TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

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7ème chambre 1ère section

N° RG :

N° RG 22/05681 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWXRN

N° MINUTE : 13

Assignation du :

20 Avril 2022

JUGEMENT

rendu le 25 Mars 2025

DEMANDERESSE

Madame [T] [D]

23 avenue de la République

78500 SARTROUVILLE

représentée par M^e Violaine ETCHEVERRY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1062

DÉFENDERESSE

Société BCMT

71 rue de la Tour

75016 FRANCE

représentée par Maître Nafissa BENAISSA de la SELASU NB, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C0809

Décision du 18 Février 2025

7ème chambre 1ère section

N° RG 22/05681 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWXRN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Perrine ROBERT, Vice-Président

Monsieur Mathieu DELSOL, Juge

Madame Malika KOURAR, Juge rapporteur

assistée de Madame Lénaïg BLANCHO, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 19 Novembre 2024 tenue en audience publique devant Madame KOURAR, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Décision publique

Réputé Contradictoire

en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Perrine ROBERT, Présidente et par Madame Lénaïg BLANCHO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 10 octobre 2019, la SCI BCMT a vendu à Madame [T] [D] un appartement de deux pièces et un stationnement couvert (lot n°22) en l’état futur d’achèvement dans un ensemble immobilier constitué de douze logements situé au 23 avenue de la République à SARTROUVILLE (78), pour un montant de 275.000 euros TTC.

Selon ce contrat, la date de livraison des travaux a été fixée au 31 décembre 2019 au plus tard.

Madame [T] [D] a finalement reçu livraison de son bien le 24 mars 2021 selon procès-verbal du même jour.

Se plaignant d’un retard de livraison et de réserves non levées, Madame [T] [D] a, par acte d’huissier en date des 20,21 et 22 avril 2022, assigné la SCI BCMT et Monsieur [N], Monsieur [Z], Monsieur [U], Monsieur [G], la SCI JOY et la société CASABEE, en leur qualité d’associés de la SCI BCMT, devant le Tribunal Judiciaire de PARIS. Elle demande au tribunal, sur le fondement des articles 1104,1231-1 et 1642-1 du code civil, de:

— condamner in solidum la SCI BCMT, Monsieur [N], Monsieur [Z], Monsieur [U], Monsieur [G], la SCI JOY et la société CASABEE à lui régler :

*au titre du retard de livraison :

• 12.750 euros correspondant à 15 mois de loyer ;

• 1.548,40 euros correspondant à la location d’un garde-meuble ;

• 3.585,36 euros correspondant aux intérêts intercalaires ;

• 460 euros au titre des dépenses de santé ;

* au titre des desordres non réparés : 3.349,50 euros correspondant à la réparation des désordres ;

* au titre du préjudice moral : 8.000 euros ;

— assortir les condamnations prononcées des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, avec anatocisme ;

— condamner in solidum la SCI BCMT, Monsieur [N], Monsieur [Z], Monsieur [U], Monsieur [G], la SCI JOY et la société CASABEE à lui régler la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

*

Au soutien de ses prétentions, Madame [T] [D] expose que :

— S’agissant du retard de livraison :

* elle conteste la cause de suspension de délai invoquée par le vendeur (faits de grève et intempéries) dès lors que ces motifs ont été invoqués dans le seul courrier du 4 janvier 2020 qui lui a été adressé à ce sujet et qui émane de la société BCMT et non pas du maître d’oeuvre comme le prévoient pourtant les stipulations contractuelles ; aucune information ne lui ayant été délivrée ensuite sur le report du délai de livraison si ce n’est par un courriel imprécis ;

* le motif de report lié à la pandémie du Covid 19 n’est pas davantage opérant et établi dès lors que la livraison était fixée avant cette période de pandémie et qu’en tout état de cause, le ministre de l’Economie n’avait conféré la qualification de force majeure à cette pandémie qu’en ce qui concerne les seuls chantiers publics, ce qui n’était pas le cas de celui de son appartement ; les interventions de fédération du bâtiment dont la FFB, du ministre du travail et l’édition d’un guide par l’OPPBTP de préconisations pour la poursuite de l’activité pendant la période de Covid-19 venant confirmer cet état du droit.

* Aucun courrier du maître d’oeuvre n’a en outre été reçu pour justifier d’un tel motif.

* Selon elle, il en résulte que le retard de quinze mois qu’elle a subi n’est pas justifié et partant, la responsabilité du vendeur en l’état futur d’achèvement est engagée.

— s’agissant des désordres affectant son bien :

* lors de la livraison de son bien, elle a constaté de nombreuses malfaçons dont le descriptif a été porté sur le procès-verbal de livraison du 24 mars 2021 ;

* si certaines réserves ont été levées depuis, d’autres (défaut de fixation du garde-corps et défaut de la pose de la porte d’entrée) demeurent, comme en atteste le procès-verbal d’huissier versé aux débats.

Elle soutient que le retard de livraison comme ces réserves non levées constitutives de désordres lui causent des préjudices :

— le retard de livraison a eu pour conséquence :

* de la priver de l’occupation d’un logement acquis pour s’y loger qu’elle évalue à la somme totale de 12.750 euros correspondant à 15 mois d’un moyer mensuel de 850 euros pour un appartement deux pièces à Sartrouville ;

* de générer des frais de location d’un garde-meuble pour un montant total de 1.548,40 euros ;

* de lui occasionner un paiement d’intérêts intercalaires (du 1er janvier 2020 au 24 mars 2021) liés à un prêt souscrit pour financer l’acquisition de son appartement ; préjudice évalué à la somme de 3.585,36 euros ;

* de la contraindre à exposer des dépenses de santé à hauteur de 460 euros en raison des répercussions du retard de livraison sur sa santé ;

— les désordres ont fait l’objet de travaux réparatoires à hauteur de la somme totale de 3.349,50 euros TTC restés à sa charge ;

— un préjudice moral découlant de l’incertitude dans laquelle ces retards et ce défaut d’information l’ont placée, des tracas liés aux démarches administratives ainsi que du stress lié à un tel investissement financier ; préjudice qu’elle évalue à la somme de 8.000 euros.

Elle considère enfin devoir être indemnisée des frais irrépétibles exposés pour cette instance qu’elle n’a eu d’autre choix que d’engager.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 03 janvier 2023, Madame [T] [D] a indiqué se désister de son instance à l’encontre de Monsieur [N], Monsieur [Z], Monsieur [U], Monsieur [G], la SCI JOY et la société CASABEE, associés de la société BCMT.

Par ordonnance du 20 juin 2023, le juge de la mise en état a constaté ce désistement ainsi que l’extinction de l’instance à l’égard de ces seules parties.

La société BCMT, bien qu’ayant constitué avocat, n’a pas conclu.

*

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 juin 2024.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que les demandes de « dire et juger » et « juger que » ne constituent pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile et que le tribunal, qui est chargé de trancher les différends, n’a pas à y répondre.

I. – SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

A. Sur la demande d’indemnisation des désordres

Aux termes de l’article 1642-1 du code civil, dont l’application est d’ordre public, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.

En l’espèce, pour justifier de la reprise des désordres qu’elle dénonce, Madame [D] produit :

— un procès-verbal de livraison du 24 mars 2021 signé par la société BCMT et par Madame [T] [D] comportant une liste de 9 réserves :

* 1- barre de douche non Grohe ;

* 2- WC non suspendu ;

* 3- barre douche non posée ;

* 4- sèche-serviettes pas à la bonne puissance ;

* 5- bouche d’extraction mal fixée ;

* 6- Rosaces + support de console ;

* 7- bouche d’extraction petite chambre ;

* 8- rebouchage trou caisson ;

* 9- douilles éclairage point de centre.

— un procès-verbal de constat d’huissier du 07 avril 2022 non contradictoire, faisant état de plusieurs désordres, comportant des photographies pour chaque constat et faisant référence pour certains désordres aux déclarations de Madame [D] sur le contenu du contrat de réservation. Ces désordres sont présentés et décrits de la manière suivante :

* déformation parquet devant la barre de seuil : les deux lames centrales du couloir de l’entrée gondolent légèrement ;

* sous-dimensionnement de la porte d’entrée : la porte d’entrée est anormalement distancée du bâti – séparation du bâti d’environ 50 à 95 cm selon les endroits ;

* sèche-serviette non conforme : “le format du sèche-serviette laisse penser que sa puissance n’est que de 400 Watts”; l’huissier précisant : “ma requérante me déclare que le contrat de réservation prévoyait un appareil d’une puissance de 750 Watts” ;

* cuvette de toilette non conforme : le toilette est de type WC à poser ;

* bouche de ventilation pendante : la bouche de ventilation est pendante et la gaine n’est pas rigide ;

* défauts de finition de peinture au plafond : la peinture au plafond est grossièrement réalisée, des traces de rouleaux sont visibles ;

* garde-corps non scellé au mur : le garde-corps situé dans la chambre n’est pas fixé au mur côté droit au niveau du point de fixation inférieur.

Madame [D] indique dans ses conclusions que les réserves suivantes mentionnées dans le procès-verbal de livraison du 24 mars 2021 ont été levées depuis : pare-douche non posé ; rosace + support de console ; rebouchage trou caisson ; douilles éclairage point de centre.

Elle ajoute que “les désordres toujours présents ont été constatés par un huissier, dont un défaut de fixation du garde-corps ainsi qu’un défaut de pose de la porte d’entrée”.

Elle demande réparation de ces désordres pour un montant total de 3.349,50 euros TTC selon devis du 13 avril 2022 versé aux débats.

Il résulte de l’examen des pièces précitées que :

— les réserves relatives au WC non suspendu (2), au sèche-serviettes “pas à la bonne puissance” (4) et à la « bouche d’extraction » (5) mentionnées dans le procès-verbal de livraison du 24 mars 2021 et que constate également l’huissier le 07 avril 2022 étaient apparentes à la livraison ;

— l’huissier a également constaté un défaut de fixation au mur du garde-corps dans la chambre; ce désordre, qui s’il ne figure pas au procès-verbal de livraison, n’en était pas moins apparent dans le mois suivant la livraison du bien immobilier, avec l’occupation du logement.

Ces défauts de conformité apparents sont susceptibles de donner lieu à indemnisation.

Pour justifier de son préjudice à ce titre, Madame [D] produit un devis de travaux réparatoires du 13 avril 2022 émanant de la société SEI d’un montant total de 3045 euros HT soit 3.349,50 euros TTC évaluant :

— les postes relatifs à la non-conformité du WC à la somme totale de 1.850 euros HT (dépose du WC existant et mise en déchetterie et à la fourniture pour un montant de 350 euros + pose d’un WC suspendu pour un montant de 1500 euros) ;

— les postes relatifs à la non-conformité du sèche-serviettes à la somme totale de 900 euros HT (dépose du sèche-serviette existant pour un montant de 150 euros + fourniture et pose d’un sèche-serviette 750 W pour un montant de 750 euros) ;

— le poste relatif à la fixation de sortie d’aération à la somme de 45 euros HT ;

— le poste relatif au garde-corps à la somme de 250 euros HT ;

Par conséquent, la société BMCT sera condamnée à payer à Madame [D] la somme totale de (1.850+900+45+250 =) 3.045 euros HT soit 3.349,50 euros TTC.

B. Sur les demandes de dommages et intérêts en réparation du retard

1. Sur l’existence du retard de livraison

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, Madame [D] demande réparation d’un retard de livraison de son bien en se fondant sur la date stipulée par l’acte de vente à savoir le 10 octobre 2019 puisque la livraison n’a eu lieu que le 24 mars 2021.

Il est établi par le procès-verbal de livraison produit par Madame [D] qu’elle est entrée en possession de son bien le 24 mars 2021 alors que l’acte de vente prévoyait une livraison au 31 décembre 2019 au plus tard.

La SCI BCMT, qui n’a pas conclu et qui est tenue d’une obligation d résultat à ce titre, n’oppose de fait aucun moyen à ce sujet.

Partant, le retard écoulé entre la date de livraison du 31 décembre 2019 stipulée dans l’acte de vente et la date effective de livraison du 24 mars 2021 telle qu’attestée par le procès-verbal de livraison signé par les parties n’est pas justifié. Il s’établit à 15 mois et 24 jours.

Madame [D] se prévaut de 15 mois de retard.

En conséquence, il y a lieu de retenir 15 mois de retard.

L’existence du retard de livraison étant ainsi établie, il convient de statuer sur les éventuels préjudices causés par ce retard.

2. Sur les préjudices liés au retard

Madame [D] fait état à ce titre des préjudices suivants, dont elle sollicite réparation :

— des frais de relogement à hauteur de 850 euros par mois de retard soit 12.750 euros au total ;

— le coût de la location d’un garde-meuble pour un montant total de 1.548,40 euros ;

— le paiement des intérêts intercalaires du prêt souscrit pour acquérir ce bien correspondant à une somme totale de 3.585,36 euros ;

— le coût de dépenses de santé (séances chez des professionnels de soins) à hauteur de 460 euros;

— un préjudice moral à hauteur de 8.000 euros.

Sur le préjudice lié aux frais de logement

Madame [D] fait valoir qu’elle avait fait l’acquisition de ce bien immobilier pour pouvoir y loger, de sorte que le préjudice subi du fait de ce retard de 15 mois avant de pouvoir intégrer les lieux doit être évalué en tenant compte de la valeur locative d’un appartement de deux pièces situé à SARTROUVILLE qu’elle évalue à 850 euros par mois.

Cette demande s’interprète comme une demande d’indemnisation d’un préjudice de jouissance subi qu’il convient justement de réparer par l’allocation d’une somme de 5.000 euros, en l’absence de pièces produites sur la valeur locative du bien..

La SCI BCMT sera par conséquent condamnée à payer à Madame [D] la somme de 5.000 euros au titre de son préjudice lié à ses frais de relogement.

Sur les frais de location d’un garde-meuble

Madame [D] sollicite à ce titre la somme totale de 1.548,40 euros sans préciser la période concernée mais en renvoyant aux factures de location de box produites.

Elle justifie ainsi avoir exposé de tels frais par la production :

— d’un document intitulé “confirmation du contrat” contenu dans un mail du 21 janvier 2020 émanant de la société SHURGARD SELF STORAGE mentionnant la location d’une pièce de 4m² à compter du 30 janvier 2020 ;

— et de 7 factures pour la période allant du mois d’avril 2020 au mois d’octobre 2020 pour un montant mensuel de 103 euros puis de 4 factures pour la période allant du mois de décembre 2020 au mois de mars 2021 pour un montant mensuel de 118,20 euros.

Il y a dès lors lieu de retenir le montant total des factures produites soit [(7x103) + (4x118,20)]= 1.193,80 euros.

En conséquence, la SCI BCMT sera donc condamnée à payer à Madame [D] la somme de 1.193,80 euros au titre des frais de location d’un garde-meuble pour la période comprise entre janvier 2020 et mars 2021.

Sur les intérêts intercalaires

Madame [D] demande l’indemnisation des intérêts intercalaires échus sur les fonds débloqués dans le cadre de son prêt jusqu’à son emménagement, pour la période comprise entre le mois de janvier 2020 et le mois de mars 2021.

Elle verse aux débats un tableau d’amortissement pour le prêt immobilier souscrit le 19 août 2019, selon lequel elle a payé :

—  1.854,80 euros au total entre janvier 2020 et août 2020 ;

—  243,16 euros en septembre 2020 ;

—  1487,40 euros au total entre octobre 2020 et mars 2021 ;

soit un total général de 3.585,36 euros pour cette période.

La SCI BCMT n’a pas non plus conclu à ce sujet.

Ces intérêts intercalaires sont directement imputables au retard de livraison, puisque les intérêts échus sur les fonds débloqués jusqu’à son emménagement aurait dû cesser à la livraison du bien, prévue en décembre 2019.

En conséquence, la SCI BCMT sera condamnée à payer à Madame [T] [D] la somme de 3.585,36 euros au titre des intérêts intercalaires générés sur la période comprise entre le mois de janvier 2020 et le mois de mars 2021.

Sur les dépenses de santé

Madame [T] [D] demande à être indemnisée à hauteur de 460 euros correspondant à des dépenses de santé qu’elle lie directement à l’anxiété causée par le retard de livraison.

Cependant, si elle justifie de dépenses consistant en des honoraires de chiropracteur, aucun élément versé aux débats ne permet de faire un lien direct entre ces consultations et le retard de livraison.

La demande de Madame [T] [D] formée à ce titre sera donc rejetée.

Sur le préjudice moral

L’important retard de livraison de l’immeuble alors que Madame [T] [D] a été tenue dans l’ignorance d’une date précise de livraison de son bien durant toute cette période, lui a incontestablement causé des tracas et des inquiétudes légitimes qu’il convient d’indemniser à hauteur de 10.000 euros.

Par conséquent, la SCI BCMT sera condamnée à payer à Madame [T] [D] la somme de 3.000 euros au titre de son préjudice moral.

L’ensemble des sommes allouées seront assorties des intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

II- SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

A. Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI BCMT sera condamnée aux dépens.

B. Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SCI BCMT sera condamnée à payer la somme de 2.500 euros à Madame [D] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

C. Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile, issu de l’article 3 du décret du 19 novembre 2019 applicable aux instances introduites au 1er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, l’exécution provisoire est de droit, et aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE la SCI BCMT à payer à Madame [T] [D] les sommes de :

—  3.349,50 euros TTC au titre des non-conformités affectant son bien;

—  5.000 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

—  1.193,80 euros au titre des frais de location d’un garde-meuble ;

—  3.585,36 euros au titre des intérêts intercalaires sur une période comprise entre le mois de janvier 2020 et le mois de mars 2021 ;

—  3.000 euros au titre son préjudice moral ;

DIT que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter du jugement, conformément à l’article 1231-7 du code civil ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts selon les modalités de l’article 1343-2 du code civil ;

REJETTE la demande en paiement de Madame [T] [D] formée au titre de l’indemnisation de dépenses de santé ;

CONDAMNE la SCI BCMT aux dépens ;

CONDAMNE la SCI BCMT à payer à Madame [T] [D] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris le 25 mars 2025

Le Greffier Le Président