TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 18 Mars 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 17 Décembre 2024

GROSSE :

Le 18 Mars 2025

à M^e Yoann LEANDRI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

N° RG 24/07335 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5XVM

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [S] [X]

née le 02 Mai 1976 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Yoann LEANDRI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [V] [E]

né le 16 Juin 1960 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du 5 janvier 2009 avec effets le même jour, Madame [B] [X] a donné à bail à Monsieur [V] [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour une durée de trois ans reconductible tacitement.

Aux termes d’un acte notarié du 12 novembre 2015, Madame [B] [X] a fait donation du logement loué par Monsieur [E] à Madame [S] [X].

Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2023, Madame [S] [X] venant aux droits de Madame [B] [X], a signifié un congé pour vente à Monsieur [E], avec effets au 4 janvier 2024.

Monsieur [E] n’a pas notifié son intention de se rendre acquéreur des lieux.

Par assignation du 26 novembre 2024, Madame [S] [X] venant aux droits de Madame [B] [X], a attrait Monsieur [V] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] à l’effet d’entendre, sous le visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989:

— valider le congé pour vente délivré à Monsieur [E] et constater l’expiration du bail;

— ordonner l’expulsion sans délais de Monsieur [H], ainsi que celle de tout occupant des lieux, au besoin avec le concours de la force publique ;

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers dans tel garde meuble de son choix aux frais risques et périls du locataire ;

— condamner Monsieur [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de égale au dernier loyer avec charges avec intérêts au taux légal, jusqu’à libération effective des lieux, outre à une somme de 1.412,64 euros au titre d’un arriéré locatif avec intérêts au taux légal, 2.727,18 euros correspondant à l’indemnité d’occupation due depuis le 5 janvier 2024 jusqu’à l’assignation, un montant de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC et les entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 décembre 2024 et plaidée.

Représentée par son conseil, Madame [X] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 8.320,50 euros au 2 décembre 2024.

Régulièrement cité à étude, Monsieur [V] [E] n’a pas comparu et personne pour lui.

Le délibéré a été fixé au 18 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Monsieur [E] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à Madame [X].

Sur la demande de validation du congé

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 :

“I. Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

II. Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

IV. Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.»

Il en résulte qu’il appartient donc au juge de vérifier et de contrôler la validité du congé délivré par un bailleur à son locataire.

Le juge apprécie souverainement la motivation fournie par le bailleur dans le congé.

En l’espèce, le congé a été délivré au locataire par acte de commissaire de justice du 30 mai 2023, avec effets au 4 janvier 2024, et remis à étude.

Le bail a été signé le 5 janvier 2009, avec prise d’effets le même jour, pour une durée de trois ans reconductible tacitement. Le bail arrivait donc à expiration le 4 janvier 2024, de sorte que le congé a bien été délivré 6 mois avant l’expiration du bail.

Le congé comportait les éléments relatifs à la vente et proposait à Monsieur [E] de l’acquérir au prix de 110.000 euros.

En conséquence, aucune irrégularité de forme ou de fond n’entache ce congé qui ne pourra qu’être validé.

Partant, il conviendra de :

— dire que le congé délivré par Madame [X] est parfaitement valable,

— constater que Monsieur [H] ainsi que tout occupant de son chef sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 5 janvier 2024 ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [H] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner Monsieur [H] à payer à Madame [X] une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au dernier loyer pratiqué avec charges, soit un montant de 597,24 euros, due depuis le 5 janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais d’expulsion

En application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023 : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

En outre, l’article L.412-6 du même code, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. »

En l’espèce, il n’est allégué aucune circonstance caractérisant le fait que Monsieur [H] se serait introduit sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, et le défaut de règlement des loyers et charges est insuffisant à établir une mauvaise foi du locataire.

Dès lors, il n’y a pas lieu d’écarter les délais prévus par les dispositions précitées.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Les articles 1728 du Code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 disposent que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En application des dispositions de l’article 1353 du Code Civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le décompte du locataire établi le 2 décembre 2024 indique qu’il reste devoir une somme de 8.320 euros au titre d’un arriéré locatif.

Monsieur [E] qui ne comparait pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette locative ni la preuve de sa libération. Il sera par conséquent, condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision.

Sur les demandes accessoires

L’équité exige de condamner Monsieur [H] qui succombe, au paiement des entiers dépens, outre à une somme de 400 euros à Madame [X] au titre des frais exposés pour l’instance et non compris dans les dépens.

Aucune circonstance de l’espèce ne commande d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection de [Localité 4], statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DIT QUE le congé délivré le 30 Mai 2023 par Madame [S] [X] venant aux droits de Madame [B] [X] à Monsieur [V] [E], concernant son appartement situé [Adresse 2] est valable et bien-fondé ;

CONSTATE Monsieur [V] [E] que ainsi que tout occupant de son chef sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 5 janvier 2024 ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [V] [E] ainsi que tout occupant de son chef de libérer l’appartement et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [V] [E] et tout occupant de son chef d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [S] [X] venant aux droits de Madame [B] [X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [V] [E] à payer à Madame [S] [X] venant aux droits de Madame [B] [X] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 5 janvier 2024 jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou l’expulsion ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du dernier loyer échu augmenté des charges, soit la somme actuelle de 597,24 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [V] [E] à payer à Madame [S] [X] venant aux droits de Madame [B] [X] la somme de 8.320,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, comptes arrêtés au 2 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [V] [E] à payer à Madame [S] [X] venant aux droits de Madame [B] [X] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [E] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et dit n’y avoir lieu d’y déroger ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LE JUGE