TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e JAMI

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e JAMI

■

Charges de copropriété

N° RG 24/04080 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C3ITF

N° MINUTE :

Assignation du :

19 Mars 2024

JUGEMENT

rendu le 25 Septembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par son Syndic, le Cabinet CITYA MODERN’IMM (SASU), agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés audit siège en cette qualité

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1811

DÉFENDERESSE

La S.C.I. ABBES, représentée par son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité,

[Adresse 1]

[Localité 6]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 25 Septembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/04080 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3ITF

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 18 Juin 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 25 septembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Abbes est propriétaire des lots n° 1, 2 et 38 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée du 24 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SCI Abbes de payer la somme de 7125, 04 euros, incluant l’échéance du 4ème trimestre 2022, à titre de charges de copropriété impayées.

Faute de paiement, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] a fait assigner la SCI Abbes devant le Tribunal Judiciaire de Paris, par acte d’huissier du 19 mars 2024, aux termes duquel il demande au tribunal de :

“- condamner la SCI Abbes au paiement d’une somme de 21 733, 99 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 4ème trimestre 2023 incluse),

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner la SCI Abbes au paiement d’une somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée,

— condamner la SCI Abbes à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.”

Bien que régulièrement assignée, la SCI Abbes n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 novembre 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience du 18 juin 2025, a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la demande en paiement de charges de copropriété :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] réclame la somme totale de 21 733, 99 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, arrêtées au 1er octobre 2023, incluant l’appel de fonds du 4ème trimestre 2023.

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Pour justifier sa demande au titre des charges de copropriété échues et impayées, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

* un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire des lots n°1, 2 et 38 de la SCI Abbes,

* un décompte individuel de charges arrêté au 1er octobre 2023, appel de fonds du 4ème trimestre 2023 inclus, faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement, de 21 733, 99 euros,

* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble à la SCI Abbes du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2023,

* les procès-verbaux des assemblées générales du 17 mai 2022 et 24 mai 2023 approuvant les comptes des exercices 2021 et 2022 et votant les budgets prévisionnels de l’année 2022 et 2023, accompagnés des attestations de non-recours du syndic visant lesdites assemblées.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, sa créance est établie à hauteur de 21 733, 99 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, arrêtées au 1er octobre 2023, incluant l’appel de fonds du 4ème trimestre 2023.

La SCI Abbes sera donc condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 novembre 2022 sur la somme de 7125, 04 euros et à compter de l’assignation du

19 mars 2024 pour le surplus, soit la somme de 14 608, 95 euros.

II – Sur la demande de dommages et intérêts :

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de la SCI Abbes dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie ou aurait directement empêché la réalisation de travaux urgents.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du Code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

III – Sur les autres demandes :

La capitalisation des intérêts sur les sommes précitées sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du Code de procédure civile, au regard de la nature de l’affaire et de l’ancienneté de la dette.

La SCI Abbes, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 1 200 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] au titre des frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI Abbes à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 21 733, 99 euros, arrêtée au 1er octobre 2023, incluant l’appel de fonds du 4ème trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 novembre 2022 sur la somme de 7125, 04 euros et à compter de l’assignation du 19 mars 2024 sur la somme de 14 608, 95 euros ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur les sommes précitées, dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de sa demande en paiement de la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le défaut de paiement des charges,

CONDAMNE la SCI Abbes aux entiers dépens,

CONDAMNE la SCI Abbes à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de ses autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 7] le 25 Septembre 2025.

La Greffière Le Président