TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 6]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/01379 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QEEO

JUGEMENT

DU : 28 Mars 2025

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

M. [E] [L]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 28 Mars 2025.

DEMANDERESSE:

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau d

DEFENDEUR:

Monsieur [E] [L]

domicilié : chez Monsieur [L] [K]

[Adresse 5]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Clémence PERRET,

DEBATS :

Audience publique du 23 Janvier 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Clémence PERRET, greffiere

Copie exécutoire délivrée le :

À :

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 7/12/2021, la SCI FIRST a consenti à M. [E] [L] la location à usage d’habitation principale de locaux situés [Adresse 3] à SOISY SUR SEINE (91450).

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution au profit de M. [E] [L], dans le cadre du dispositif VISALE d’Action Logement pour le paiement des loyers et charges dus par le locataire.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a été amenée à régler au bailleur les sommes impayées par M. [E] [L] au titre des loyers et charges des mois de mars et avril 2023 pour un montant de 1.381,30 euros.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer un commandement de payer cette somme visant la clause résolutoire le 11/07/2023.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite été amenée à régler au bailleur les loyers et charges des mois de mai et juin 2023.

Le locataire a quitté les lieux le 15/06/2023.

Par acte en date du 14/06/2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [E] [L] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 8] aux fins d’obtenir :

— sa condamnation à payer la somme de 5.185,32 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 11/07/2023 sur la somme de 1.381,30 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— sa condamnation à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer,

— rappeler que l’exécution provisoire n’a pas lieu d’être écartée.

A l’audience, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, expose qu’en vertu de l’ordonnance n° 2016-1408 du 20 octobre 2016, elle est substituée de plein droit, avec transfert des biens, droits et obligations incluant les actions judiciaires en cours, aux organismes collecteurs de la participation des employeurs à l’effort de construction, dont les associations ASTRIA et SOLENDI.

Elle indique maintenir ses demandes, précisant que la somme de 3.011,32 euros est appelée au titre des loyers et charges et la somme de 2.174 euros au titre des dégradations locatives, après déduction du dépôt de garantie.

Cité par acte d’huissier délivré par remise à étude, M. [E] [L] n’a pas comparu.

Par note en délibéré autorisée, la société ACTION LOGEMENT SERVICES produit une tableau de comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie, avec chiffrage des différents postes de réparation.

L’affaire a été mise en délibéré au 28/03/2025.

*

* *

SUR QUOI, LE JUGE,

Attendu que selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Attendu qu’il convient de relever à titre liminaire que le contrat de cautionnement VISALE conclu entre l’association ASTRIA, à laquelle est substituée la société ACTION LOGEMENT SERVICES, précise que “sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées”.

Qu’il prévoit également que cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail engagée par la caution.

Sur les demandes en paiement

Attendu qu’aux termes de l’article 1249 et suivants du code civil, devenus les articles 1346 et suivants du même code, la subrogation dans les droits du créancier au profit d’une tierce personne qui le paie est conventionnelle ou légale ; que le recours subrogatoire de la caution est prévu par l’article 2306 du code civil ; qu’en application de l’article 2305 du même code, la caution qui a payé a son recours personnel contre le débiteur principal ;

Que toutefois, la subrogation accordée au solvens qui a payé n’opère que pour les droits du créancier contre le débiteur ;

Qu’il résulte de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Sur les demandes en paiement des loyers et charges

Attendu que la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats le contrat de bail et la contrat de cautionnement VISALE, la quittance subrogative du 4/05/2023 et celle du 17/07/2023 et le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution ;

Qu’il résulte de ces pièces qu’au titre de la garantie souscrite, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a indemnisé le bailleur en lui versant une somme totale de 3.011,32 euros correspondant aux loyers et charges impayés précités ;

Qu’il convient en conséquence de condamner M. [E] [L] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3.011,32 euros, en remboursement des loyers et charges impayés, arrêtée au 15/06/2023, selon décompte du 31/12/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 11/07/2023 sur la somme de 1.381,30 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

Sur la demande au titre des réparations locatives

Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement;

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par le décret n° 87-112 du 26 août 1987;

Attendu que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont d’ordre public et le locataire ne peut donc renoncer à leur application ;

Attendu que la société ACTION LOGEMENT SERVICES produit l’état des lieux d’entrée du 7/12/2021 et l’état des lieux de sortie établi par procès-verbal de constat le 15/06/2023, le locataire ayant quitté les lieux en déposant les clés dans la boite aux lettres, une facture de l’entreprise EMTB DECO portant décompte de réparation pour un montant total de 3.778,50 euros, soit la somme de 3.457,33 euros vétusté déduite, ainsi qu’une quittance subrogative du 11/08/2023 portant sur un montant de 2.174 euros à titre d’indemnisation concernant les réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie d’un montant de 1.050 euros ;

Que les réparations réclamées portent principalement sur :

— la remise en peinture des murs et plafond de la cuisine pour un montant de 1.450 euros,

— la remise en peinture des murs du séjour pour un montant de 280 euros,

— la remise en peinture des murs et plafond de l’escalier pour un montant de 440 euros et la pose d’une nouvelle serrure sur la porte d’entrée pour un montant de 80 euro,

— le remplacement de luminaire dans la salle d’eau pour un montant de 130 euros et la pose d’une nouvelle poignée sur la porte d’entrée pour un montant de 85 euros,

— à l’extérieur, la réfection des soudures de la marquise pour un montant de 280 euros, reprise de la peinture pour un montant de 240 euros, et du vitrage pour un montant de 450 euros ;

Qu’il est rappelé que lorsque le locataire a reçu les lieux en “bon état”, il ne peut lui être demandé de rendre les lieux dans le même état à sa sortie, mais seulement en état d’usage ; il doit seulement répondre des dégradations ou détériorations constatées ;

Que le décompte des travaux porte un chiffrage des réparations à hauteur de la somme de 3.435 euros HT et 3.778,50 euros TTC, puis de 3.457,33 euros TTC en prenant en compte un coefficient de vétusté ; que cependant, la dégradation des murs imputable au locataire indépendamment de la vétusté apparaît souvent mineure dès lors que l’état des lieux est en réalité passé d’un état neuf ou bon, à un état d’usage à la sortie concernant de nombreuses surfaces, avec simplement quelques traces, écaillures ou trous chevillés non rebouchés ;

Qu’en l’espèce, il n’apparaît donc pas justifié de mettre à la charge du locataire la remise en peinture complète des murs et plafonds dans la cuisine, non plus que dans l’escalier ; que le remplacement d’équipements détériorés ou déposés et la reprise de la marquise se justifient en revanche pleinement, étant précisé que la structure métallique de la marquise a été découpée et que plusieurs éléments ont été déposés ;

Que les réparations locatives à retenir seront ainsi évaluées à une somme, moindre, de 2.050 euros ; que, conformément aux dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, après déduction du montant du dépôt de garantie de 1.050 euros, il demeure donc un solde de 1.000 euros en faveur du bailleur ;

Attendu qu’il est établi que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a procédé à un réglement entre les mains du bailleur, produisant une quittance subrogative en date du 11/08/2023 pour le versement de la somme de 2.174 euros à titre d’indemnisation, correspondant aux réparations locatives engagées ou à engager après départ des lieux du locataire ;

Attendu cependant qu’il est constant que la subrogation ne peut jouer qu’à hauteur de la dette de ce dernier ;

Qu’en conséquence, la créance de la société ACTION LOGEMENT SERVICES à l’encontre du locataire n’est justifiée qu’à hauteur de la somme de 1.000 euros au titre des réparations locatives ; que M. [E] [L] sera condamné au paiement de cette somme ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que l’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Qu’aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

Attendu que M. [E] [L] , qui succombe, sera condamné aux entiers dépens ;

Attendu qu’il est équitable de le condamner à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

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* *

PAR CES MOTIFS,

LE JUGE,

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [E] [L] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3.011,32 euros, en remboursement des loyers et charges impayés, arrêtée au 15/06/2023, selon décompte du 31/12/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 11/07/2023 sur la somme de 1.381,30 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE M. [E] [L] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.000 euros, en remboursement des réparations locatives ;

CONDAMNE M. [E] [L] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE M. [E] [L] aux entiers dépens ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier

Le Président