TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

■

N° RG 25/56282 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAL7K

N° : 13

Assignation du :

19 Septembre 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 19 novembre 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La FONDATION APPRENTIS D’AUTEUIL

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Sébastien REGNAULT, avocat au barreau de PARIS – #K0055

DEFENDERESSE

La société ADAR CONSEILS

[Adresse 2]

[Localité 7]

et encore dans les lieux loués sis

[Adresse 3]

[Localité 5]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 23 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 12 février 1996, Mme [E] [B], épouse [U], a consenti un contrat de bail commercial à la société S.A.M COMMUNICATION portant sur des locaux situés [Adresse 4], moyennant un loyer annuel de 108.000 francs, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

[E] [B], épouse [U] est décédée le 6 mars 2004.

Aux termes d’un testament olographe du 16 juillet 2000, [E] [B], épouse [U], a institué la fondation LA FONDATION D’AUTEUIL en tant que légataire universel. LA FONDATION D’AUTEUIL a donc reçu la propriété des locaux compris dans l’immeuble du [Adresse 4] et est devenue bailleresse de la société S.A.M COMMUNICATION.

Par acte du 26 mars 2010, LA FONDATION D’AUTEUIL a renouvelé le contrat de bail commercial initialement consenti par acte du 12 février 1996 à la société S.A.M. COMMUNICATION des locaux situés [Adresse 4], moyennant un loyer annuel de 35.000 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Par acte sous seing privé du 18 mai 2015, la société S.A.M COMMUNICATION a cédé son droit au bail à la société ADI SARL.

Le 22 février 2024, la société ADAR CONSEILS, associée unique de la société ADI SARL, a dissout la société ADI SARL, entraînant la transmission universelle du patrimoine de cette dernière à la société ADAR CONSEILS.

Le bailleur a fait délivrer par acte du 6 mai 2025, à la société ADAR CONSEILS, un commandement d’avoir à produire « la preuve que le bailleur a autorisé la sous-location consentie aux sociétés LE FORT BAT, SAM COMMUNICATION ET SAS BHM », visant la clause résolutoire, converti en procès-verbal de recherches infructueuses.

Par acte du 19 septembre 2025, la fondation LA FONDATION APPRENTIS D’AUTEUIL a fait assigner la société ADAR CONSEILS devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société ADAR CONSEILS et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société ADAR CONSEILS à lui payer la somme provisionnelle de 21.344,78 euros euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date d’acquisition de la clause résolutoire,

— condamner la société ADAR CONSEILS au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 4.500 euros, charges et taxes en sus, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel du coût de la construction, publié par l’INSEE, s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire,

— condamner la société ADAR CONSEILS au paiement d’une somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, du constat de commissaire de justice du 21 mars 2025 et de l’état des privilèges et nantissements.

À l’audience du 23 octobre 2025, la demanderesse a maintenu les termes de son assignation.

Régulièrement assignée par procès-verbal de recherches infructueuses, la société ADAR CONSEILS n’a pas comparu.

La présente décision sera donc réputée contradictoire en application des dispositions des articles 473 et 474 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

*

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le commandement du 6 mai 2025 a été régulièrement délivré à l’adresse des lieux loués ainsi qu’à l’adresse du siège social de la société ADAR CONSEILS telle que mentionnée sur le registre du commerce et des sociétés. Un commissaire de justice a constaté l’impossibilité de le signifier à personne, en l’absence du nom de la société sur la boîte aux lettres et sur la liste des occupants de l’immeuble.

Il se réfère aux clauses du bail signé le 2 février 1996.

Le contrat de renouvellement de bail signé le 26 mars 2010 prévoit en son article 4 que « Les clauses et conditions du bail du 2 février 1996 demeurent inchangées ».

Il convient donc effectivement de se référer aux clauses et conditions contenues dans le bail du 2 février 1996.

Le contrat de bail du 2 février 1996 stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut pour le preneur d’exécuter une seule des charges et conditions prévues au bail, ou de payer à son échéance exacte un seul des termes de loyer ou ses accessoires, le bail sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement d’avoir « à produire la preuve selon laquelle le bailleur a autorisé la sous-location consentie » à trois sociétés du 6 mai 2025, vise cette clause et mentionne le délai d’un mois pour régler les causes qui y sont contenues, à savoir d’avoir à produire la preuve que le bailleur a autorisé les sous-locations dans les locaux. En outre, il reproduit la clause « Cession -Sous -Location » prévue au bail du 2 février 1996, qui stipule : « Le preneur ne pourra céder son droit au présent bail ou sous-louer les locaux en dépendant, en totalité ou en partie, qu’avec le consentement exprès et par écrit du BAILLEUR, sous peine de nullité des cessions ou sous-locations consenties au mépris de cette clause, et même de résiliation des présentes si bon semble au BAILLEUR. Toutefois, le PRENEUR pourra céder son droit au présent bail à un successeur dans son commerce.

Pour être valable, toute cession ou sous-location devra être constatée par acte notarié (ou sous-seing-privé), en présence du BAILLEUR ou lui dument appelé. ».

Il sera tout d’abord relevé que l’objet du commandement, à savoir « produire la preuve selon laquelle le bailleur a autorisé la sous-location consentie » à trois sociétés n’est pas explicite alors même que le bailleur indique dans le même acte qu’il n’a pas donné d’autorisation. Par ailleurs le commandement vise la sous-location à trois sociétés, dont la société SAM COMMUNICATION, alors qu’il ressort des pièces produites par le bailleur que cette société est le précédent preneur, qui a cédé son doit au bail à la société ADI le 18 mai 2015.

Surtout il résulte d’un courrier de l’avocat de la société ADAR CONSEILS, adressé le 9 juin 2025 à la fondation demanderesse, que la société ADAR CONSEILS n’occuperait plus les lieux, puisqu’elle aurait « cédé son droit au bail à la société BHM le 2 août 2022 (…) cette cession vous avait en son temps été notifiée par courrier simple » et que « c’est la société BHM qui règle les loyers sans discontinuer ». Est joint à ce courrier un acte de cession de droit au bail entre la société ADI, aux droits de laquelle vient la société ADAR CONSEILS, et la société BHM en date du 2 août 2022.

Si cette cession est confirmée, elle aurait eu lieu en 2022, soit avant la transmission du patrimoine de la société ADI à la société ADAR CONSEILS en 2024, de telle sorte que le droit au bail n’aurait jamais été transféré à la société ADAR CONSEILS.

Ainsi la qualification actuelle de l’occupation litigieuse des lieux, le constat réalisé par commissaire de justice le 21 mars 2025 démontrant que la société ADAR CONSEILS n’occupe manifestement pas les lieux, ressortirait davantage de la question d’une cession de bail opposable ou non au bailleur que de la question d’une sous-location autorisée ou non par le bailleur.

Dès lors, le bailleur ne caractérise pas, avec l’évidence requise en matière de référé, la violation contractuelle reprochée au preneur dans le commandement du 6 mai 2025, ce qui constitue un obstacle à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de la fondation LA FONDATION APPRENTIS D’AUTEUIL en constatation de la résiliation du bail par l’effet du commandement de payer, visant la clause résolutoire inscrite au bail, mais également sur ses demandes subséquentes tendant au prononcé de l’expulsion, à la condamnation de la société ADAR CONSEILS à lui payer une indemnité d’occupation, et à l’indexation de cette indemnité sur l’ILC, ainsi que la demande relative aux meubles.

III – Sur la demande de paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 834 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’état des éléments portés aux débats et développés plus haut, la question de la titularité actuelle du bail est sujette à contestations sérieuses, et ce d’autant que pour justifier la créance réclamée, la demanderesse produit uniquement un décompte locatif du 23 juin 2025, qui commence par une échéance mensuelle de novembre 2024 d’un montant totalement différent des suivantes, sans explication, et qui est à l’en-tête de « SARL ADI C/O M. [O] [Z] [J] » à une adresse différente de celle des lieux loués et de celle du siège social de la société ADAR CONSEILS à laquelle la créance est réclamée.

L’existence de l’obligation est donc sérieusement contestable, de telle sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande de paiement provisionnel.

IV – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

LA FONDATION APPRENTIS D’AUTEUIL, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Compte-tenu du rejet des demandes principales, la demande sur ce fondement sera également rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par LA FONDATION APPRENTIS D’AUTEUIL ;

Rejetons la demande présentée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons LA FONDATION APPRENTIS D’AUTEUIL aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 8] le 19 novembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ