TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 20] [1]

[1] Expéditions exécutoiresdélivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre

N° RG 24/01351

N° Portalis 352J-W-B7H-C3NWT

N° MINUTE :

Assignation du :

12 Décembre 2023

JUGEMENT

rendu le 17 Décembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [U] [A]

[Adresse 3]

[Localité 1] (BELGIQUE)

Madame [J] [L] épouse [A]

[Adresse 5]

[Localité 10]

représentés par Maître Bruno GRANGEON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0185

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [Z]

[Adresse 14]

[Localité 17]

Madame [S], [C], [W] [Z] épouse [H]

[Adresse 15]

[Localité 13]

Madame [O], [Y], [W] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 12]

représentés par Maître Adra ZOUHAL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant, vestiaire #250

Décision du 17 Décembre 2025

2ème chambre

N° RG 24/01351 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3NWT

Madame [R] [B], [W] [Z] épouse [F]

[Adresse 18]

[Localité 16]

Madame [X] [I] [W] [Z] veuve [V]

[Adresse 19]

[Localité 2] (ETATS-UNIS)

représentées par Maître Thomas MERTENS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire B0726

L’Agence Immobilière [P]

[Adresse 6]

[Localité 11]

représentée par Maître Ariane LAMI SOURZAC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0380

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sarah KLINOWSKI, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Adélie LERESTIF, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 19 Novembre 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 17 Décembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Mesdames [S], [R], [X] et [O] [Z] et Monsieur [D] [Z] étaient propriétaires d’un appartement de 199,78 m² et de lots accessoires constituant les lots de copropriété n°4, 15, 27, 28, 46, 52 et 70 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 9] à [Localité 21] et ont confié à l’agence immobilière [P] un mandat simple de recherche d’acquéreurs au prix de 2 732 000 euros, en ce compris les honoraires d’agence fixés à 79 500 euros.

Par message whatsapp du 23 septembre 2023, le représentant de l’agence immobilière [P] a confirmé à Mesdames [X] et [R] [Z] l’offre d’achat de Monsieur [U] [A] et Madame [J] [A], ci-après les consorts [A], au prix de 2 375 000 euros net vendeur sans condition de financement.

Par message whatsapp du 24 septembre 2023, Madame [X] [Z] a répondu :

« La fratrie [Z] a finalement donné son accord pour une cession au prix net vendeur de 2 375 000 euros. Je vous communiquerai les coordonnées de notre notaire lundi ».

Par courriel du 9 octobre 2023, Madame [O] [Z] a contesté auprès de l’agence immobilière [P] avoir accepté l’offre des consorts [A].

Par courrier recommandé du 10 octobre 2023, le conseil des consorts [A] a rappelé à l’agence immobilière que la vente s’était formée par l’acceptation de l’offre de ses clients par la fratrie [Z] le 24 septembre 2023, ce qu’il a également indiqué au notaire de l’indivision venderesse par courrier le lendemain, et a mis en demeure les vendeurs d’avoir à passer l’acte de vente.

Par lettres officielles du 13 octobre 2023, les conseils de Mesdames [R] et [X] [Z] d’une part, et de Mesdames [O] et [S] [Z] et de Monsieur [D] [Z] d’autre part, ont contesté tout accord des parties sur la vente du bien indivis aux consorts [A].

Considérant la vente parfaite, les consorts [A] ont, en l’absence d’issue amiable du litige et par exploits d’huissier des 11, 12, 13, 19 et 21 décembre 2023, fait assigner les membres de l’indivision [Z] et l’agence immobilière [P] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de donner injonction aux premiers d’avoir à comparaître en l’étude notariale pour signer à leur profit une promesse synallagmatique de vente.

Parallèlement, par acte authentique du 1er décembre 2023, l’indivision [Z] a vendu à Madame [G] [K] les biens litigieux.

Dans leurs conclusions récapitulatives et en réplique, signifiées par voie électronique le 14 février 2025, les consorts [A] demandent au tribunal de :

A titre principal,

Déclarer qu’un contrat de vente des lots Numéros 4 , 15, 2728, 46, 52 et 70 de l’immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 21] s’est valablement formé le 24 septembre 2023 à 20 Heures 39 entre d’une part, Monsieur [U] [A] et Madame [J] [L], son épouse (acquéreurs), et, d’autre part, Madame [S] [Z] épouse [H], Madame [R] [Z] épouse [F], Madame [X] [Z] Veuve [V], Madame [O] [Z] et Monsieur [D] [Z] (vendeurs) au prix global de 2.450.000 euros (« honoraires inclus ») correspondant à un prix global « net vendeur » de 2.375.000 euros,Constater la défaillance des vendeurs dans l’exécution de ce contrat de vente,Décision du 17 Décembre 2025

2ème chambre

N° RG 24/01351 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3NWT

Condamner in solidum Madame [S] [Z] épouse [H], Madame [R] [Z] épouse [F], Madame [X] [Z] Veuve [V], Madame [O] [Z] et Monsieur [D] [Z], à payer à Monsieur [U] [A] et Madame [J] [L] la somme de 300.000,00 euros en principal à titre de dommages et intérêts, avec intérêts de droit,Subsidiairement, si, par extraordinaire, le Tribunal devait considérer qu’il ne s’est pas formé un contrat de vente des immeubles en cause entre l’Indivision [Z] et les Epoux [A],

Déclarer Madame [X] [Z] Veuve [V] et la Société [P] responsables du préjudice causé aux Epoux [A],Condamner in solidum Madame [X] [Z] Veuve [V] et la Société [P] à payer à Monsieur [U] [A] et Madame [J] [L] la somme de 300.000,00 euros en principal à titre de dommages et intérêts, avec intérêts de droit,En tout état de cause,

Ordonner la capitalisation annuelle des intérêts produits par le montant des condamnations en principal,Rappeler que l’exécution provisoire est de droit,Condamner in solidum Madame [S] [Z] épouse [H], Madame [R] [Z] épouse [F], Madame [X] [Z] Veuve [V], Madame [O] [Z], Monsieur [D] [Z] et la Société [P] à payer aux époux [A] la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner solidairement Madame [S] [Z] épouse [H], Madame [R] [Z] épouse [F], Madame [X] [Z] Veuve [V], Madame [O] [Z], Monsieur [D] [Z] et la Société [P] aux dépens, lesquels pourront être recouvrés directement par Maître Bruno GRANGEON, avocat au Barreau de PARIS dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs conclusions en défense n°2, signifiées par voie électronique le 27 février 2025, Mesdames [R] et [X] [Z] demandent au tribunal de :

A titre principal,

Débouter Madame et Monsieur [A] en toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de Mesdames [X] et [R] [Z],A titre subsidiaire, si le Tribunal entrait en voie de condamnation envers Mesdames [X] et [R] [Z],

Condamner la Société [P] à garantir Mesdames [X] et [R] [Z] de toutes condamnations qui pourraient être prononcée à leur encontre,En tout état de cause,

Condamner in solidum les consorts [A] à payer à Mesdames [X] et [R] [Z] la somme de 3.000€ chacune au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner in solidum les consorts [A] aux entiers dépens de l’instance.Décision du 17 Décembre 2025

2ème chambre

N° RG 24/01351 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3NWT

Dans leurs conclusions n°2 en défense et d’appel en garantie, signifiées par voie électronique le 7 mars 2025, Mesdames [S] et [O] [Z] et Monsieur [D] [Z] demandent au tribunal de : A titre principal,

Débouter Madame et Monsieur [A] en toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de Mesdames [S] et [O] [Z] et Monsieur [D] [Z],A titre subsidiaire,

Condamner la Société [P] à garantir Mesdames [S] et [O] [Z] et Monsieur [D] [Z] de toutes condamnations qui pourraient être prononcée à leur encontre,En tout état de cause,

Condamner in solidum les consorts [A] à payer à Mesdames [S] et [O] [Z] et Monsieur [D] [Z] la somme de 3.000€ chacun au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner in solidum les consorts [A] aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses conclusions n°2, signifiées par voie électronique le 17 mars 2025, l’agence immobilière [P] demande au tribunal de :

Débouter Monsieur et Madame [A] de toutes leurs demandes, Débouter Mesdames [S], [O], [R] et [X] [Z] et Monsieur [D] [Z] de leurs appels en garantie dirigés à l’encontre de la Société [P], Très subsidiairement, pour le cas où par impossible le Tribunal estimait que la Société [P] a commis une faute à l’origine d’un préjudice subi par les époux [A],

Condamner solidairement ou en tout cas in solidum, Mesdames [R], [X], [S] et [O] [Z] et Monsieur [D] [Z], à la garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre, En tout état de cause,

Condamner solidairement ou en tout cas in solidum, Monsieur et Madame [A], Mesdames [S], [O], [R] et [X] [Z] et Monsieur [D] [Z] à payer à la Société [P] la somme de 6.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, Condamner Monsieur et Madame [A] et tous succombants, aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Ariane LAMI SOURZAC, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de leurs prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

Décision du 17 Décembre 2025

2ème chambre

N° RG 24/01351 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3NWT

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 mars 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 19 novembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2025, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale de dommages et intérêts dirigée à l’encontre de l’ensemble des vendeurs

Les consorts [A] soutiennent qu’un accord parfait sur la chose et le prix est intervenu avec les membres de l’indivision propriétaire des lots litigieux dès lors que Madame [X] [Z] a expressément acceptée leur offre d’achat le 24 septembre 2023, le message d’opposition de Madame [O] [Z] quinze jours plus tard ne pouvant s’apparenter qu’à une rétractation unilatérale et inopérante de l’accord d’un des membres de cette indivision. Ils ajoutent que l’agence immobilière [P] était leur unique interlocuteur représentant l’indivision venderesse, de sorte qu’ils n’étaient pas tenus de vérifier si l’accord avait effectivement recueilli l’agrément de l’unanimité des indivisaires conformément à l’article 815-3 du code civil, cette vérification incombant au seul agent immobilier. Considérant qu’aucune clause de l’offre d’achat n’érigeait en condition de perfection de la vente la contre-signature de ce document par tous les indivisaires, qui ont donné leur accord écrit sous une autre forme, celle d’un message whatsapp du 24 septembre 2023, et qu’en outre, les parties n’ont pas fait de la signature d’un quelconque avant-contrat une condition de la vente, les consorts [A] concluent que la vente s’est formée le 24 septembre 2023.

Sur l’absence de mandat donné par l’indivision à Madame [X] [Z] pour effectuer des actes de disposition sur le bien, opposée en défense, les consorts [A] répliquent que cette question concerne exclusivement les relations des coïndivisaires entre eux et leur est étrangère et inopposable, outre que la vérification du respect du principe d’unanimité visé par l’article 815-3 du code civil ne s’imposait qu’entre l’intermédiaire et ses mandants.

L’exécution du contrat de vente étant devenue impossible en conséquence de la vente du bien le 1er décembre 2023 à un tiers de bonne foi, les consorts [A] sollicitent la condamnation de l’ensemble des indivisaires à leur verser la somme de 300 000 euros en réparation de leur préjudice découlant d’un manquement de ces derniers à leur obligation contractuelle de livrer le bien vendu, en application des articles 1103, 1104, 1113, 1197, 1217 et 1231-1 du code civil.

Mesdames [R] et [X] [Z] répliquent qu’aucune vente ne pouvait intervenir du seul fait de la déclaration erronée de Madame [X] [Z], raison pour laquelle l’acte de vente à un tiers du 1er décembre 2023 ne mentionne aucun obstacle à la vente, aucun droit n’ayant pu être transféré aux consorts [A] du seul fait de la communication d’un échange privé entre l’agence et deux des cinq indivisaires. Elles ajoutent que la vente immobilière requiert, pour sa validité, non seulement l’accord des coindivisaires mais également l’établissement d’un acte notarié, outre que la vente est soumise au droit commun des contrats qui exige que les parties aient la capacité pour conclure, ce qui n’est pas le cas de Madame [X] [Z], qui n’a pas été mandatée par l’indivision pour l’engager seule.

Mesdames [S] et [O] [Z] et Monsieur [D] [Z] rappellent également que la vente d’un bien immobilier constitue un acte de disposition, de sorte qu’elle ne pouvait être décidée qu’à l’unanimité des coindivisaires en application des dispositions de l’article 815-3 du code civil, étant précisé qu’un mandat tacite est exclu pour ce type d’opération. Ils font en outre remarquer que le mandat de recherche d’acquéreurs stipule dans une clause particulière que le mandant doit accepter expressément pour être engagé et qu’ils n’ont jamais été informés de l’offre présentée par les consorts [A], qui a seulement été présentée à Mesdames [X] et [R] [M]. Ils soulignent enfin l’absence de préjudice réparable des consorts [A].

Sur ce,

Selon l’article 1172 du code civil, les contrats sont par principe consensuels.

Aux termes de l’article 1583 du même code, la vente est parfaite entre les parties dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. En application de l’article 1114 du code civil, l’offre de vente se définit comme l’acte par lequel une personne se déclare prête à vendre un bien à des conditions déterminées ; elle doit donc être suffisamment précise et fixer les éléments essentiels du contrat projeté, pour la différencier de la simple invitation à entrer en pourparlers et le contrat ne peut se former que si le destinataire de l’offre l’accepte purement et simplement, sans formuler de réserves ou une contre-proposition.

L’article 815-3 du code civil rappelle en outre en son alinéa 7 que « le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3° », à savoir la vente de meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision. Le dernier alinéa de cet article précise également que « si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux ».

En l’espèce, le 23 septembre 2023, les consorts [A] ont adressé à l’agence [P] une offre d’achat au prix de 2 450 000 euros honoraires d’agence inclus, offre qui a été transmise le même jour à Mesdames [R] et [X] [Z] sur un groupe whatsapp, les trois autres indivisaires ne faisant pas partie des membres de ce groupe.

Pour que la vente du bien litigieux soit déclarée parfaite, en application des règles édictées par l’article 815-3 du code civil relatives aux actes de disposition portant sur un bien immobilier indivis, les consorts [A] doivent démontrer que l’indivision a accepté à l’unanimité leur offre.

Or seule Madame [X] [Z] a répondu à cette offre, en indiquant sur le groupe whatsapp susvisé le 24 septembre 2023 : « La fratrie [Z] a finalement donné son accord pour une cession au prix net vendeur de 2 375 000 euros. Je vous communiquerai les coordonnées de notre notaire lundi ».

Décision du 17 Décembre 2025

2ème chambre

N° RG 24/01351 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3NWT

En outre, elle ne pouvait valablement engager l’indivision dans une vente dès lors qu’elle ne disposait d’aucun pouvoir pour la représenter, raison pour laquelle tous les indivisaires ont signé le mandat de recherche d’acquéreur confié à l’agence [P].

De même, l’agence [P], qui a transmis cet accord du 24 septembre 2023 aux consorts [A], ne pouvait engager les indivisaires dans une vente dès lors qu’elle était investie d’un simple mandat de recherche d’acquéreurs, qui l’autorisait à présenter des offres mais pas à accepter la vente au nom des indivisaires ou à recevoir un accord réputé comme émanant de tous les indivisaires.

A défaut d’acceptation de l’offre des consorts [A] par un mandataire ayant pouvoir exprès pour engager l’indivision dans une vente, la vente ne peut être parfaite au 24 septembre 2023.

Il importe peu que Madame [X] [Z] se soit prévalue de l’accord de la fratrie ou que Madame [R] [Z] n’ait pas contesté l’accord allégué dès lors que l’article 815-3 du code civil pose comme condition de validité de la vente le consentement unanime des indivisaires et que Madame [X] [Z] n’avait pas pouvoir pour représenter l’indivision.

Dans ces conditions, la vente ne s’est pas formée le 24 septembre 2023, de sorte qu’en l’absence de contrat, la demande des consorts [A] de dommages et intérêts pour inexécution contractuelle ne peut prospérer.

Sur la demande subsidiaire de dommages et intérêts dirigée à l’encontre de Madame [X] [Z] et de l’agence immobilière [P]

Les consorts [A] sollicitent, subsidiairement, si le tribunal considérait qu’aucun contrat de vente ne s’est formé le 24 septembre 2023, la condamnation in solidum de Madame [X] [Z] et de l’agence immobilière [P] à leur verser la même somme de 300 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur perte de chance d’acquérir le bien litigieux, soutenant qu’elles ont toutes deux concouru à ce dommage.

Sur la responsabilité de Madame [X] [Z]

Les consorts [A] soulignent l’imprudence et la négligence de Madame [X] [Z], qui admet elle-même que sa réponse était prématurée et erronée, cette réponse les ayant maintenus dans la croyance légitime qu’ils se verraient vendre les lots litigieux. Ils soulignent également sa légèreté blâmable, celle-ci ne s’étant pas assurée de l’accord de l’ensemble des indivisaires avant de répondre le 24 septembre 2023 à leur offre d’achat, ce qui engage sa responsabilité quasi-délictuelle selon eux.

Madame [X] [Z] réplique que le message du 24 septembre 2023 a été envoyé dans un contexte très particulier d’insistance de l’agence immobilière à ce que la vente soit formée, un dimanche soir après plusieurs messages pressants de cette agence et alors que les autres membres de l’indivision n’avaient pas exprimé leur consentement.

Décision du 17 Décembre 2025

2ème chambre

N° RG 24/01351 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3NWT

A supposer caractérisée une faute de sa part, faute qui ne pouvait avoir d’effet sans l’imprudence de l’agence immobilière [P], Madame [X] [Z] observe que les consorts [A] n’établissent pas de préjudice en découlant à hauteur de 100 000 euros au jour de l’assignation et de 300 000 euros désormais, évolution qui illustre d’ailleurs selon elle le caractère fantaisiste de leur demande. Sans précision sur la nature de ce préjudice, elle déduit qu’il s’agit d’un préjudice moral dont ils ne rapportent aucunement la preuve.

Sur ce,

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

En l’espèce, il est reproché à Madame [X] [Z] d’avoir affirmé à tort que tous les indivisaires avaient donné leur consentement à la vente et d’avoir laissé croire à l’agence [P] qu’elle représentait l’indivision et que la vente était acquise.

Or le tribunal relève que Madame [X] [Z] s’est exprimée sur un groupe privé avec l’agence immobilière, laquelle, professionnelle de l’immobilier, ne pouvait valablement considérer que l’accord donné par Madame [X] [Z] suffisait à engager l’indivision dans la vente, et partant, confirmer aux acquéreurs que leur offre avait été acceptée.

En effet, le mandat simple de recherche d’acquéreur a été signé par les cinq indivisaires, si bien que l’agence [P] ne pouvait raisonnablement confirmer aux consorts [A] l’acceptation de leur offre sans vérifier que chaque indivisaire avait donné son accord, ce d’autant plus que trois indivisaires n’étaient pas membres du groupe whatsapp précité.

Les déclarations, même erronées, de Madame [X] [Z] sur un groupe privé ne peuvent dans ces conditions constituer une faute délictuelle de sa part mais s’apparentent en réalité à des discussions précontractuelles entre des parties dont aucune n’avait le pouvoir de représenter l’indivision, de sorte que la responsabilité de Madame [X] [Z] ne peut être engagée sur la base de ce seul message whatsapp qu’elle a envoyé le 24 septembre 2023 et qui n’était pas destiné aux consorts [A].

A titre surabondant, à supposer que Madame [X] [Z] ait commis une faute délictuelle, celle-ci n’est pas à l’origine de la perte de chance des consorts [A] d’acquérir le bien litigieux, l’absence de consentement de l’ensemble des indivisaires étant la cause exclusive de la non réalisation de la vente à leur profit.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts dirigée à l’encontre de Madame [X] [Z], aucune faute de sa part n’étant démontrée.

Décision du 17 Décembre 2025

2ème chambre

N° RG 24/01351 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3NWT

Sur la responsabilité de l’agence immobilière [P]

Les consorts [A] font ensuite grief à l’agence immobilière de ne pas s’être assurée de l’accord de l’ensemble des indivisaires préalablement à la transmission de l’accord de Madame [X] [Z], en application de l’article 815-3 du code civil. Ils observent que l’agence immobilière ne dément pas dans ses écritures qu’elle entretenait une conversation avec Mesdames [R] et [X] [Z] uniquement et que les autres indivisaires n’ont même pas été informés de leur offre, outre qu’elle ne justifie d’aucune diligence pour vérifier que l’accord des indivisaires était unanime. Par ces fautes d’imprudence et de négligence dans la transmission d’une réponse favorable de l’indivision à leur offre sans aucune précaution préalable, ils estiment que l’agence immobilière a directement concouru à la réalisation de leur préjudice.

L’agence immobilière [P], après avoir rappelé que le mandat de recherche d’acquéreur qui lui a été confié a été signé par les cinq indivisaires, qui étaient donc tous d’accord pour vendre le bien indivis, soutient qu’elle n’avait aucune raison d’imaginer que le message whatsapp du 24 septembre 2023 de Madame [X] [Z] n’était pas représentatif de l’accord de tous les indivisaires. Elle conteste toute pression exercée sur les indivisaires pour qu’ils consentent à la vente, y compris un dimanche, et expose avoir seulement demandé aux indivisaires de ne pas négliger l’offre des consorts [A] au regard des conditions posées par le mandat de vente d’absence de financement et de paiement comptant, difficiles à réunir pour un bien proposé au prix de 2 732 000 euros. L’agence immobilière relève également qu’à aucun moment Madame [X] [Z] n’a pris la précaution d’indiquer que certains des indivisaires n’avaient pas confirmé leur accord mais a au contraire évoqué l’accord de « la fratrie », que Madame [R] [M], dans la boucle des échanges, n’a pas corrigé, et rappelle qu’elle n’avait pas mandat de vendre mais seulement de rechercher un acquéreur. En signant l’offre d’achat, l’agence immobilière [P] estime que les consorts [A] ne pouvaient ignorer que leur offre était soumise à la signature de l’ensemble des vendeurs, de sorte qu’elle n’a aucunement manqué de prudence et de vigilance. Elle précise à cet effet avoir adressé dès le 25 septembre 2023 à Mesdames [R] et [X] [M] un projet d’acte à régulariser par les cinq indivisaires confirmant leur accord pour cette vente au profit des demandeurs, document qui n’a jamais été signé.

Sur ce,

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

L’agent immobilier est tenu à une obligation d’information et de conseil vis-à-vis du vendeur et de l’acquéreur. Ce devoir de conseil impose à l’agent d’informer son client sur tous les risques juridiques, administratifs ainsi qu’économiques ou financiers que lui fait courir l’opération projetée ainsi que sur la règlementation applicable et ensuite de conseiller utilement son client sur la façon de les éviter.

Décision du 17 Décembre 2025

2ème chambre

N° RG 24/01351 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3NWT

En l’espèce, si l’agence [P] a transmis aux consorts [A] l’acceptation de leur offre d’achat par Madame [X] [Z] sans s’assurer du consentement de l’ensemble des indivisaires alors qu’elle ne pouvait ignorer qu’elle devait recueillir l’ensemble des consentements de ses clients avant de confirmer la vente auprès des acquéreurs, le lien de causalité entre cette faute et le préjudice éventuel des consorts [A] n’est pas démontré.

En effet, la perte de chance d’acquérir le bien résulte exclusivement de l’absence de consentement des autres indivisaires.

En outre, les consorts [A] ne démontrent pas l’existence d’un préjudice réellement subi du fait de la croyance qu’ils ont pu avoir entre le 24 septembre et le 9 octobre 2023, soit sur une durée très limitée, en la réalisation de la vente, tels que par exemple des frais engagés inutilement dans la perspective de cette vente.

Par conséquent la demande de dommages et intérêts dirigée à l’encontre de l’agence [P] sera également rejetée.

Aucune condamnation n’étant prononcée, il n’y a pas lieu d’examiner les demandes de garantie formées par l’ensemble des parties.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, les consorts [A] seront condamnés in solidum aux dépens, dont distraction au profit de Maître Ariane LAMI SOURZAC, avocat. Leur demande de distraction des dépens au profit de Maître Bruno GRANGEON sera donc rejetée.

Les consorts [A] sont également condamnés in solidum à verser à Mesdames [R] et [X] [Z] prises ensemble la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à verser la même somme d’une part à Mesdames [S] et [O] [Z] et Monsieur [D] [Z] pris ensemble et d’autre part à l’agence immobilière [P]. Leur demande formée sur le même fondement sera ainsi rejetée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DIT que la vente du bien immobilier situé [Adresse 7] à [Localité 21] n’était pas parfaite le 24 septembre 2023,

REJETTE la demande principale de condamnation in solidum de Mesdames [S], [R], [X] et [O] [Z] et Monsieur [D] [Z] à verser la somme de 300 000 euros à titre de dommages et intérêts,

REJETTE la demande subsidiaire de condamnation in solidum de Madame [X] [Z] et de l’agence immobilière [P] à verser la somme de 300 000 euros à titre de dommages et intérêts,

REJETTE la demande de capitalisation des intérêts,

CONDAMNE Monsieur [U] [A] et Madame [J] [L] épouse [A] in solidum aux dépens,

DIT que les dépens pourront recouvrés directement par Maître Ariane LAMI SOURZAC dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à distraction des dépens au profit de Maître Bruno GRANGEON,

CONDAMNE Monsieur [U] [A] et Madame [J] [L] épouse [A] in solidum à verser à Mesdames [R] et [X] [Z] prises ensemble la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE Monsieur [U] [A] et Madame [J] [L] épouse [A] in solidum à verser à Mesdames [S] et [O] [Z] et à Monsieur [D] [Z] pris ensemble la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE Monsieur [U] [A] et Madame [J] [L] épouse [A] in solidum à verser à l’agence immobilière [P] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

REJETTE Monsieur [U] [A] et Madame [J] [L] épouse [A] au titre des frais irrépétibles,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Fait et jugé à [Localité 20] le 17 Décembre 2025

La Greffière La Présidente

Adélie LERESTIF Sarah KLINOWSKI