention « pli avisé non réclamé », la déchéance du terme était prononcée par le créancier.

L’acte notarié dispose que « toutes sommes dues en principal, intérêts et accessoires, seront immédiatement exigibles (…) si une somme quelconque due par les emprunteurs et devenue exigible n’est pas payée dans le délai d’un mois de l’envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception ou dans les huit jours d’une sommation d’huissier ».

Les consorts [S] ne contestent pas le principe de la créance et n’ont pas fait d’observation sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparait que la clause de déchéance du terme contenue dans l’acte notarié qui sert de titre exécutoire ne crée pas un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du débiteur, dès lors que la clause prévoit un préavis d’une durée raisonnable à savoir un mois.

Le montant de la créance sera donc fixé à la somme de 37.995,35 euros pour le prêt n°2160511 en principal, frais et intérêts, arrêtée au 06 janvier 2025.

Sur l’orientation de la procédure

Conformément à la demande du créancier poursuivant et en l’absence de toute demande des consorts [S], les parties saisies, il convient d’ordonner la vente forcée des biens saisies situés dans le ressort du tribunal judiciaire de Versailles.

En application de l’article R. 322-26 du Code des procédures civiles d’exécution, il convient également d’autoriser le créancier poursuivant, d’une part, à faire procéder à la visite des biens saisis selon les modalités fixées au dispositif, et de l’autre, à faire paraître la publicité de vente forcée sur internet.

Il convient néanmoins de rappeler aux parties qu’en application de l’article L. 322-1 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution, en cas d’accord entre le débiteur, le créancier poursuivant, les créanciers inscrits sur l’immeuble saisi à la date de la publication du commandement de payer valant saisie, les créanciers inscrits sur l’immeuble avant la publication du titre de vente, lesquels sont intervenus dans la procédure, et le créancier mentionné au 1° bis de l’article 2374 du Code civil, les biens saisis peuvent être vendus de gré à gré après l’orientation en vente forcée, et ce jusqu’à l’ouverture des enchères.

Sur les autres demandes et les dépens

Le créancier poursuivant sollicite que les parties saisies soient condamnées à la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Cette demande sera rejetée au titre de l’équité.

Les dépens seront compris dans les frais taxés.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, statuant publiquement en matière d’exécution immobilière, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Vu les articles L. 111-2 et suivants, L. 311-1 et suivants, R. 311-1 et suivants et R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution,

RÉPUTE non écrite comme étant abusive la clause de déchéance du terme (XI Exigibilité anticipée – Défaillance de l’emprunteur – Clause pénale, paragraphe A. d. alinéa 3) contenue dans l’acte notarié du 08 février 2012 concernant les prêts n°265503 et n°265504 ;

VALIDE la procédure de saisie immobilière pour la somme fixée à 101.489,52 euros arrêtée au 06 janvier 2025 ;

CONSTATE qu’un cahier des conditions de la vente a été déposé ;

ORDONNE la vente forcée des biens saisis et visés au commandement ;

FIXE la date d’adjudication au MERCREDI 17 SEPTEMBRE 2025 à 09h30 sur la mise à prix fixée ;

AUTORISE le créancier poursuivant à faire procéder à la visite des biens saisis dans les jours précédant la vente, à raison de deux visites de deux heures maximum chacune, entre 9h et 18h, par tel commissaire de justice de son choix, assisté le cas échéant de tout expert chargé d’établir les diagnostics requis et, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins ;

DIT que le commissaire de justice devra, quinze jours avant la première date retenue, adresser au débiteur une lettre recommandée avec avis de réception contenant toutes précisions concernant les dates et heures prévues ;

DIT qu’à défaut pour le débiteur de permettre la visite de l’immeuble, le commissaire de justice pourra procéder à l’ouverture des portes dans les conditions visées aux articles L. 142-1 et L.142-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

AUTORISE le créancier poursuivant à faire paraître la publicité de vente forcée sur internet ;

RAPPELLE que les biens saisis peuvent être vendus de gré à gré dans les conditions de l’article L. 322-1 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution, après l’orientation en vente forcée, et ce jusqu’à l’ouverture des enchères ;

REJETTE la demande formée par le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe.

Fait et mis à disposition à [Localité 18], le 23 Mai 2025.

Le Greffier Le Président

Sarah TAKENINT Elodie LANOË