TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [Z] [B]

Madame [Y] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/03027 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4K2Y

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 05 mai 2025

DEMANDERESSE

S.A. SEQENS, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199

DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [B], demeurant [Adresse 2][Adresse 4]

non comparant et non représenté

Madame [Y] [B], demeurant [Adresse 2][Adresse 4]

représentée par M^e Caroline RONIN DULON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1199

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C75056-2024-011711 du 10/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 05 mai 2025 par Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 05 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/03027 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4K2Y

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 16 septembre 2020, la SA SEQENS a consenti un bail d’habitation à M. [Z] [B] et Mme [Y] [B] sur des locaux situés au [Adresse 3] (bâtiment 1, escalier B1, étage 04, porte 752), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 575,87 euros et d’une provision pour charges de 258,71 euros.

Par acte sous seing privé du 16 septembre 2020, la SA SEQENS a consenti un bail de location d’un emplacement de stationnement à M. [Z] [B] et Mme [Y] [B] sur un emplacement situés au [Adresse 1] (place de stationnement n°376855, porte n°G752), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 99.18 euros, charges comprises.

Par actes de commissaire de justice du 26 octobre 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2 251,87 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [Z] [B] et Mme [Y] [B] le 27 octobre 2023.

Par assignations du 1er mars 2024, la SA SEQENS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [B] et Mme [Y] [B] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 25% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4 383,64 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 mars 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Le 05 juillet 2024, Mme [Y] [B] a résilié le bail de location de l’emplacement de stationnement.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Appelée à l’audience du 17 mai 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 10 septembre 2024.

À l’audience du 10 septembre 2024, la SA SEQENS, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, s’élève désormais à 5 102,96 euros, terme du mois de juillet 2024 inclus. La SA SEQENS considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [Y] [B], représentée à l’audience, se référant aux conclusions déposées à l’audience, demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre l’octroi de délais de trois ans pour apurer sa dette locative.

Mme [Y] [B] expose que les frais contentieux ont été prélevés. Elle indique que par décision du 21 août 2024, le Fonds de solidarité pour le logement prendra en charge la dette s’élevant à 5 102.96 euros.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [Z] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

Mme [Y] [B] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [Y] [B] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 11 décembre 2024, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

La réouverture des débats a été ordonnée en vue de la production du commandement de payer et de la preuve de la saisine de la CAPEX ou la CAF. L’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 07 février 2025.

A l’audience du 07 février 2025, la SA SEQENS, représentée par son conseil, a produit le commandement de payer et la preuve de la saisine de la CAF. Elle déclare s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Mme [Y] [B] était représentée par son conseil.

M. [Z] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA SEQENS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 26 octobre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 251,87 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 décembre 2023.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, qu’un dossier FSL a été accepté, prenant en charge la dette à hauteur de 5 102.96 euros. Ainsi, les revenus du foyer de M. [Z] [B] et Mme [Y] [B] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 135 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [Z] [B] et Mme [Y] [B] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA SEQENS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 août 2024, M. [Z] [B] et Mme [Y] [B] lui devaient la somme de 4 779,77 euros, terme du mois de juillet 2024 inclus, soustraction faite des frais de procédure.

M. [Z] [B] et Mme [Y] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2023 sur la somme de 2 251,87 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2 131,77 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [Z] [B] et Mme [Y] [B] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 951 euros, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 27 décembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA SEQENS ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Z] [B] et Mme [Y] [B], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la SA SEQENS concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 octobre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 16 septembre 2020 entre la SA SEQENS, d’une part, et M. [Z] [B] et Mme [Y] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (bâtiment 1, escalier B1, étage 04, porte 752) est résilié depuis le 27 décembre 2023,

CONDAMNE solidairement M. [Z] [B] et Mme [Y] [B] à payer à la SA SEQENS la somme de 4 779,77 euros (quatre mille sept cent soixante-dix-neuf euros et soixante-dix-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 août 2024, terme du mois de juillet 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2023 sur la somme de 2 251,87 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2 131,77 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [Z] [B] et Mme [Y] [B] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 135 euros (cent trente-cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [Z] [B] et Mme [Y] [B],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 27 décembre 2023,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [B] et Mme [Y] [B] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [Z] [B] et Mme [Y] [B] seront solidairement condamnés à verser à la SA SEQENS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [Z] [B] et Mme [Y] [B] à payer à la SA SEQENS la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [Z] [B] et Mme [Y] [B] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 26 octobre 2023 et celui des assignations du 1er mars 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge