TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 27/01/2025

à : M^e Octave DUMONT, Monsieur [B] [U]

Copie exécutoire délivrée

le : 27/01/2025

à : M^e Doriane DJELLOUL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/06133 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2OMS

N° MINUTE :

2/2025

JUGEMENT

rendu le lundi 27 janvier 2025

DEMANDERESSE

Madame [C] [Z], domiciliée : chez Maître Doriane DJELLOUL, Avocat au Barreau de Paris, [Adresse 3]

représentée par M^e Doriane DJELLOUL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0918

DÉFENDEURS

Madame [O] [J] SOLOHANITRIN’NY, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Octave DUMONT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #100

Monsieur [B] [U], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 janvier 2025 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 27 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 23/06133 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2OMS

Par contrat sous seing privé en date du12 février 2014, Madame [Z] [C] a donné à bail à Monsieur [B] [U] et Madame [O] [J] SOLOHANITRIN’NY un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 1222,00 euros, outre une provision pour charges de 78,00 euros.

Par courrier avec accusé de réception en date du 22 mai 2020, Monsieur [B] [U] a donné congés à la bailleresse.

Le 08 décembre 2020 le Juge aux affaires familiales de [Localité 5] a rendu une ordonnance de non-conciliation à l’égard de Monsieur [B] [U] et de Madame [O] [J] SOLOHANITRIN’NY, attribuant à cette dernière la jouissance du domicile conjugal.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 11 janvier 2022, Madame [O] [J] SOLOHANITRIN’NY a donné congés à la bailleresse.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 11 février 2022. A cette date, il est apparu que Madame [Z] [C] était créancière d’un solde locatif d’un montant de 43979,42 euros, loyers du mois de février 2022 inclus.

Compte tenu de cette circonstance, Madame [Z] [C] a fait assigner par acte d’huissier en date du 27 juin 2023, Madame [O] [J] SOLOHANITRIN’NY en vue d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 43 979,42 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 février 2020, avec intérêts de droit à compter de l’assignation, ainsi qu’au paiement de la somme de 3000 euros au titre de son préjudice pour défaut de perception de ses revenus locatifs, outre 2500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des entiers dépens.

A l’audience en date du 28 septembre 2023, l’examen de l’affaire a été renvoyé, afin notamment de permettre au conseil de Madame [O] [J] SOLOHANITRIN’NY de mettre Monsieur [B] [U] dans la cause.

Par acte d’huissier en date du 21 décembre 2023, Madame [O] [J] SOLOHANITRIN’NY a ainsi assigné ce dernier en vue d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à la relever et à la garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, ainsi que la jonction des procédure n°23-06133 et 24-00080.

Après deux renvois ordonnés en vue de permettre aux parties de se mettre en état, l’affaire a finalement été plaidée à l’audience du 08 octobre 2024.

A cette audience, Madame [Z] [C], représentée par son conseil, rappelle que la prescription triennale trouve à s’appliquer en l’espèce, compte tenu notamment des dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, à compter de la fixation du quantum du solde locatif, soit du 11 février 2022, date de l’état des lieux de sortie établi contradictoirement. Eu égard à l’ordonnance de non-conciliation du Juge aux affaires familiales en date du 08 décembre 2020, Madame [Z] [C] précise que Monsieur [B] [U] et Madame [O] [J] SOLOHANITRIN’NY sont solidairement tenus de la dette locative pour la période allant du 1er février 2019 au 08 décembre 2020 (soit de la somme de 19 268 euros). Pour la période allant du 09 décembre 2020 au 11 février 2022, compte tenu de l’attribution de la jouissance du domicile conjugal à Madame [O] [J] SOLOHANITRIN’NY, seule cette dernière est redevable de la dette locative d’un montant de 18 641 euros applicable à cette période.

Madame [O] [J] SOLOHANITRIN’NY, représentée par son conseil, a soulevé in limine litis, la prescription de l’action en paiement du solde locatif de Madame [Z] [C] pour la période allant du 1er février 2019 au 26 juin 2020. Au fond, elle sollicite le débouté de la bailleresse de l’ensemble de ses demandes. Subsidiairement, Madame [O] [J] SOLOHANITRIN’NY demande le prononcé de la solidarité entre Monsieur [B] [U] et elle pour l’intégralité des condamnations à intervenir, ainsi que le bénéfice de délais de paiement et l’exclusion du prononcé de l’exécution provisoire.

S’agissant de la fin-de non-recevoir soulevée in limine litis, Madame [O] [J] SOLOHANITRIN’NY rappelle les dispositions des articles 122 du Code de procédure civile, ainsi que celle de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986. Elle relève également que l’arriéré locatif s’est constitué à partir de janvier 2019 et que Madame [Z] [C] ne l’a assignée en paiement que le 27 juin 2023. Au fond, Madame [O] [J] SOLOHANITRIN’NY affirme que Madame [C] est dans l’incapacité de produire un décompte de l’arriéré locatif depuis sa genèse. Si elle admet être débitrice d’une dette de loyer à son égard, elle soutient que cette dernière n’est pas certaine, liquide et exigible. Subsidiairement, Madame [O] [J] SOLOHANITRIN’NY se prévaut de la solidarité légale et conventionnelle entre époux jusqu’à la transcription du divorce en marge de l’état civil prévue notamment par les dispositions des articles 220, 262 et 1751 du Code civil.

Enfin, Monsieur [B] [U], comparant en personne, a également soulevé l’irrecevabilité des demandes de Madame [Z] [C]. Il soutient que son action en paiement du solde locatif est prescrite et qu’en tout état de cause cette dette n’est ni certaine, ni liquide, ni exigible. S’agissant des demandes de Madame [O] [J] SOLOHANITRIN’NY, Monsieur [B] [U] demande le débouté de cette dernière.

La décision a été mise en délibéré au 27 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la jonction des procédures

Aux termes de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, deux procédures ont été mises au rôle de la juridiction et ne concernent qu’une seule et même affaire. Il convient donc d’ordonner leur jonction, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

Ainsi, les affaires connues sous les numéros 23-06133 et 24-00080 ne seront plus connues que sous le seul numéro 23-06133.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription triennale

Il résulte de l’article 122 du Code de procédure civile que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (dans sa version en vigueur depuis le 27 mars 2014) dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.

En l’espèce, Madame [Z] [C] a fait assigner Madame [O] [J] SOLOHANITRIN’NY par acte d’huissier en date du 27 juin 2023. Il en résulte, qu’en application des dispositions de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, sa créance relative à l’arriéré locatif est prescrite pour la période allant du 1er février 2019 au 26 juin 2020.

Elle sera, par conséquent, déclarée irrecevable en son action en paiement pour la partie de la dette relative à cette période (soit pour la somme de 12 528 euros).

Sur les arriérés de loyer et de charges

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.

Par ailleurs, il ressort de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. S’il quitte les lieux après, il reste redevable d’une indemnité d’occupation au prorata des jours supplémentaires dans les lieux.

L’article 220alinéa 1 du Code civil dispose que chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

L’article 262 du même code précise que la convention ou le jugement de divorce est opposable aux tiers, en ce qui concerne les biens des époux, à partir du jour où les formalités de mention en marge prescrites par les règles de l’état civil ont été accomplies.

De même, il résulte de l’article 1751 du Code civil que le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

En cas de divorce ou de séparation de corps, ce droit pourra être attribué, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause, par la juridiction saisie de la demande en divorce ou en séparation de corps, à l’un des époux, sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l’autre époux.

En cas de décès d’un des époux ou d’un des partenaires liés par un pacte civil de solidarité, le conjoint ou le partenaire lié par un pacte civil de solidarité survivant cotitulaire du bail dispose d’un droit exclusif sur celui-ci sauf s’il y renonce expressément.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, la charge de la preuve du paiement incombe au locataire de sorte que c’est au locataire qui prétend avoir exécuté son obligation de paiement du loyer d’apporter la preuve de l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte établi le 07 avril 2023 par le cabinet CITYA IMMOBILIER mandaté par la bailleresse pour la gestion locative des lieux loués, Madame [Z] [C], que le solde locatif s’élève à la somme de 31 451,42 euros (43 979,42 – 12 528) euros, au 11 octobre 2022.

Compte tenu des congés délivrés respectivement par Monsieur [B] [U] et par Madame [O] [J] SOLOHANITRIN’NY, ainsi que de l’ordonnance de non conciliation en date du 08 décembre 2020 délivrée par le Juge aux affaires familiales de [Localité 5], cette somme sera ventilée de la manière suivante :

Pour la période allant du 27 juin 2020 au 08 décembre 2020, condamnation solidaire de Monsieur [B] [U] et de Madame [O] [J] SOLOHANITRIN’NY à la somme de 6740 (19 268 -12 528) euros,

Pour la période allant du 09 décembre 2020 au 11 février 2022, condamnation de Madame [O] [J] SOLOHANITRIN’NY au paiement de la somme de 18 641euros.

Sur les délais de paiement

Force est de relever que des délais de paiement avaient déjà été accordés à Madame [O] [J] SOLOHANITRIN’NY par la bailleresse et qu’ils n’ont pas été respectés.

Compte tenu de cette circonstance, la demande de délais de paiement de Madame [O] [J] SOLOHANITRIN’NY sera rejetée.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Madame [Z] [C] sollicite la somme de 3000 euros en réparation du défaut de perception de ses revenus locatifs au cours de la période allant du 27 juin 2020 au 27 juin 2023.

Cette circonstance n’est pas contestée par les parties.

Madame [Z] [C] justifie en conséquence d’un dommage permettant de solliciter l’allocation de dommages et intérêts et sera accueillie en sa demande à hauteur de 2000 euros.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [U] et de Madame [O] [J], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture, et l’ensemble des frais limitativement énumérés par l’article 695 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 2000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Ordonne la jonction des procédures N° 23-06133 et N°24-00080 sous le numéro 23-06133 ;

Constate l’irrecevabilité de la demande en paiement du solde locatif de Madame [Z] [C] à l’encontre de Monsieur [B] [U] et de Madame [O] [J] SOLOHANITRIN’NY pour la période allant du 1er février 2019 au 26 juin 2020;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [U] et de Madame [O] [J] SOLOHANITRIN’NY à verser à Madame [Z] [C] la somme de 6740 euros, au titre du solde locatif pour la période allant du 27 juin 2020 au 08 décembre 2020 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [O] [J] SOLOHANITRIN’NY à verser à Madame [Z] [C] la somme de 18 641euros, au titre du solde locatif pour la période allant du 09 décembre 2020 au 11 février 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [U] et de Madame [O] [J] SOLOHANITRIN’NY à verser à Madame [Z] [C] la somme de 2000 euros, en réparation de son préjudice consécutif au défaut de perception de ses revenus locatifs au cours de la période allant du 27 juin 2020 au 27 juin 2023 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [U] et de Madame [O] [J] SOLOHANITRIN’NY à verser à Madame [Z] [C] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [U] et de Madame [O] [J] SOLOHANITRIN’NY aux entiers dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection