TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le :

à M^e PORCHER, M^e BILSKI CERVIER

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e LEGENS

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 23/02781

N° Portalis 352J-W-B7H-CZBJF

N° MINUTE :

Assignation du :

13 février 2023

JUGEMENT

rendu le 28 novembre 2025

DEMANDEURS

Madame [L] [T] épouse [X]

Monsieur [P] [X]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentés par Maître Alexis LEGENS, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #E1933 et par Maître Jean-Christophe LEDUC, avocat au barreau de CHARTRES, avocat plaidant

DÉFENDEURS

Société NOUVELLE REGIE FONCIERE IMMOBILIERE (NRFI)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0450

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], représenté par son syndic, la société NRFI

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Sophie BILSKI CERVIER de la SELEURL BILSKI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0093

Décision du 28 novembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/02781 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZBJF

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Océane CHEUNG, juge

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Justine EDIN, greffière

DÉBATS

A l’audience du 12 septembre 2025 tenue en audience publique devant Madame Océane CHEUNG, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 28 novembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

M. [P] [X] et Mme [L] [T] ép. [X] (ci-après " consorts [X] ") sont copropriétaires au sein de l’immeuble sis [Adresse 13], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par courrier en date du 29 juillet 2022 adressé à la société Nouvelle Régie Foncière Immobilière (NFRI), le syndic de copropriété de l’immeuble, M. [P] [X] a sollicité l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale d’une résolution portant sur la désignation du cabinet SIA en qualité de syndic, et d’une autre portant sur la récupération des frais de succession d’un copropriétaire, M. [I], et sa prise en charge par le syndic.

Lors de l’assemblée générale du 8 décembre 2022, ont été adoptées la résolution n°3 relative à l’approbation des comptes du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, ainsi que la résolution n°4 portant sur le quitus donné au syndic pour sa gestion durant l’exercice du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022.

C’est dans ces conditions que les consorts [X] ont fait délivrer assignation, par exploit de commissaire de justice du 13 février 2023, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 15] et au cabinet NFRI, aux fins d’annulation des résolutions n°3 et n°4 de l’assemblée du 8 décembre 2022.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 février 2024, les consorts [X] demandent au tribunal, au visa des articles 10 et 17 du décret du 17 mars 1967, et de l’article 1240 du code civil, de :

«  Recevoir M. [P] [X] et Mme [L] [T] ép. [X] en leurs demandes ;

Y faisant droit,

Déclarer nul et de non effet, les résolutions n°3 (approbation des comptes du 01/07/2021 au 30/06/2022), n°4 (quitus au syndic pour sa gestion sur l’exercice du 01/07/2021 au 30/06/2022) adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] ;

Déclarer en conséquence ladite assemblée irrecevable à s’en prévaloir;

Décerner injonction à la société Nouvelle Régie Foncière Immobilière (NRFI), es-qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], d’avoir à convoquer une nouvelle assemblée générale, à ses frais exclusifs, afin que celle-ci se prononce sur le projet de résolution suivant : " L’assemblée générale demande la prise en charge des frais de succession [I], imputés à tort à la copropriété, par le cabinet NRFI, soit la somme de 3 140 euros, suivant liste détaillée du 11 décembre 2021, jointe à la convocation ".

Dire que cette injonction sera assortie d’une astreinte journalière de 500 euros, laquelle courra passé un délai de quinzaine, suivant la signification du jugement à intervenir ;

Condamner la société Nouvelle Régie Foncière Immobilière (NRFI) à payer à M. [P] [X] et Mme [L] [T] ép. [X] la somme de 2 000 euros en réparation de leur préjudice ;

La condamner en sus à leur payer la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure

civile ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] et la société NRFI de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner enfin toutes parties succombantes aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Alexis Legens, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. ".

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 8 mars 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] 1er demande au tribunal, au visa de l’article 17 du décret du 17 mars 1967, et des articles 696 et suivants du code de procédure civile, de :

«  Juger le syndicat des copropriétaires recevable et bien fondé en ses demandes ;

En conséquence :

Débouter les époux [X] de leur demande en annulation des résolutions n°3 et n°4 de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 8 décembre 2022 ;

Débouter les époux [X] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner les époux [X] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] une somme de 3.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner les époux [X] aux entiers dépens de

l’instance ".

*

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 6 février 2024, la société Nouvelle Régie Foncière Immobilière (NRFI) demande au tribunal de :

«  Dire la société NRFI recevable et bien fondée en ses demandes ;

Débouter les époux [X] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Condamner les époux [X] à verser à la société NRFI la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ".

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 novembre 2024 et l’affaire a été fixée pour plaidoiries à l’audience (juge rapporteur à la collégialité) du 12 septembre 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur la demande d’annulation des résolutions n°3 et n°4 de l’assemblée générale du 8 décembre 2022

A titre liminaire, il convient de relever que les consorts [X] sont recevables en leur action, dès lors qu’ils l’ont exercée dans le délai de forclusion de deux mois imparti par l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et qu’ils possèdent la qualité de copropriétaires opposants pour avoir voté contre ces résolutions.

Les résolutions contestées sont ainsi libellées :

— Résolution n°3 : approbation des comptes du 01.07.2021 au 30.06.2022 ;

— Résolution n°4 : quitus au syndic pour sa gestion du 01.07.2021 au 30.06.2022.

Les questions dont les consorts [X] ont sollicité l’inscription à l’ordre du jour :

«  a) Désignation du syndic SIA aux fonctions de syndic (art. 25-1)

L’assemblée générale désigne comme syndic le cabinet SOLUTIONS IMMOBILIERE5 ACTUELLES domicilié au [Adresse 1], à compter de ce jour, pour une durée de 13 mois, suivant les clauses et conditions du mandat annexé à la convention.

Honoraires : 5.584 euros hors taxes, soit 6.700,80 euros toutes taxes comprises, TVA 20% (assemblée générale en soirée).

L’assemblée désigne le président de l’assemble générale pour signer le contrat adopté au cours de la présente réunion. "

«  b) Récupération des 3 140 euros de frais de la succession [I].

L’assemblée générale demande la prise en charge des frais de succession [I], imputés à tort à la copropriété par le cabinet NRFI, soit la somme de 3 140 euros, suivant la liste détaillée du 11 décembre 2021, jointe à la convocation. ".

— Sur l’inscription à l’ordre du jour des résolutions demandées

Les consorts [X] demandent l’annulation des résolutions n°3 et n°4, sur le fondement de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, en ce que malgré leur demande d’inscription formulée par courrier recommandé du 29 juillet 2022, la deuxième question (relative aux frais de la succession [I] imputés à la copropriété) n’a pas été inscrite par le syndic à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 8 décembre 2022. Ils admettent par ailleurs qu’il a été indirectement répondu à la première question portant sur la désignation de la société SIA aux fonctions de syndic, bien que non-inscrite à l’ordre du jour, par la résolution n°9 (laquelle n’est pas visée par le présent litige). Ils considèrent qu’il n’appartient pas au syndic de se substituer à l’assemblée générale et d’apprécier l’opportunité de sa demande de résolution. Ils affirment que si le défaut d’inscription de cette question n’est pas sanctionné par la nullité de l’assemblée générale, les résolutions susvisées doivent être annulées car le relevé général des dépenses est nécessairement affecté par l’imputation de ces frais.

*

En défense, le syndicat des copropriétaires précise que la question portant sur la désignation du cabinet SIA en tant que syndic de copropriété a bien été soumise à l’assemblée générale du 8 décembre 2022, sous la résolution n°9. Sur le fondement de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, il soutient que la question relative aux frais de la succession n’a pas été inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée, car les consorts [X] ne justifient pas du fondement de leur demande de remboursement de ces frais par le syndic ni de leur imputation à tort à la copropriété, et qu’ils précisent dans leur annexe (pièces n°2) que ces avances faites sont à " récupérer sur la vente [I] ". Il précise en outre que ces frais correspondent à des honoraires d’avocats engagés pour le dossier de ladite succession, n’entrant pas dans le cadre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et qu’ils doivent donc être supportés par l’ensemble des copropriétaires. Enfin, il considère que les demandeurs ne rapportent pas la preuve que le vote de la résolution demandée aurait affecté le vote des autres résolutions.

*

En réplique, le syndic NFRI expose que la question de la désignation du cabinet SIA en qualité de syndic a été abandonnée par les demandeurs, au regard du renouvellement de son mandat (résolution n°8) entraînant dès lors le rejet de la désignation de ce dernier (résolution n°9). Il indique se joindre aux moyens soulevés par le syndicat des copropriétaires concernant la succession [I], en ajoutant qu’aucun élément versé aux débats ne permet de relier l’absence de vote sur cette question à la demande de nullité des deux résolutions litigieuses.

Sur ce,

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

Il sera rappelé que le tribunal n’a pas à apprécier l’opportunité des décisions prises par l’assemblée générale, qui ne peuvent être annulées qu’en présence d’une inobservation des formalités prescrites pour la réunion et la tenue des assemblées, d’une violation des règles de fonctionnement des assemblées, d’un excès de pouvoir ou d’un abus de droit ou de majorité dans la prise des décisions.

Selon l’article 10 du décret du 17 mars 1967, " à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante.

Lorsque la convocation de l’assemblée générale est sollicitée en application de l’article 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965, le syndic ne porte à l’ordre du jour de cette assemblée que les questions relatives aux droits et obligations du ou des copropriétaires demandeurs.

Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.

Le syndic rappelle les dispositions du présent article sur les appels de fonds qu’il adresse aux copropriétaires. "

En l’espèce, les questions demandées par les consorts [X] n’ont effectivement pas été inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale réunie le 8 décembre 2022, alors que la demande est intervenue à un moment où le syndic était encore en mesure de les insérer tout en respectant le délai légal de convocation.

Toutefois, le refus d’inscription à l’ordre du jour d’une question demandée par des copropriétaires ne peut entraîner la nullité de l’assemblée générale, à moins qu’elle n’ait eu une influence directe sur le sens du vote des copropriétaires, ce qui pourrait alors justifier l’annulation des décisions concernées.

Le tribunal relève que si les frais litigieux figurent en effet sur les relevés généraux des dépenses entre 2017 et 2019 (pièce n°4), il n’est pas démontré par les consorts [X] que l’absence d’inscription de la question relative à leur prise en charge par le syndic ait pu influer directement sur le sens du vote des copropriétaires concernant l’approbation des comptes du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 (résolution n°3) ainsi que le quitus au syndic pour sa gestion de la même période (résolution n°4).

Il n’y a donc pas lieu d’annuler les résolutions n°3 et n°4 de ce chef.

— Sur la signature des scrutateurs

Les consorts [X] demandent l’annulation des résolutions litigieuses au motif que le procès-verbal de l’assemblée du 8 décembre 2022 n’est pas signé par les deux scrutateurs, ce qui jetterait un sérieux doute sur la sincérité des délibérations critiquées.

*

En réplique, le syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l’article 17 alinéa 1er du décret du 17 mars 1967, soutient que l’absence de signature des deux scrutateurs n’est pas de nature à invalider le procès-verbal d’assemblée et que les demandeurs ne démontrent pas la non-conformité entre le procès-verbal notifié et ce qui a été dit et voté en assemblée.

*

Le syndic NFRI indique se joindre aux moyens soulevés par le syndicat des copropriétaires sur ce point.

Sur ce,

L’article 17 du décret du 17 mars 1967 prévoit notamment qu’ « il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs ».

En l’espèce, il est exact que le procès-verbal attaqué (pièce n°3) ne comporte que la signature du président et du secrétaire.

Cependant, cette absence de signature des scrutateurs sur le procès-verbal n’entraîne pas, à elle seule, la nullité de l’assemblée générale ou de ses résolutions. Elle affecte simplement la force probante du procès-verbal, qui peut ainsi être contesté comme ne faisant pas foi des décisions prises par l’assemblée. Il appartient donc aux copropriétaires invoquant la violation de ce formalisme de démontrer soit le préjudice qu’ils ont subi, soit que le contenu du procès-verbal ne reflète pas la réalité des débats.

Or, les consorts [X] ne rapportent nullement cette preuve. Il n’y a donc pas lieu d’annuler les résolutions litigieuses de ce chef.

Au regard de ce qui est exposé, les consorts [X] seront, par conséquent, déboutés de leur demande d’annulation des résolutions n°3 et n°4 adoptées par l’assemble générale du 8 décembre 2022, ainsi que de la demande visant à enjoindre au syndic de convoquer une nouvelle assemblée générale assortie d’une astreinte. En toute hypothèse, il est rappelé que le tribunal n’a aucunement le pouvoir d’ordonner ou même enjoindre un syndic de copropriété à convoquer une assemblée générale, sauf à s’immiscer dans la gestion de l’immeuble.

2 – Sur la demande indemnitaire

Les consorts [X] soutiennent que le syndic NFRI a engagé sa responsabilité en n’inscrivant pas à l’ordre du jour les résolutions demandées.

Le syndicat des copropriétaires indique que les demandeurs ne démontrent pas en quoi le défaut de signature des scrutateurs leur causerait un préjudice.

Le syndic NFRI objet que les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’une quelconque faute commise, et ne justifient ni de l’existence ni du quantum du préjudice invoqué.

Sur ce,

Selon l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’article 1241 du code civil dispose que « chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».

Si l’ordre du jour est établi par le syndic, l’article 10 du décret du 17 mars 1967 précité reconnaît à tout copropriétaire la faculté de demander l’inscription d’une résolution à l’ordre du jour, sous réserve qu’il s’agisse d’une véritable question et qu’il formule les résolutions qu’il souhaite voir soumettre à l’approbation de l’assemblée. Le syndic ne remplit alors qu’une simple fonction de transmission dans la mesure où il n’a pas à apprécier l’utilité ou l’opportunité d’une résolution proposée par un copropriétaire et a l’obligation de la porter à l’ordre du jour.

Un tel refus constituerait en effet une faute, mettant en jeu sa responsabilité vis-à-vis du copropriétaire lésé si cela entraîne un préjudice. Cependant, un copropriétaire ne peut engager la responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle du syndic que s’il rapporte la preuve d’un préjudice direct et personnel découlant des fautes qu’il reproche au syndic.

En l’espèce, bien que le syndic ait commis une faute en refusant d’inscrire à l’ordre du jour les résolutions demandées, les consorts [X] n’évoquent aucun préjudice et n’en rapportent par ailleurs aucune preuve.

Dès lors, leur demande indemnitaire ne peut qu’être rejetée.

3 – Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les consorts [X], partie perdant le procès, seront condamnés au paiement des entiers dépens de l’instance.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, les consorts [X] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à [Localité 15] et à la société Nouvelle Régie Foncière Immobilière (NRFI) la somme de 2 000 euros chacun au titre des frais irrépétibles. Ils seront en conséquence déboutés de leur demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE M. [P] [X] et Mme [L] [T] épouse [X] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE M. [P] [X] et Mme [L] [T] épouse [X] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à [Localité 15] et à la société Nouvelle Régie Foncière Immobilière (NRFI) une somme de 2 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [P] [X] et Mme [L] [T] épouse [X] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 14] le 28 novembre 2025.

La greffière La présidente