TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le:

à M^e DANIAULT

■

Charges de copropriété

N° RG 23/14704 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C3E35

N° MINUTE :

Assignation du :

14 Mars 2024

JUGEMENT

rendu le 13 Mars 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] – [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, la S.A. CABINET LOISELET PERE FILS ET F DAIGREMONT, dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 6], prise en son agence [Localité 4] située au [Adresse 5] – [Localité 4] et en la personne de ses représentants légaux y domiciliés

[Adresse 5]

[Localité 4]

représenté par Maître Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0282

DÉFENDEURS

Madame [R] [N] [I]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 10] – [Localité 10] (IRAN)

Madame [G] [N] [I]

[Adresse 8]

[Localité 10] – [Localité 10] (IRAN)

Madame [W] [N] [I]

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 10] (IRAN)

Monsieur [Y] [T] [N] [I]

[Adresse 8]

[Localité 10] – [Localité 10] (IRAN)

défaillants

Décision du 13 Mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/14704 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3E35

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sabine CARRE, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors des débats, et de Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 14 Janvier 2025, tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [R] [N] [I], Mme [G] [N] [I], Mme [W] [N] [I] et M. [Y] [T] [N] [I] sont propriétaires des lots de copropriété n°112, 200 et 354 d’un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 3].

Par lettre recommandée avec avis de réception du 3 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure Mme [R] [N] [I], Mme [G] [N] [I], Mme [W] [N] [I] et M. [Y] [T] [N] [I] de payer des charges de copropriété impayées.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 14 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 3] a fait assigner Mme [R] [N] [I], Mme [G] [N] [I], Mme [W] [N] [I] et M.[Y] [T] [N] [I] devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement d’arriérés de charges de copropriété.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1103 et 1104 du code civil, il demande au tribunal de :

— condamner solidairement Mme [R] [N] [I], Mme [G] [N] [I], Mme [W] [N] [I] et M. [Y] [T] [N] [I] au paiement de la somme de 6 336,73 euros au titre des charges dues pour la période allant du 1er avril au 31 octobre 2023, avec intérêts de droit sur la somme de 4.454,29 € à compter du 3 juillet 2023, date de la mise en demeure par avocat, et de l’assignation pour le surplus ;

— condamner solidairement Mme [R] [N] [I], Mme [G] [N] [I], Mme [W] [N] [I] et M. [Y] [T] [N] [I] au paiement de la somme de 874,52 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— condamner solidairement Mme [R] [N] [I], Mme [G] [N] [I], Mme [W] [N] [I] et M. [Y] [T] [N] [I] au paiement de la somme de 3 000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner solidairement Mme [R] [N] [I], Mme [G] [N] [I], Mme [W] [N] [I] et M. [Y] [T] [N] [I] au paiement des entiers dépens ;

— condamner solidairement Mme [R] [N] [I], Mme [G] [N] [I], Mme [W] [N] [I] et M. [Y] [T] [N] [I] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

Régulièrement cités, Mme [R] [N] [I], Mme [G] [N] [I], Mme [W] [N] [I] et M.[Y] [T] [N] [I] n’ont pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 21 novembre 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 14 janvier 2025. La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [R] [N] [I], Mme [G] [N] [I], Mme [W] [N] [I] et M. [Y] [T] [N] [I] sont propriétaires des lots 112, 200 et 354 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 3].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 4 avril 2022 et 4 avril 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 et 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 et 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 31 octobre 2023.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Mme [R] [N] [I], Mme [G] [N] [I], Mme [W] [N] [I] et M.[Y] [T] [N] [I], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 6 336,73 euros.

Mme [R] [N] [I], Mme [G] [N] [I], Mme [W] [N] [I] et M. [Y] [T] [N] [I] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires, ils seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

Le demandeur produisant l’accusé de réception du courrier adressé le 3 juillet 2023, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date pour la somme réclamée de 4 454,29 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

2 – Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 874,52 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

En application des dispositions précitées, les frais exposés antérieurement à la mise en demeure ne constituent pas des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires, soit :

— les frais de mise en demeure du 26 avril 2023 dont il n’est pas justifié de la bonne réception par les défendeurs (41,48 €)

— les frais de relance du 26 mai 2023 (35,28 €)

— les frais d’ouverture contentieux du 12 juin 2023 (105 €).

Ne constituent pas non plus des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires au sens des dispositions précitées les frais de mise en demeure par avocat du 9 juillet 2023 (102 €) et les frais d’assignation (514 €), qui apparaissent constituer des frais irrépétibles et seront ainsi décomptés à ce titre.

En revanche, les frais exposés pour une mise en demeure adressée le 26 août 2023 (41,48 €), ainsi que les frais de relance exposés le 28 septembre 2023 (35,28 €) – soit postérieurement à la mise en demeure et antérieurement à la signification de l’assignation -, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

En conséquence, Mme [R] [N] [I], Mme [G] [N] [I], Mme [W] [N] [I] et M.[Y] [T] [N] [I] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 181,76 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Mme [R] [N] [I], Mme [G] [N] [I], Mme [W] [N] [I] et M. [Y] [T] [N] [I] de leurs obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que Mme [R] [N] [I], Mme [G] [N] [I], Mme [W] [N] [I] et M. [Y] [T] [N] [I] ont manqué à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges dès le mois d’avril 2023.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que les consorts [N] [I] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur la solidarité dans le paiement des sommes dues

En application de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle peut être légale ou conventionnelle.

Il en résulte qu’il n’existe pas de solidarité entre les copropriétaires dans le paiement des charges, lesquelles ne constituent pas davantage une dette indivisible obligeant l’ensemble des débiteurs pour la totalité.

Toutefois, la solidarité ne s’attache ni à la qualité d’indivisaire, ni à la circonstance que l’un d’eux ait agi comme mandataire des autres, la clause de solidarité stipulée dans un règlement de copropriété n’est pas prohibée entre indivisaires d’un lot, quelle que soit l’origine de l’indivision.

Ainsi, dès lors que le règlement de copropriété, ayant valeur contractuelle, stipule qu’en cas d’indivision de la propriété d’un lot, tous les copropriétaires indivis sont solidairement responsables du paiement de toutes les charges afférentes à ce lot, il existe une solidarité conventionnelle entre coïndivisaires pour le paiement desdites charges.

En l’espèce, le demandeur justifie de ce que le règlement de copropriété stipule que, « dans le cas où un ou plusieurs lots viendraient à appartenir indivisément à plusieurs copropriétaires, ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis-à-vis du Syndicat, lequel pourra en conséquence exiger l’entier paiement de n’importe lequel des propriétaires indivis », de sorte qu’il sera fait droit à la demande de solidarité dans le paiement des arriérés, formée par le demandeur.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [R] [N] [I], Mme [G] [N] [I], Mme [W] [N] [I] et M. [Y] [T] [N] [I], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, Mme [R] [N] [I], Mme [G] [N] [I], Mme [W] [N] [I] et M. [Y] [T] [N] [I] seront en outre condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Mme [R] [N] [I], Mme [G] [N] [I], Mme [W] [N] [I] et M. [Y] [T] [N] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] les sommes de :

—  6 336,73 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2023 sur la somme de 4454,29 euros et à compter du 14 mars 2024 pour le surplus ;

—  181,76 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2023 ;

—  1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement Mme [R] [N] [I], Mme [G] [N] [I], Mme [W] [N] [I] et M. [Y] [T] [N] [I] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 13 Mars 2025.

La Greffière La Présidente