TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 4]

[Localité 7]

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REFERENCES : N° RG 24/11000 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2IWF

Minute :

JUGEMENT

Du : 28 Avril 2025

SNC GRAND PARIS LOGEMENT 1

Représentée par son gérant, la société LOKALIS GESTION & SERVICES, SAS

C/

Monsieur [U] [N] [R]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 17 Février 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 28 Avril 2025

Sous la Présidence de Madame Odile BOUBERT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

SNC GRAND PARIS LOGEMENT 1

Représentée par son gérant, la société LOKALIS GESTION & SERVICES, SAS

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Aurélie FAURE, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [N] [R]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 6]

Comparant en personne

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Aurélie FAURE

Monsieur [U] [N] [R]

Expédition délivrée à :

Par exploit de commissaire de justice du 19-11-24 la SNC GRAND PARIS LOGEMENT 1 , en qualité de bailleur désigné le demandeur , a fait assigner M. [N] [R] [U] suivant bail d’habitation aux fins d’obtenir :

— le paiement de la somme de 1123.21 euros pour loyers et charges,

— le constat de l’absence d’assurance du logement ,

— le constat de manquements graves aux obligations contractuelles,

— la constatation de la résiliation du bail sur le fondement de l’article 1741 du Code Civil ainsi que l’autorisation de procéder à l’expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef qui ne quitteraient pas les lieux,

— la fixation d’une indemnité d’occupation ,

— la séquestration et l’enlèvement des biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués lors de l’expulsion ,

— la suppression de tout délai pour quitter les lieux ,

— la condamnation du défendeur au paiement d’une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, le tout avec le bénéfice de l’exécution provisoire.

Le conseil du bailleur maintient ses demandes et s’oppose à des délais de paiement ou à des délais pour quitter les lieux .

Il expose que :

— le locataire , sans autorisation du bailleur , à couvert une partie de la cour avec des tôles

— il y a suroccupation des lieux et quatre noms , en plus de celui du locataire , se trouvent sur la boîte aux lettres .

A l’audience M. [N] [R] [U] s’est présenté et a indiqué que la dette est soldée . Il ajoute qu’il est assuré et qu’il n’héberge que son frère dans le logement .

S’agissant de la pose des tôles , il s’agissait de se protéger de jets de détritus devant sa fenêtre. Il demande son maintien dans les lieux.

Par note en délibéré le conseil du bailleur actualise la dette à 430.19 euros au 14-02-25 et mentionne que l’attestation qui lui a été envoyée n’est pas au nom du locataire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

En application des articles 1184 , 1728 et 1315 du Code Civil , il incombe au bailleur de prouver la gravité des fautes du locataire dans l’exécution du contrat de bail , justifiant le prononcé de la résiliation de ce bail .

Selon l’article 1728 du Code Civil “e preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.”.

En l’espèce il ressort du procès verbal du commissaire de justice du 17-02-23 que le locataire a modifié la couverture du logement en plaçant des tôles blanches et grises , “grossièrement jointées par du ciment” .

M. [N] [R] [U] reconnaît avoir modifié l’aspect de la toiture pour éviter des jets de détritus. Toutefois il est constant que quelque soit l’intérêt ou la qualité des travaux exécutés ils ne pouvaient être entrepris sans l’autorisation du bailleur qui précise que ce type de travaux nécessitent l’accord de la mairie .

D’autre part M. [N] [R] [U] a présenté une attestation d’assurance au nom de son frère “M. [X] [B]” qui ne peut être admise, ce dernier n’étant pas locataire des lieux .

En troisième lieu , M. [N] [R] [U] ne peut héberger , dans un studio de 29m2 , deux à trois amis en sus de son frère sans occasionner des détériorations de l’habitat liées à une suroccupation des lieux .

Enfin le bailleur verse le commandement de payer du 17-07-24 d’un montant de 1818.23 euros et le décompte locatif justifiant du non paiement de la dette qui a perduré jusqu’à l’audience. Ce manquement répété depuis plusieurs mois est suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail puisqu’il porte sur une obligation essentielle de ce contrat .

La preuve de la faute grave est donc apportée et la résiliation judiciaire du bail est prononcée au jour du jugement . Par suite , l’expulsion sera ordonnée dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision .

Sur la demande d’ indemnité d’occupation

L’occupation des locaux du bailleur justifie la fixation d’une indemnité d’occupation.

Le bail fait mention d’un studio non meublé en rez-de-chaussée de 29 m2 pour un loyer de 651.02 euros , soit un loyer d’un montant de 22.44 euros le m2 , soit au-delà des normes parisiennes . Il convient d’adapter le montant de l’ indemnité d’occupation à la surface et l’équipement du bien immobilier .

En l’espèce , il n’est mentionné au bail aucun élément de confort . Il n’est pas indiqué le mode de chauffage et les charges locatives ne sont pas justifiées .

Il convient donc de fixer le montant de l’ indemnité d’occupation à la somme de 568.40 euros par mois , au loyer de référence de 19.6 euros le m2 selon l’encadrement des loyers défini sur la commune , à laquelle s’ajouteront les charges locatives justifiées .

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire resultant tant des stipulations contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7a) de loi du 6 juillet 1989 .

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que la partie défenderesse n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation, de sorte qu’à ce titre reste due à la date du 14-02-25 la somme de 430.19 € .

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient en conséquence de condamner M. [N] [R] [U] au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du 14-02-25.

Sur la suppression des délais pour quitter les lieux

En application de l’article L412-1Version en vigueur depuis le 29 juillet 2023

Modifié par LOI n°2023-668 du 27 juillet 2023 – art. 10

Modifié par LOI n°2023-668 du 27 juillet 2023 – art. 8

“Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.” . Le bailleur ne démontre pas la mauvaise foi du locataire , dont la bonne foi est toujours présumée .

En conséquence , le délai suivant le commandement de l’article 62, premier alinéa de la loi n° 91-650 du 9 Juillet 1991 n’ est pas supprimé , de même que le délai de la trêve hivernale .

Sur les demandes accessoires :

Selon l’article 696 du Code de procédure civile , la partie perdante est condamnée aux dépens , à moins que le juge , par décision motivée , n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie . En l’espèce la partie défenderesse , partie perdante , sera condamnée aux entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile , il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de M. [N] [R] [U] les frais exposés par le demandeur dans la présente instance et non compris dans les dépens.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection aprés débats en audience publique , statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du jugement ,

CONDAMNE M. [N] [R] [U] à payer à la SNC GRAND PARIS LOGEMENT 1 la somme de 430.19 euros au titre des loyers charges et indemnités d’occupation impayés au 14-02-25 avec intérêts au taux légal à compter du 14-02-25 ;

AUTORISE la SNC GRAND PARIS LOGEMENT 1 à procéder à l’expulsion de M. [N] [R] [U] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 568.40 euros à laquelle s’ajouteront les charges locatives justifiées à compter du terme du bail ,

CONDAMNE M. [N] [R] [U] à payer l’indemnité mensuelle d’occupation ainsi fixée au bailleur , jusqu’à la libération effective des locaux, par remise des clés au bailleur ou l’effet de l’expulsion ,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE M. [N] [R] [U] à payer à la SNC GRAND PARIS LOGEMENT 1 la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [N] [R] [U] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 17-07-24 ,

RAPPELLE l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT