TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [M] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sophie BILSKI CERVIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/03684 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5IP5

N° MINUTE :

7 JTJ

JUGEMENT

rendu le mardi 14 janvier 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL CABINET PATRICIA – ET [O] DEAN sis [Adresse 1]

représenté par M^e Sophie BILSKI CERVIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0093

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [I], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 novembre 2024

JUGEMENT

rendue par défaut, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 janvier 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 14 janvier 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/03684 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5IP5

EXPOSE DU LITIGE

M. [M] [I] est propriétaire du lot n°28 dans l’immeuble sis [Adresse 2], cadastré BA n°[Cadastre 3], soumis au régime de la copropriété, représentant 16/1004 tantièmes.

Par jugement du 13 novembre 2020, M. [M] [I] a été condamné par jugement du tribunal judiciaire Paris à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 1633,85 euros au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 10 août 2020, outre 200 euros de dommages et intérêts et 1000 euros de frais irrépétibles.

Par jugement du 12 juillet 2023, M. [M] [I] a été condamné par jugement du tribunal judiciaire Paris à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 3348,33 euros au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 1 janvier 2023, outre 500 euros de dommages et intérêts et 700 euros de frais irrépétibles.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet Patricia et Fabrice Dean – PROXISYNDIC – en exercice, a assigné M. [M] [I] devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

-1347,26 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2024 (2ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 1 mars 2024,

-1000 euros de dommages et intérêts,

-1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion; qu’en dépit de deux précédentes condamnations judiciaires, M. [M] [I] persiste à ne pas les régler.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 novembre 2024, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assigné à étude, M. [M] [I] n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement par défaut.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, le défendeur n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot n°28, indiquant la répartition des tantièmes (16/1004èmes), ainsi que la fiche de renseignement immobilière du service de la publicité foncière, établissant l’origine de propriété,

— les deux précédents jugements de condamnation de M. [M] [I] au paiement des charges impayées,

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 avril 2023 au 30 juin 2024,

— le décompte annuel de répartition des charges définitives de l’exercice 2022,

— l’historique du compte du 1 avril 2023 au 1 avril 2024 faisant état d’un solde débiteur de 1347,26 euros,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 7 juin 2023 et 9 juillet 2024 comportant :

o approbation des comptes des exercices 2022 et 2023,

o vote des budgets prévisionnels 2024, 2025,

o vote des travaux ou opérations suivantes : réalisation d’une mission de maitrise d’œuvre pour le ravalement courette, travaux de reprise ponctuelle du pignon et des fissures coté voisin de droite, travaux de reprise ponctuelle sur façade cour au droit des anciens wc, création de filets anti-pigeons dans les courettes (assemblée générale du 7 juin 2023), réalisation d’un diagnostic technique global (assemblée générale du 9 juillet 2024),

— les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,

— une mise en demeure de payer la somme de 2497,86 euros, dont 1199,08 euros dus au titre des charges impayées depuis le 1 avril 2023, datée du 1 mars 2024,

— le contrat de syndic.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 1347,26 euros portant sur la période allant du 1 avril 2023 au 1 avril 2024, incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2024.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 1347,26 euros.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1 mars 2024.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que M. [M] [I] présente, de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. C’est en outre la 3ème fois que le syndicat est contraint d’assigner en justice. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE M. [M] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic le Cabinet Patricia et Fabrice Dean – PROXISYNDIC - :

— la somme de 1347,26 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du1 avril 2023 au 1 avril 2024 et incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1 mars 2024 sur la somme de 1199,08 euros, et de l’assignation pour le surplus,

— la somme de 500 euros au titre des dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE M. [M] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic le Cabinet Patricia et Fabrice Dean – PROXISYNDIC -, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [M] [I] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.