Minute n°26/000075

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/02304 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IYMB

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 27 Janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. Bernard VALEZY, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 28 Octobre 2025

ENTRE :

S.A. ALLIADE HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [N] [E], munie d’un pouvoir

ET :

Madame [R] [U] [B]

née le 02 Novembre 1995

demeurant [Adresse 2]

non comparante

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 27 Janvier 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant acte sous seing privé du 6 août 2018, la SA d’HLM [Adresse 4] aux droits de laquelle vient désormais la SA d’HLM ALLIADE HABITAT, a donné à bail à Madame [R] [U] [B], un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 378,51 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 178,02 euros, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 398 (378 + 20) euros.

Le 23 janvier 2025, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT a préalablement saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n°2015-1384 du 30 octobre 2015.

Les échéances de loyers n’étant pas régulièrement payées, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT a fait délivrer le 28 janvier 2025 à Madame [R] [U] [B] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 2427,98 euros et mise en demeure de justifier de l’occupation du logement, outre 194,3 euros relatif au coût de l’acte toutes charges comprises, signifié à domicile.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 15 avril 2025, signifiée à domicile, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT a attrait Madame [R] [U] [B] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

— à titre principal, constater la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement des loyers et charges par le jeu de la clause résolutoire, et le prononcé à titre subsidiaire, de la résiliation du contrat,

— ordonner son expulsion et celle de tous occupants de leur chef du logement et ce au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier conformément aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et du Code des procédures civiles d’exécution,

— la condamner à leur payer les sommes suivantes :

—  4290,17 euros, au titre des loyers et charges locatives dues au 8 avril 2025 (mois de mars 2024 inclus), avec intérêts de droit au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, outre les loyers et charges échus entre la date d’assignation et la date d’audience,

— à partir du mois d’avril 2025, une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer augmenté des charges qui auraient dû être payées pour le logement si le contrat de location n’avait pas fait l’objet d’une résiliation, y compris l’indexation légale et les régularisations de charges, et ce, jusqu’à son départ effectif,

—  250 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— aux dépens de l’instance.

La SA d’HLM ALLIADE HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 5] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 15 avril 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe civil de la présente juridiction avant l’audience.

L’audience s’est tenue le 28 octobre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Prétentions et moyens des parties

Lors de l’audience, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT, demanderesse représentée avec un pouvoir daté du 12 octobre 2021, maintient l’ensemble de ses demandes, sauf à actualiser sa créance locative à la somme de 8294,38 euros, arrêtée au 30 septembre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse.

Madame [R] [U] [B], défenderesse, bien que régulièrement citée, n’a ni comparu ni mandaté personne pour la représenter.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2026 pour y être rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence de la défenderesse

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence de Madame [R] [U] [B], partie défenderesse.

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

Sur la demande de constat de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SA d’HLM ALLIADE HABITAT justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Préventions des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la date de délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soit le 23 janvier 2025.

De même, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la [Localité 5] le 15 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l’article 2 du Code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d’exécution et d’anéantissement.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail litigieux (« X – Clause résolutoire », page 13) a été signifié au locataire le 28 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2427,98 euros n’a pas été réglée par Madame [R] [U] [B] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Eu égard à la force obligatoire du contrat liant les parties conformément à l’article 1134 du Code civil, il sera fait application de ce délai.

Il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Madame [R] [U] [B] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 29 mars 2025.

En application de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par la SA d’HLM ALLIADE HABITAT ou par Madame [R] [U] [B], et à la condition que celle-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

L’analyse des éléments comptables de la présente instance atteste qu’au 16 octobre 2025, date d’édition du décompte locatif, la dette locative demeure impayée et s’élève à 8294,38 euros, soit 13,4 termes de loyers courants et charges locatives afférentes.

Force est de constater que Madame [R] [U] [B] – laquelle n’apporte, au demeurant, aucun élément d’appréciation sur ses revenus et ses charges actuels faute de comparaître – ne justifie pas de disposer des moyens financiers suffisants pour s’acquitter du paiement du loyer courant ainsi que du solde de sa dette locative, de sorte qu’elle n’est pas susceptible de bénéficier de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Il sera donc fait droit à la demande de la SA d’HLM ALLIADE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail et d’expulsion.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Madame [R] [U] [B] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [R] [U] [B] et de dire que faute par Madame [R] [U] [B] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

À défaut de quoi, conformément à l’article L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

La résiliation étant constatée pour défaut de paiement des loyers courants et des charges locatives, il n’y a pas lieu d’examiner la demande subsidiaire fondée sur le prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers courants et des charges locatives.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il résulte des articles 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Le bailleur a demandé dans son assignation la condamnation du locataire au paiement de la dette locative, et au paiement des loyers postérieurs. Cela lui permet donc de réactualiser la dette locative à l’audience.

En l’espèce, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 30 septembre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse, établissant l’arriéré locatif (loyers courants, charges locatives et régularisations de charges) à la somme de 8294,38 euros.

Pour la somme au principal, Madame [R] [U] [B], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Au regard des justificatifs fournis, la créance locative de la SA d’HLM ALLIADE HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [R] [U] [B] à payer à la SA d’HLM ALLIADE HABITAT la somme de 8294,38 euros, arrêtée au 30 septembre 2025, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants, charges locatives et régularisations de charges), échéance du mois de septembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Madame [R] [U] [B] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges et taxes récupérables jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Il y a donc lieu de condamner Madame [R] [U] [B] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Madame [R] [U] [B] est la partie perdante du litige.

Elle sera en conséquence condamnée aux dépens de l’instance qui comprendront les seuls coûts du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 2427,98 euros et mise en demeure de justifier de l’occupation du logement datés du 28 janvier 2025, de l’assignation du 15 avril 2025 et des dénonces à la préfecture de la [Localité 5] du 15 avril 2025 ainsi qu’à la CCAPEX du 23 janvier 2025.

Enfin, il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation de bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives recevable ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 2427,98 euros du 28 janvier 2025 n’a pas été réglée dans les deux mois ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives, prévue au contrat de bail ;

CONSTATE en conséquence que le contrat de bail du 6 août 2018, conclu entre la SA d’HLM [Adresse 4] aux droits de laquelle vient désormais la SA d’HLM ALLIADE HABITAT, d’une part, et Madame [R] [U] [B], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3], s’est trouvé de plein droit résilié le 29 mars 2025, par application de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Madame [R] [U] [B] à payer à la SA d’HLM ALLIADE HABITAT la somme de 8294,38 euros, arrêtée au 30 septembre 2025, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants, charges locatives et régularisations de charges), échéance du mois de septembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [R] [U] [B] au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et au besoin la CONDAMNE à verser à la SA d’HLM ALLIADE HABITAT, ladite indemnité mensuelle à compter du mois suivant la dernière échéance intégrée à l’arriéré locatif, et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

DIT que faute par Madame [R] [U] [B] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [R] [U] [B] au paiement des dépens de l’instance qui comprendront les seuls coûts du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 2427,98 euros et mise en demeure de justifier de l’occupation du logement datés du 28 janvier 2025, de l’assignation du 15 avril 2025 et des dénonces à la préfecture de la [Localité 5] du 15 avril 2025 ainsi qu’à la CCAPEX du 23 janvier 2025 ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi fait, jugé et prononcé à [Localité 6], le 27 janvier 2025.

LE GREFFIER LE JUGE