TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M. [P]

Copie exécutoire délivrée

à : M^e LEMAISTRE BONNEMAY

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05943 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HK4

N° MINUTE : 2 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 10 juillet 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1]

Représenté par son syndic, la SAS FONCIA [Localité 7] RIVE GAUCHE, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocate au barreau de Paris, vestiaire : #E1286

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [P]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première Vice-Présidente adjointe, statuant en juge unique, assistée de Aline CAZEAUX, greffière lors des débats, et de Jihane MOUFIDI, greffière lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 juillet 2025 par Véronique JACOB, Première Vice-Présidente adjointe, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [P] est propriétaire du lot n°254 (311/100000 tantièmes) dans l’immeuble sis [Adresse 4], cadastré en section [Cadastre 5], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, Monsieur [S] [P] a été condamné par le tribunal judiciaire de Paris les 20 décembre 2017, 21 avril 2021 et 27 février 2023.

Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS FONCIA PARIS RIVE GAUCHE, a assigné devant le juge unique du tribunal judiciaire de Paris (pôle civil de proximité) Monsieur [S] [P] par acte de commissaire de justice en date du 21 octobre 2024, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  6 907,56 euros au titre des charges de copropriété, arrêtées au 3ème appel 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

—  1 500 euros de dommages et intérêts,

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,

— ordonner la capitalisation des intérêts.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l’audience du 15 mai 2025, le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil, a par voie de conclusions dûment signifiées à la personne de Monsieur [S] [P] le 6 mai 2025, actualisé sa créance.

Il sollicite désormais, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  9 589,11 euros au titre des charges de copropriété, arrêtées au 2ème appel 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 5 mars 2024 sur la somme de 5 610,30 euros, de l’assignation sur 6 907,56 euros et des conclusions signifiées pour le surplus,

—  1 500 euros de dommages et intérêts,

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,

— ordonner la capitalisation des intérêts.

Monsieur [S] [P], assigné à l’étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Décision du 10 juillet 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05943 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HK4

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré et rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [S] [P] concernant le lot 254, indiquant la répartition des tantièmes (Cf. supra),

— les précédents jugements de condamnation dont le dernier en date du 27 février 2023 concernant les charges et travaux jusqu’à l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2022 inclus,

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er janvier 2023 au 1er avril 2025, faisant apparaître les relevés de compte individuel,

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2023 et 2024,

— l’historique du compte du 1er janvier 2023 au 1er avril 2025 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 9 589,11 euros (en ce inclus 995,91 euros de frais de recouvrement composés de :

—  151 euros de contentieux recouvrement du 13 mars 2023,

—  151 euros de suivi procédure de recouvrement du 15 mars 2023,

—  42 euros de mise en demeure du 10 août 2023,

—  33 euros de relance du 5 septembre 2023,

—  200 euros de constitution de dossier remis à huissier du 1er mars 2024,

—  206,25 euros de suivi du dossier transmis à avocat le 22 août 2024,

—  212,66 euros SELARL [R] (huissier) du 20 janvier 2025,

Total = 995,91 euros,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 5 septembre 2022, 31 mai 2023 et 29 mai 2024 comportant approbation des comptes des exercices 2022 et 2023 et votant les budgets prévisionnels en cours 2023, 2024 et le fonds travaux ainsi que les travaux,

— une relance du 5 septembre 2023 et une mise en demeure du 10 août 2023 ainsi qu’un commandement de payer la somme de 5 452,42 euros délivré à l’étude le 5 mars 2024.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 8 593,20 euros (après déduction de la somme de 995,91 euros) portant sur la période allant du 1er janvier 2023 au 1er avril 2025 et incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 5 mars 2024 sur la somme de 2 310,84 euros correspondant aux charges de la période examinée au présent dossier, de l’assignation du 21 octobre 2024 sur la somme de 4 596,72 euros et de la signification du 6 mai 2025 pour le surplus.

A défaut de demande de paiement au titre des frais de recouvrement il n’y a pas lieu de statuer sur la somme de 995,91 euros comptabilisés à tort dans le décompte des charges de copropriétés revendiquées.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Monsieur [S] [P] présente, de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

Par ailleurs, Monsieur [S] [P] persiste dans ses manquements alors qu’il a déjà fait l’objet de plusieurs condamnations.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie dans sa totalité et fixée à la somme de 1 500 euros.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier, en l’espèce la date de l’assignation du 21 octobre 2024.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [P], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [S] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA [Localité 7] RIVE GAUCHE :

— la somme de 8 593,20 euros au titre des charges de copropriété pour la période allant du 1er janvier 2023 au 1er avril 2025, incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2024 sur la somme de 2 310,84 euros, du 21 octobre 2024 sur la somme de 4 596,72 et du 6 mai 2025 pour le surplus,

— la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [S] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA [Localité 7] RIVE GAUCHE, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [S] [P] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Président,