TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Muriel CADIOU

M^e Elodie JOBIN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10604 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6KZR

N° MINUTE : 3

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 24 avril 2025

DEMANDERESSES

S.C.I. CARDIF LOGEMENTS,

[Adresse 1]

ayant pour mandataire S.A. DAUCHEZ ADMINITRATEURS DE BIENS, [Adresse 2]

représentée par M^e Muriel CADIOU, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [O] [K],

[Adresse 3]

représenté par M^e Elodie JOBIN, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 mars 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 24 avril 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 24 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/10604 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6KZR

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 mars 2021, à effet le 9 mars 2021, la société civile immobilière CARDIF LOGEMENTS a donné à bail à M. [F] [O] [K] un appartement, lot n°1187, situé au 4ème étage, [Adresse 4], pour une durée de 6 ans, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 685 euros, outre une provision sur charges de 100 euros par mois.

Les parties sont convenues de la location d’un emplacement de stationnement n°203 à la même adresse, à compter du 1er août 2021.

Par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 8.501,62 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 1er août 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 7.864,23 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [F] [O] [K] le 5 août 2024.

Par assignation du 30 octobre 2024, la société civile immobilière CARDIF LOGEMENTS a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [O] [K] de l’appartement et de l’emplacement de stationnement, voir statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1.055,64 euros, à compter du 2 octobre 2024 et jusqu’à libération des lieux,10.544,68 euros, déduction faite des frais de commissaire de justice, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2024,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 4 mars 2025, la société civile immobilière CARDIF LOGEMENTS maintient l’intégralité de ses demandes, soulignant l’absence de contestations sérieuses pouvant justifier qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé, et précise que la dette locative, actualisée au 27 février 2025, s’élève désormais à la somme de 14.281,19 euros. Elle sollicite le rejet des demandes reconventionnelles du défendeur.

La société civile immobilière CARDIF IMMOBILIER indique qu’aucune contestation élevée par [F] [O] [K] n’est sérieuse, dans la mesure où le cabinet DAUCHEZ justifie de son mandat et donc de sa qualité à agir, que le bail relatif à l’emplacement de stationnement est accessoire au bail principal, ce qui résulte des échanges de courriels et du paiement des loyers par le locataire, que la validité du commandement de payer du 1er août 2024 est incontestable, que l’indexation s’applique à l’appartement et à l’emplacement de stationnement et que les charges annuelles en cours de régularisation justifient le versement d’une provision mensuelle.

M. [F] [O] [K] était représenté.

Il a indiqué ne pas maintenir sa fin de non recevoir relative à la justification du mandat du cabinet DAUCHEZ. A titre principal, [F] [O] [K] sollicite qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé, en considération de l’existence de contestations sérieuses, A titre subsidiaire, il sollicite le rejet des demandes de la société civile immobilière CARDIF LOGEMENTS et à titre très subsidiaire, la déduction de sommes réclamées au titre des provisions de charges non justifiées, au titre des taxes sur les ordures ménagères et au titre des frais de commissaire de justice.

Au soutien de ses pretentions, [F] [O] [K] expose que la procédure de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ne saurait porter sur l’emplacement de stationnement, non visé au bail, et objet d’un bail verbal, non soumis aux clauses d’indexation et résolutoire du contrat du 4 mars 2021. Il indique qu’en l’absence de régularisation des charges, les provisions doivent être déduites du montant réclamé.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application de cette loi aux contrats conclus antérieurement à son entrée en vigueur, à savoir le 29 juillet 2023 et qui n’ont pas été renouvelés ou tacitement reconduits postérieurement à cette date. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat conclu pour une durée de six ans par M. [F] [O] [K] le 4 mars 2021 est relatif à l’appartement, le bail relatif à l’emplacement de stationnement étant verbal, puisqu’établi par un courriel produit aux débats.

La société civile immobilière CARDIF LOGEMENTS mentionne que l’emplacement de stationnement est un accessoire du bail relatif à l’appartement, mais cela ne figure pas sur le contrat du 4 mars 2021, et aucun avenant n’a été formellement établi entre les parties pour justifier de cette modification du bail d’habitation.

L’intégration de l’emplacement de stationnement au bail d’habitation du 4 mars 2021 relève d’une contestation sérieuse, empêchant le juge des référés de statuer sur toutes les demandes formulées.

En outre, le décompte produit aux débats par la société CARDIF LOGEMENTS intègre le loyer de l’emplacement de stationnement révisé annuellement conformément aux dispositions du bail du 4 mars 2021, alors que la soumission de ce bail au bail principal et à la clause d’indexation est contestée par le défendeur et relève du juge du fond. Les demandes en paiement ne relèvent donc pas non plus du juge des référés.

Non-lieu à référé sera ainsi prononcé sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire en raison de l’existence de contestations sérieuses et sur les demandes subséquentes en expulsion, autorisation à transporter les meubles du locataire et condamnation de celui-ci au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

La société civile immobilière CARDIF LOGEMENTS, partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées de leurs demandes respectives sur ce fondement.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société civile immobilière CARDIF LOGEMENTS de constat d’acquisition de la clause résolutoire ainsi que sur ses demandes subséquentes d’expulsion, de transport des meubles et de condamnation au paiement provisionnel de l’arriéré locatif et d’une indemnité mensuelle d’occupation ;

CONDAMNONS la société civile immobilière CARDIF LOGEMENTS aux dépens,

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTONS la société civile immobilière CARDIF LOGEMENTS et [F] [O] [K] de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge