TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

■

N° RG 25/50650 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6SWR

N° : 2

Assignation du :

09 Janvier 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 11 juillet 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEUR

Monsieur [K] [H]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par M^e Natacha JOUSSIER, avocat au barreau de PARIS – #R0160

DEFENDEUR

Monsieur [I] [J]

[Adresse 2]

[Localité 6]

et pour signification

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par Maître Henri ROUCH de la SELARL WARN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #P0335

DÉBATS

A l’audience du 02 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties représentées, avons rendu la décision suivante :

Le 25 mars 2024, M. [K] [H] a donné congé à M. [I] [J], pour des locaux à usage exclusivement professionnel situés au 1er étage d’un immeuble sis [Adresse 4] pour le 5 octobre 2024 à minuit.

M. [I] [J] ayant refusé de libérer les lieux, une sommation de quitter les lieux sous 48 heures lui a été délivrée le 28 octobre 2024.

Par acte du 9 janvier 2025, M. [K] [H] l’a assigné devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

« Constater la résiliation du bail professionnel consenti par M. [K] [H] à M. [I] [J] le 6 octobre 2012 ;

Ordonner l’expulsion de M. [I] [J], de tous occupants de son chef ainsi que de ses biens ;

Autoriser M. [K] [H] à expulser M. [I] [J] des lieux avec l’assistance de la force publique ;

Ordonner à M. [I] [J] de remettre les clés ;

Condamner M. [I] [J] à payer la somme de 3.081,65 euros due à titre de dette locative au 05 octobre 2024 ;

Condamner M. [I] [J] à payer 2.037,16 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 5 octobre 2024 et jusqu’à justification de la libération complète et effective des lieux ;

Juger que M. [K] [H] conservera le dépôt de garantie de deux mois versé par M. [I] [J] à titre de premiers dommages et intérêts ;

Ordonner une expertise judiciaire afin de pouvoir chiffrer précisément le coût des travaux de remise en état des locaux objets du bail professionnel ;

Juger que le coût de cette expertise judiciaire sera intégralement supporté par M. [I] [J] ;

Condamner M. [I] [J] à verser à M. [K] [H] la somme de 6.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamner M. [I] [J] à verser à M. [K] [H] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [I] [J] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’huissier que M. [K] [H] a été contraint d’engager, les frais d’expertise ainsi que la dénonciation du présent acte à la Préfecture. ;

Ordonner que l’ensemble des condamnations soit assorti des intérêts au taux légal à compter de la date de réception par le greffe de la saisine et ordonner la capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil ;

Juger que l’ordonnance à intervenir sera exécutoire avant enregistrement, sur minute, vu l’urgence ; ».

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2025, régularisées et soutenues oralement à l’audience du 2 juin 2025, M. [K] [H], représenté par son conseil, demande au juge des référés de :

« Recevoir M. [K] [H] dans ses demandes et l’y déclarer bien fondé ;

Constater la résiliation du bail professionnel consenti par M. [K] [H] à M. [I] [J] le 6 octobre 2012 ;

Ordonner l’expulsion de M. [I] [J], de tous occupants de son chef ainsi que de ses biens ;

Autoriser M. [K] [H] à expulser M. [I] [J] des lieux avec l’assistance de la force publique ;

Ordonner à M. [I] [J] de remettre les clés ;

Condamner M. [I] [J] à payer la somme de 3.081,65 euros due à titre de dette locative au 05 octobre 2024 ;

Condamner M. [I] [J] à payer 2.037,16 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 5 octobre 2024 et jusqu’à justification de la libération complète et effective des lieux ;

Juger que M. [K] [H] conservera le dépôt de garantie de deux mois versé par M. [I] [J] à titre de premiers dommages et intérêts ;

Ordonner une expertise judiciaire afin de pouvoir chiffrer précisément le coût des travaux de remise en état des locaux objets du bail professionnel ;

Juger que le coût de cette expertise judiciaire sera intégralement supporté par M. [I] [J] ;

Condamner M. [I] [J] à verser à M. [K] [H] la somme de 6.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamner M. [I] [J] à verser à M. [K] [H] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [I] [J] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’huissier que M. [K] [H] a été contraint d’engager, les frais d’expertise ainsi que la dénonciation du présent acte à la Préfecture. ;

Ordonner que l’ensemble des condamnations soit assorti des intérêts au taux légal à compter de la date de réception par le greffe de la saisine et ordonner la capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil ;

Juger que l’ordonnance à intervenir sera exécutoire avant enregistrement, sur minute, vu l’urgence ».

Aux termes de ses conclusions régularisées et soutenues oralement à l’audience du 2 juin 2025, M. [I] [J], représenté par son conseil, demande au juge des référés de :

« Dire n’y avoir lieu à référé et renvoyer M. [K] [H] à mieux se pourvoir.

Subsidiairement,

Déclarer M. [K] [H] mal fondé en toutes ses demandes et l’en débouter.

En tout état de cause.

Condamner M. [K] [H] à verser à M. [I] [J] la somme de 3.500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance. »

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties et à la note d’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 11 juillet 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande de résiliation du bail et d’expulsion

Au soutien de ses demandes de constatation de résiliation du bail professionnel en date du 6 octobre 2012, et d’expulsion, M. [H] soutient que :

— le bail professionnel a été conclu pour une durée de six années à compter du 6 octobre 2012 pour se terminer le 5 octobre 2018, puis a été tacitement reconduit,

— le 25 mars 2024, M. [I] [J] s’est vu délivrer un congé d’avoir à quitter les lieux pour le 5 octobre 2024 à minuit,

— le délai de préavis de six mois a été parfaitement respecté,

— M. [I] [J] n’a toutefois jamais quitté les lieux et ce, malgré la sommation de quitter les lieux sous 48 heures qui lui a été délivrée le 28 octobre 2024,

— le bail ayant pris fin depuis le 5 octobre 2024 à minuit, M. [I] [J] est donc, depuis cette date, occupant sans droit ni titre desdits locaux.

Il ajoute que si le juge des référés retenait la nullité du bail, il ne pourrait que constater que M. [I] [J] est occupant sans droit ni titre depuis le 05 octobre 2012 et prononcerait en conséquence son expulsion.

M. [I] [J] s’y oppose en faisant valoir que :

— le bail n’a pas été signé le 6 octobre 2012,

— il est postérieur au 16 maars 2022, date à laquelle le bailleur a fait délivrer une sommation interpellative à M. [J] en sa qualité de gérant de la société Forma.com afin qu’il justifie des conditions d’occupation des lieux,

— cette sommation interpellative indique que « suivant acte sous seing privé fait à [Localité 8] le 26 mai 2009, le requérant a consenti un bail professionnel à la SARL à associé unique Consulting+ … »,

— cette sommation ne fit donc pas référence à un bail qui aurait été signé le 6 octobre 2012 avec M. [J] mais à un bail signé le 26 mai 2009 avec la société Consulting+, aux droits de laquelle vient la société Forma.com dont M. [J] est le représentant légal et qui occupe toujours les lieux,

— ce bail signé le 26 mai 2009 a été tacitement renouvelé les 26 mai 2015 et 26 mai 2021 et arrivera à échéance le 26 mai 2027,

— le congé délivré a été délivré à une personne dénuée de qualité puisque le locataire est la société Forma.com et non M. [J] à titre personnel.

*

En droit, l’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 57A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 dispose :

« Le contrat de location d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit.

Au terme fixé par le contrat et sous réserve des dispositions du troisième alinéa du présent article, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée.

Chaque partie peut notifier à l’autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l’expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois.

Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois.

Les notifications mentionnées au présent article sont effectuées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier.

Les parties peuvent déroger au présent article dans les conditions fixées au 7° du I de l’article L. 145-2 du code de commerce. »

En l’espèce, M. [H] verse aux débats un bail professionnel en date du 6 octobre 2012 entre M. [J] et lui concernant des locaux sis au 1er étage de l’immeuble du [Adresse 5] (lot n°303 et 304 de la copropriété) (pièce n°7 du demandeur).

M. [J] verse aux débats un bail professionnel entre M. [H] et la société de formation professionnelle « Groupe Schola » portant sur les mêmes locaux en date du 2 mars 2006 (pièce n°1 du défendeur).

M. [J] verse également aux débats une sommation interpellative qui lui a été délivrée par M. [H] et qui rappelle qu’un bail professionnel a été consenti par M. [H] sur les mêmes locaux au bénéfice de la société Consulting +.

Il existe donc des contradictions entre les pièces versées aux débats par les parties.

Compte tenu de la contestation sérieuse portant à la fois sur la date du contrat de bail en vigueur concernant les locaux professionnels loués et sur l’identité du preneur qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher, la validité du congé ne peut pas être constatée avec l’évidence requise au stade des référés.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de résiliation du bail et d’expulsion.

Sur les demandes de provision

En droit, aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, il existe une contestation du défendeur sur sa qualité de locataire en titre des locaux professionnels et sur la résiliation du bail à la suite du congé litigieux.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de condamnations provisionnelles au titre de la dette locative, de l’indemnité d’occupation mensuelle, de conservation du dépôt de garantie, de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur la demande d’expertise judiciaire

M. [H] sollicite que soit ordonnée une expertise judiciaire afin de pouvoir chiffrer précisément le coût des travaux de remise en état des locaux objets du bail professionnel pour des travaux qui auraient été réalisés sans son autorisation dans les locaux.

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’application de ce texte, qui subordonne le prononcé d’une mesure d’instruction à la seule démonstration d’un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d’un litige potentiel, n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes formées ultérieurement, sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.

En l’espèce, le bailleur produit une facture libellée au nom de M. [J] d’un montant de 12.132,50 euros en date du 8 août 2023 (pièce n°13 du demandeur).

Le bailleur dispose donc déjà d’une facture chiffrant les travaux effectués dans le local professionnel.

En outre, il ressort d’un mail de M. [H] à M. [J] en date du 13 novembre 2024 que le demandeur n’a pas sollicité une remise en état des locaux mais a proposé, au contraire, de régler la somme de 30.000 euros au défendeur pour amortir les travaux qu’il avait engagé dans le local professionnel.

Il en résulte que le bailleur a proposé au défendeur un règlement pour l’amortissement des travaux qu’il a réalisés.

Dans ces conditions, au stade des référés, en l’état des arguments développés par les parties comparantes, compte tenu du fait qu’il n’y a lieu à référé sur la demande de résiliation du bail et compte tenu des éléments et des pièces versées aux débats, et au vu des documents produits, le motif légitime prévu par l’article 145 du code de procédure civile n’est pas établi, il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’expertise.

Sur les frais et dépens

M. [K] [H], partie perdante, sera tenu aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera également condamné à verser à M. [I] [J] une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile afin de l’indemniser des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de résiliation du bail et d’expulsion,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de condamnations provisionnelles au titre de la dette locative, de l’indemnité d’occupation mensuelle, de conservation du dépôt de garantie, de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expertise judiciaire,

Condamnons M. [K] [H] aux dépens.

Condamnons M. [K] [H] à payer à M. [I] [J] la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons les parties de leurs autres demandes ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 8] le 11 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON