MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 18 Décembre 2025

DOSSIER : N° RG 19/02869 – N° Portalis DBX4-W-B7D-OS7T

NAC: 74D

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré

PRESIDENT : M. LE GUILLOU, Vice-Président

ASSESSEURS : Madame GALLIUSSI, Juge

Madame DURIN, Juge

GREFFIER lors du prononcé :M. PEREZ

DEBATS

Après clôture des débats tenus à l’audience publique du 09 Octobre 2025, le jugement a été mis en délibéré à la date de ce jour

JUGEMENT

Rendu après délibéré, Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par M^me DURIN

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEURS

M. [B] [M], demeurant [Adresse 11] – [Localité 27]

représenté par M^e Myriam BOULE-DAFFONT, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 377

M. [BL] [TD]

né le 23 Septembre 1974 à [Localité 32], demeurant [Adresse 9] – [Localité 31]

représenté par M^e Camélia ASSADI, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 221

Mme [YZ] [M] épouse [G], demeurant [Adresse 7] – [Localité 13]

représentée par M^e Myriam BOULE-DAFFONT, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 377

M. [N] [M], demeurant [Adresse 6] – [Localité 15]

représenté par M^e Myriam BOULE-DAFFONT, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 377

M. [R] [TD], demeurant [Adresse 5] – [Localité 31]

représenté par M^e Myriam BOULE-DAFFONT, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 377

DEFENDEURS

M^e Maître [N] [K], en sa qualité de notaire associé de la SCP « [N] [K] et Yannick SEIZ-EYL »

né le 01 Janvier 1974 à [Localité 29], demeurant [Adresse 26] – [Localité 32]

représenté par Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 175

M. [MT] [F], demeurant [Adresse 10] – [Localité 31]

représenté par Maître Anne MARIN de la SELARL MARIN AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 314

Me [EG] [V], demeurant [Adresse 12] – [Localité 14]

représenté par Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 175

Mme [MN] [MS] [X] épouse [F], demeurant [Adresse 10] – [Localité 31]

représentée par Maître Anne MARIN de la SELARL MARIN AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 314

M. [BL] [TD]

né le 23 Septembre 1974 à [Localité 32], demeurant [Adresse 9] – [Localité 31]

représenté par M^e Camélia ASSADI, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 221

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EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Suivant acte authentique reçu par Me [I] [U], notaire à [Localité 32], le 18 juillet 1975, M. [TO] et Mme [J] [D] (ci-après les consorts [D]) ont vendu à M. [W] [TD] et Mme [L] [T] épouse [TD] (ci-après les époux [TD]) les parcelles A [Cadastre 19] et A [Cadastre 21], situées [Adresse 28] sur le territoire de la commune de [Localité 31].

Suivant acte authentique reçu par feu Me [W] [C], notaire à [Localité 30], le 1er août 1975, les mêmes consorts [D] ont vendu à M. [Z] [M] et Mme [YZ] [E] épouse [M] (ci-après les époux [M]) la parcelle A [Cadastre 20], également située à [Localité 31], [Adresse 28], voisine des parcelles susmentionnées.

Par acte du 15 décembre 1973, les époux [M] ont également acquis la parcelle AB [Cadastre 23], contiguë à la parcelle A [Cadastre 20], auprès de M. [HB].

Lors du remaniement cadastral de la commune de [Localité 31] le 24 novembre 1983, les parcelles A [Cadastre 19] et A [Cadastre 21] ont été fusionnées pour devenir AB [Cadastre 25].

La parcelle A [Cadastre 20], à l’occasion du même remaniement cadastral, est devenue AB [Cadastre 24].

Le 23 mai 1984, dans le cadre du document d’arpentage n° [Cadastre 8] établi par le géomètre-expert M. [TE] [O] :

la parcelle AB [Cadastre 24] a été divisée en deux parcelles filles : AB [Cadastre 1] et AB [Cadastre 2] et,la parcelle AB [Cadastre 23] en deux parcelles filles : AB [Cadastre 3] et AB [Cadastre 4]. Par acte du 7 septembre 1984, M. [N] [M] a acquis les parcelles AB [Cadastre 1] et [Cadastre 4], les parcelles AB [Cadastre 2] et AB [Cadastre 3] appartenant toujours aux époux [M].

Par acte du 30 avril 1997, M. [BL] [TD] a acquis la parcelle AB [Cadastre 25] dans le cadre d’une cession licitation à la suite du décès de son père M. [W] [TD].

Par acte authentique reçu par Me [N] [K], notaire à [Localité 32], et Me [EG] [V], notaire à [Localité 30], du 5 avril 2013, M. [MT] [F] et Mme [MN]-[Y] [MS] [X] épouse [F] (ci-après les époux [F]) ont acquis une maison d’habitation située [Adresse 10], parcelles cadastrées n° AB [Cadastre 22], AB [Cadastre 1] et AB [Cadastre 4] à [Localité 31] auprès de M. [N] [M].

M. [Z] [M] est décédé le 11 octobre 2014 laissant pour lui succéder :

ses trois enfants vivants : Mme [YZ] [M] épouse [G], M. [B] [M], M. [N] [M] (demandeurs),deux de ses petits-enfants, venant en représentation de sa fille prédécédée : Monsieur [R] [TD] (demandeur) et M. [BL] [TD] (défendeur).Postérieurement, M. [BL] [TD] a fait installer un portail électrique fermé à l’entrée de sa parcelle AB45.

Le 26 octobre 2017, dans le cadre du document d’arpentage n°755 V établi par le géomètre-expert M. [HB] [P], la parcelle AB [Cadastre 2] a été divisée en deux parcelles filles : AB [Cadastre 16] et AB [Cadastre 17], pour permettre à M. [BL] [TD] de sortir partiellement de l’indivision. Ce dernier a alors récupéré la parcelle AB [Cadastre 17] (correspondant à sa part dans l’indivision) et l’a annexée à la parcelle AB [Cadastre 25] qui est contigüe.

Dans le même cadre, la parcelle AB [Cadastre 3] est devenue la parcelle AB [Cadastre 18].

Malgré cette sortie de l’indivision de M. [BL] [TD], des tensions ont subsisté au sein de la famille et se sont cristallisées autour de l’accès aux parcelles AB [Cadastre 16] et [Cadastre 18].

Aucune tentative amiable n’ayant abouti, par exploit d’huissier en date du 12 septembre 2019, les consorts [M] – [TD] ont saisi la présente juridiction aux fins notamment de voir constater l’état d’enclave de leurs parcelles et ordonner que l’assiette de la servitude de passage soit celle sur laquelle s’effectuait historiquement le passage, soit sur le fonds cadastré AB[Cadastre 25] à [Localité 31] appartenant à M. [BL] [TD].

Par exploit d’huissier en date du 29 juin 2020, M. [BL] [TD] a appelé dans la cause les époux [F].

Par ordonnance du 24 septembre 2020, les deux instances ont été jointes et enrôlées sous le numéro RG le plus ancien.

Par ordonnance en date du 25 mars 2021, le juge de la mise en état a ordonné une mesure d’expertise judiciaire qu’il a confié à M. [MO] [H].

Par exploits d’huissier en date des 11 et 16 février 2022, M. [BL] [TD] a appelé dans la cause Me [N] [K], et Me [EG] [V], notaires.

Par ordonnance en date du 28 avril 2022, le juge de la mise en état a joint cette instance à celle principale et a déclaré l’expertise commune et opposable à toutes les parties.

M. [MO] [H] a remis son rapport d’expertise judiciaire le 28 novembre 2022.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 septembre 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 9 octobre 2025 tenue en formation collégiale et a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

Prétentions et moyens des parties

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 24 mars 2025, les consorts [M] – [TD] demandent au tribunal, au visa des articles 682 et suivants, 693 et suivants et 1240 et suivants du code civil, de :

Déclarer leur action recevable ; Débouter M. [BL] [TD] de l’ensemble de ses demandes ;

A titre principal,

Constater l’état d’enclave des parcelles cadastrées AB [Cadastre 16] et [Cadastre 18] à [Localité 31] ;Ordonner l’existence d’une servitude légale pour cause d’enclave au bénéfice des parcelles [Cadastre 16] et [Cadastre 18] ;Ordonner que les parcelles susmentionnées bénéficient d’une servitude de passage et de réseaux EU, AEP et FT sur le fonds cadastré AB [Cadastre 25] à [Localité 31], appartenant à M. [BL] [TD] ;Constater que l’assiette de la servitude a été acquise par prescription trentenaire et qu’elle correspond au passage le plus court et le moins dommageable ;Ordonner que l’assiette de la servitude de passage et de réseaux soit celle sur laquelle s’effectuait le passage, à savoir la bande de terre de la parcelle [Cadastre 25] située le long de la parcelle [Cadastre 16] ;Ordonner la publication du présent jugement ;

A titre subsidiaire,

Ordonner que les parcelles susmentionnées bénéficient d’une servitude de passage et de réseaux EU, AEP et FT sur le fonds cadastré AB [Cadastre 25] à [Localité 31], appartenant à M. [BL] [TD] ;Ordonner que l’assiette de la servitude de passage et de réseaux soit celle sur laquelle s’effectuait le passage, à savoir la bande de terre de la parcelle [Cadastre 25] située le long de la parcelle [Cadastre 16] ;Ordonner la publication du présent jugement ;

En tout état de cause,

Condamner M. [BL] [TD] à rétablir le passage sur la parcelle AB[Cadastre 25] en fournissant la clé du portail installé au [Adresse 9] à [Localité 31] sous astreinte de 100 euros par jour, à compter de la décision à intervenir ;Condamner M. [BL] [TD] à prendre à sa charge exclusive les frais d’installation d’un second portail s’il le souhaite ;Ordonner le partage par parts égales entre les propriétaires des parcelles AB[Cadastre 25], [Cadastre 16] et [Cadastre 18] des frais d’entretien de la servitude ;Condamner M. [BL] [TD] à payer à chacun d’eux la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral et financier ;Ordonner l’exécution provisoire de la décision ;Condamner M. [BL] [TD] à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner M. [BL] [TD] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de M^e Myriam BOULE-DAFFONT, avocat sur son affirmation de droit. Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 21 mai 2025, M. [BL] [TD] demande au tribunal, au visa des articles 682 et suivants du code civil, 1124 et 2224 du code civil, de :

Sur la procédure,

Déclarer irrecevable l’ensemble des demandes ;Déclarer irrecevable la demande subsidiaire tendant à se voir octroyer un droit de passage et de canalisation ;Déclarer irrecevable la demande de M. [N] [M] ;Déclarer l’action prescrite ;Déclarer recevable son action à l’encontre de Me [N] [K] et Me [EG] [V] ; Sur le fond,

A titre principal,

Débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes ; Débouter les époux [F] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à son encontre ; A titre reconventionnel,

Condamner solidairement Me [N] [K] et Me [EG] [V] à lui payer la somme de 30 000 euros en indemnisation de son préjudice ; A titre subsidiaire,

Lui octroyer un droit d’option portant sur le nombre et la nature des opérations de construction envisagées dans tous contrats de mutation que voudraient conclure les demandeurs sur le terrain enclavé ;Ordonner dès lors qu’aucune mutation du terrain ne pourrait intervenir sans la participation active de M. [BL] [TD] à l’acte correspondant afin de lui permettre d’exercer son option ;Ordonner qu’un second portail identique au premier ou en tout cas présentant à minima les mêmes caractéristiques que le premier soit installé aux frais des demandeurs et des notaires à l’extrémité du chemin lui appartenant et à la limite de l’emprise de la servitude ;Débouter les demandeurs de leur demande au titre d’une servitude de passage pour canalisations sur son fonds ;Les débouter de leur demande au titre du partage des frais de l’entretien de la servitude ;Condamner les demandeurs à supporter intégralement la totalité des frais et charges découlant de la servitude et de son entretien, de quelque nature qu’ils soient ;Condamner solidairement les demandeurs, Me [N] [K] et Me [EG] [V] à lui payer la somme de 80 000 euros en réparation de son préjudice ;En tout état de cause,

Ordonner que le jugement ne soit pas assorti de l’exécution provisoire ;Condamner in solidum tous succombants à lui payer la somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le cas échéant le coût de l’expertise, dont distraction au profit de M^e ASSADI, sur son affirmation de droit.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 28 août 2025, les époux [F] demandent au tribunal, au visa des articles 682 et suivants du code civil, de :

Prendre acte qu’aucune demande n’est formulée à leur encontre ;A titre principal,

Dire et juger que les parcelles de l’indivision ne sont pas enclavées étant desservies par un chemin en indivision forcée ; A minima, dire et juger que l’emprise de la servitude passera sur le fonds de Monsieur [TD] ;Débouter M. [BL] [TD] de l’ensemble de ses demandes ; A titre subsidiaire, si l’emprise de la servitude était sur leur propriété,

Condamner solidairement les demandeurs à leur payer la somme de 124 952,50 € au titre de l’indemnisation du dommage subi par la création de la servitude ; En tout état de cause,

En tant que de besoin, débouter les parties de l’intégralité de leurs demandes formulées à leur encontre ;Condamner tout succombant à leur payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 25 octobre 2023, Me [N] [K] et Me [EG] [V] demandent au tribunal de :

A titre principal,

Déclarer irrecevables car prescrites les demandes de M. [BL] [TD] dirigées à leur encontre, L’en débouter en conséquence ;A titre subsidiaire,

Débouter M. [BL] [TD] de l’ensemble de ses demandes ;Constater que les autres parties ne forment pas de demandes à leur encontre ;En toute hypothèse,

Condamner M. [BL] [TD] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire compte tenu de la nature du litige.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures devant le tribunal, auxquelles il est expressément renvoyé pour répondre aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Le tribunal rappelle que ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à 'dire et juger’ ou 'constater', en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs.

Sur la procédure

Sur la recevabilité de l’action de l’indivision [M]/[TD]

L’article 690 du code civil prévoit que les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans.

L’article 691 du même code ajoute que les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres.

L’article 682 du même code indique que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

L’article 685 du même code précise que l’assiette et le mode de servitude de passage pour cause d’enclave sont déterminés par trente ans d’usage continu.

L’action en indemnité, dans le cas prévu par l’article 682, est prescriptible, et le passage peut être continué, quoique l’action en indemnité ne soit plus recevable.

En l’espèce, aucun des articles visés par M. [BL] [TD] ne prévoit la prescription extinctive de l’action pour revendiquer le désenclavement d’une parcelle.

L’article 2262 prévoit que toutes les actions, tant réelles que personnelles, sont prescrites par trente ans, sans que celui qui allègue cette prescription soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

La question est donc de savoir si l’action des consorts [M] / [R] [TD] tendant à faire reconnaître leur droit est prescrite ou pas.

Sur ce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les parcelles AB [Cadastre 2] et AB [Cadastre 3] ont été juridiquement enclavées à partir du 7 septembre 1984, date à laquelle les époux [M] (parents) ont vendu les parcelles AB [Cadastre 1], AB [Cadastre 4] et AB [Cadastre 22] à leur fils M. [N] [M]. Il est également constant qu’aucune servitude n’est venue grever le fonds de M. [N] [M] au profit de celui de ses parents.

L’état d’enclave a donc commencé à partir du 7 septembre 1984. Toutefois, ce n’est que depuis le décès de Mme [YZ] [E] épouse [M] le 15 mars 2009 que les parcelles AB [Cadastre 2] et AB [Cadastre 3] sont devenues la propriété de l’indivision [M] / [TD] telle qu’elle est représentée aujourd’hui.

En outre, il résulte des débats qu’une tolérance de passage sur le chemin de la parcelle AB [Cadastre 25] avait été instaurée entre les consorts [M] (parents) et [TD] (parents) puis maintenue par leurs héritiers de sorte que si ces parcelles n’avaient pas accès à la voie publique elles restaient néanmoins accessibles par ce biais.

Ce n’est véritablement que lors de l’installation d’un portail électrique fermé que ces parcelles sont devenues inaccessibles et véritablement enclavées, soit à partir de fin 2014 – début 2015.

C’est donc à partir de cette date que les demandeurs ont eu connaissance des faits et que s’apprécie le point de départ du délai de prescription extinctive de leur action.

Or ils ont assigné M. [BL] [TD] le 12 septembre 2019, soit avant l’expiration du délai de prescription trentenaire.

Dès lors, il y a lieu d’écarter la fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée par M. [BL] [TD] à l’action de l’indivision [M] / [TD].

Sur la recevabilité de la demande de M. [N] [M]

Concernant M. [N] [M], le fait de savoir si l’état d’enclavement est de son fait volontaire ou non est un moyen de pur droit, qui sera examiné ci-dessous.

Sur la recevabilité de la demande subsidiaire au titre de l’article 693 du code civil

L’article 693 du code civil prévoit qu’il n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude.

L’article 694 du même code ajoute que si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l’un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d’exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné.

En l’espèce, les dispositions visées par M. [BL] [TD] ne sont pas des fins de non-recevoir mais des moyens de droit au fond. Ceux-ci seront donc examinés ci-dessous en tant que de besoin.

Sur la recevabilité de l’action de M. [BL] [TD] à l’encontre de Me [N] [K] et Me [EG] [V]

L’article 2224 du code civil prévoit que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, Me [N] [K], notaire à [Localité 32], et Me [EG] [V], notaire à [Localité 30] ont reçu, le 5 avril 2013, l’acte authentique de vente conclu entre les époux [F] et M. [N] [M] portant sur une maison d’habitation située [Adresse 10], parcelles cadastrées n° AB [Cadastre 22], AB [Cadastre 1] et AB [Cadastre 4] à [Localité 31].

Il ressort des pièces versées au dossier, et notamment du courrier adressé le 12 mars 2015 par Me [S] [A], notaire de M. [BL] [TD], aux consorts [M], que « à l’heure actuelle, nous savons tous qu’il n’y a pas d’accès direct aux parcelles [AB [Cadastre 2] et [Cadastre 3]] [ …] le seul moyen d’accéder aux parcelles est de passer par la parcelle AB n°[Cadastre 25] appartenant à M. [BL] [TD] et Mme [ED] [TD] née [ZA]. Afin de désenclaver ce terrain, M. et Mme [TD] sont enclins à accepter un échange avec droit de passage et de réseau sur leur parcelle, sur une longueur de 65 mètres et une largeur de 6 mètres soit environ 400 mètres carrés […] celui-ci souhaitant récupérer sa part en terrain à bâtir. » (Pièce n°2 DEM)

Il est donc établi à la lecture de ce courrier que M. [BL] [TD] savait parfaitement dès le 12 mars 2015 a minima que l’acte de vente reçu par Me [N] [K], notaire à [Localité 32], et Me [EG] [V] ne contenait aucune servitude de passage au profit des parcelles AB [Cadastre 2] et [Cadastre 3].

Cette date constitue donc le point de départ du délai de prescription.

M. [BL] [TD] n’a attrait les notaires au procès que par assignation du 11 février 2022 aux fins de rendre les opérations d’expertise opposables à leur égard, soit après l’expiration du délai de prescription quinquennale.

Son action à l’égard de Me [N] [K], notaire à [Localité 32], et Me [EG] [V] est donc prescrite.

Sur la demande des consorts indivis [M] / [TD]

Sur l’état d’enclave des parcelles AB [Cadastre 18] et AB [Cadastre 16]

L’article 682 du code civil prévoit que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

Par ailleurs ne peut réclamer un droit de passage sur le fonds voisin le propriétaire d’un fonds dont l’enclave résulte de son seul fait volontaire ou du propre fait de son auteur ; le droit de demander le passage sur le fonds voisin étant notamment dénié à celui qui a obstrué l’issue donnant accès à la voie publique par des aménagements pour des commodités personnelles.

La charge de la preuve du caractère de l’état d’enclave volontaire incombe au propriétaire du fonds servant qui l’invoque.

L’article 684 du même code précise que si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes.

Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l’article 682 serait applicable.

En l’espèce, comme évoqué précédemment, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les parcelles AB [Cadastre 2] et AB [Cadastre 3] (devenues AB [Cadastre 16] et AB [Cadastre 18]) ont été juridiquement enclavées à partir du 7 septembre 1984, date à laquelle les époux [M] (parents) ont vendu les parcelles AB [Cadastre 1], AB [Cadastre 4] et AB [Cadastre 22] à leur fils M. [N] [M], sans que ce terrain ne soit grevé d’une quelconque servitude à l’égard des parcelles litigieuses. Pour autant, il est constant que les parcelles AB [Cadastre 16] et AB [Cadastre 18] se trouvaient en deuxième ligne sans accès direct sur la voie publique.

Une tolérance de passage via le chemin situé la propriété de M. [BL] [TD] (parcelle AB [Cadastre 25]) a été instaurée, probablement du fait des liens familiaux existants entre les propriétaires des deux fonds. Or, depuis l’installation d’un portail électrique par M. [BL] [TD] à l’entrée de la parcelle AB [Cadastre 25], les consorts [M] / [TD] n’ont plus du tout accès à leur parcelle.

Au demeurant, cette tolérance de passage n’établissait en rien une servitude de réseaux.

Or, au regard de l’usage des parcelles, qui ont vocation à être construites, point non contesté par les parties, ce terrain doit être désenclavé et viabilisé au moyen de :

un accès au domaine public (servitude de passage) ;un raccordement au réseau eaux usées (EU) ;un raccordement au réseau électricité (BT) ;un raccordement au réseau eau potable (AEP) ;un raccordement au réseau Télécom.

Il convient donc d’établir une servitude de passage et de réseaux pour désenclaver les parcelles AB [Cadastre 16] et [Cadastre 18].

Sur l’assiette de la servitude

L’article 683 du même code ajoute que le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique.

Néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

L’article 684 du code civil prévoit que si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes.

Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l’article 682 serait applicable.

L’article 685 du même code indique que l’assiette et le mode de servitude de passage pour cause d’enclave sont déterminés par trente ans d’usage continu.

L’action en indemnité, dans le cas prévu par l’article 682, est prescriptible, et le passage peut être continué, quoique l’action en indemnité ne soit plus recevable.

Les parties sont en désaccord quant à l’assiette et au mode de la servitude.

M. [BL] [TD] considère que l’enclave résultant de la division du fonds AB [Cadastre 24] par suite de la vente à M. [N] [M], le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes.

Les consorts [M] / [TD] arguent quant à eux que l’assiette et le mode de servitude de passage pour cause d’enclave sont déterminés par trente ans d’usage continu et qu’en l’espèce, la prescription acquisitive de l’emprise n°1 est démontrée.

Lorsque l’enclave résulte de la division des fonds, le passage doit être demandé sur les terrains ayant fait l’objet de l’acte de vente. Toutefois, cette règle est évincée en cas d’usage continu d’un passage depuis trente ans (Civ. 3e, 2 oct. 2025, FS-B, n° 24-12.678).

Au cas d’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, et notamment des photographies et attestations que :

le 1er janvier 1975, il n’existait aucun chemin sur la parcelle AB [Cadastre 25] pour accéder à la parcelle AB [Cadastre 16] ;le 12 juillet 1978, un chemin est présent sur la parcelle AB [Cadastre 25] contigüe à la parcelle AB [Cadastre 16] ;M. [M] et M. [TD] avaient la volonté de rendre ce chemin en copropriété comme en témoigne l’acte de propriété du 18 juillet 1975 ; M. [Z] [M], ses enfants et ses proches accédaient aux parcelles AB [Cadastre 16] et AB [Cadastre 18] par ledit chemin.

Cette situation a pris fin avec l’installation d’un portail électrique à l’entrée du chemin en 2014-2015, dont seul M. [BL] [TD] avait la télécommande.

M. [BL] [TD] n’apporte pas d’éléments au débat permettant de remettre en cause l’usage de ce chemin par sa propre famille (dont les demandeurs) depuis 1978.

De surcroît, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que trois emprises ont été étudiées par M. [H] :

Emprise n°1 : passage par l’accès existant sur la parcelle AB [Cadastre 25] ;Emprise n°2 : passage rectiligne par l’accès existant sur la parcelle AB [Cadastre 1] traversant le hangar ; Emprise n°3 : passage par courbe par l’accès existant sur la parcelle AB [Cadastre 1] et contournant le hangar.

M. [H] indique que l’emprise la moins dommageable vis-à-vis des propriétés situées autour des parcelles AB [Cadastre 16] et AB [Cadastre 18] afin de procéder à leur désenclavement est l’emprise n°1 qui passe par le chemin d’accès existant sur la parcelle AB [Cadastre 25] (p.36 du rapport d’expertise judiciaire).

Au regard de l’ensemble de ces éléments, l’assiette de la servitude de passage comme de réseaux sera donc déterminée sur l’emprise n°1 telle que définie dans le rapport d’expertise judiciaire à l’annexe 5a, soit l’accès existant sur la parcelle AB [Cadastre 25].

Le propriétaire du fonds débiteur d’une servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à la rendre plus incommode.

M. [BL] [TD] sera donc aussi condamné à rétablir le passage en donnant un double de clé du portail installé au [Adresse 9] à l’indivision [M] / [TD], sous astreinte de 50 euros par jour à compter d’un délai d’un mois suivant la notification de la présente décision et ce pour une durée de six mois.

Il n’y a donc pas lieu d’examiner la demande subsidiaire des époux [F] en indemnisation subie par la création de la servitude, celle-ci étant devenue sans objet du fait de la solution retenue par le tribunal.

Sur les frais de d’entretien et de fonctionnement du droit de passage

En application des articles 697 et 698 du code civil, compte tenu de la localisation de cette servitude, les consorts [M] / [TD] ainsi que M. [BL] [TD] devront participer à parts égales aux frais d’entretien et de fonctionnement de la servitude.

La demande de M. [BL] [TD] quant à la prise en charge financière par les demandeurs de l’installation devant sa maison d’un second portail identique à celui situé en limite de l’emprise de la servitude n’étant pas chiffrée, elle sera rejetée ; étant précisé de surcroît que le tribunal ne peut obliger les demandeurs à cette obligation de faire, qui devrait être réalisée sur la seule propriété de M. [BL] [TD] et uniquement avec son concours et selon ses propres contraintes et désirs.

Sur le droit d’option

L’article 1124 du code civil prévoit que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul.

En l’espèce, si M. [BL] [TD] invoque ce moyen de droit pour justifier sa demande d’avoir un droit d’option portant sur le nombre et la nature des opérations de construction envisagées dans tout contrat de mutation que voudraient conclure les demandeurs sur le terrain enclavé, le tribunal ne peut en aucun cas forcer la liberté contractuelle dont jouit l’indivision [M] / [TD] en les contraignant à conclure une promesse unilatérale au profit de M. [BL] [TD].

Il sera donc débouté de sa demande.

Sur la demande indemnitaire de M. [BL] [TD]

L’article 682 précité du code civil prévoit que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

Le fondement légal de la servitude de passage en cas d’enclave justifie le droit du propriétaire enclavé, avant même tout indemnisation, et c’est au propriétaire du fonds débiteur d’une servitude pour cause d’enclave qu’il appartient de réclamer une indemnité pour le dommage que lui causera l’exercice du passage.

Pour sa fixation, il convient de tenir compte de la nature de la surface grevée, de la gêne résultant de l’utilisation plus ou moins fréquente du passage et de l’importance du passage qui va en résulter.

En l’espèce, M. [BL] [TD] indique qu’il est le seul des successibles à habiter sur place, qu’il ne profitera pas des fruits de la viabilisation du terrain et de sa future vente à un promoteur immobilier, mais qu’il supportera en revanche tous les inconvénients inhérents à la construction d’un lotissement à côté de chez lui.

Les demandeurs répondent qu’il n’est question que de la construction d’un seul lot, à laquelle M. [BL] [TD] avait donné son accord lorsqu’il était encore dans l’indivision.

Sur ce, aucune pièce versée au débat par M. [BL] [TD] ne permet d’accréditer la thèse qu’un lotissement a vocation à être construit sur les parcelles litigieuses, alors que les demandeurs produisent deux déclarations préalables portant sur la construction d’un lot. Il ne démontre pas plus l’existence de son préjudice par toute autre pièce.

Toutefois, compte tenu d’une part de ce que le droit de passage sur la parcelle n°AB [Cadastre 25] est susceptible de s’effectuer plusieurs fois par jour au regard des projets de construction des consorts [M] / [TD], mais d’autre part de ce que la traversée de la propriété voisine s’effectue sur une petite distance de quelques mètres, sur l’extrémité de la parcelle litigieuse et qu’elle correspond au passage utilisé par le défendeur lui-même pour accéder chez eux, M. [BL] [TD] a droit d’être justement indemnisé du fait de cette servitude.

Il lui sera accordé la somme de 15 000 euros. Les consorts [M] / [TD] seront condamnés solidairement à lui payer cette somme.

Sur l’indemnité pour préjudice moral et financier des demandeurs

En application de l’article 1240 du code civil, celui qui résiste abusivement à l’exécution d’une obligation est débiteur d’une indemnité dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, l’inaccessibilité des parcelles AB [Cadastre 16] et [Cadastre 18] est manifeste et parfaitement connue de M. [BL] [TD]. Celui-ci a mis fin à la tolérance de passage à la suite du décès de son grand-père en installant un portail électrique, contribuant ainsi à l’escalade et l’exacerbation du conflit familial.

Cette posture, qui peut être qualifiée de mauvaise foi, a engendré un réel préjudice moral et financier pour l’indivision [M] / [TD], tout projet d’aménagement de cette parcelle étant gelé depuis désormais dix ans.

Dans ces conditions, il y a lieu de condamner M. [BL] [TD] à payer à l’indivision [M] / [TD] la somme totale de 2 000 euros.

Sur les demandes accessoires

Sur la publication du jugement au fichier immobilier

Le juge constate l’existence d’une servitude légale de passage pour enclave et il en définit l’assiette.

Il appartient aux parties y ayant intérêt de procéder elles-mêmes à la publication du jugement qui vaut titre de servitude, sans qu’il soit besoin d’ordonner cette formalité.

Par conséquent, les consorts [M] / [TD] seront déboutés de leur demande.

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [BL] [TD], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

M^e Myriam BOULE-DAFFONT, avocat, sera autorisée à recouvrer ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il serait inéquitable que Me [N] [K], notaire à [Localité 32], et Me [EG] [V] conservent la charge des frais qu’ils ont dû exposer. Par conséquent, M. [BL] [TD], qui les a appelés dans la cause, sera condamné à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

De même, les époux [F], contre lesquels aucune condamnation n’est prononcée et appelés dans la cause par M. [BL] [TD] se verront verser une indemnité de 4 000 euros par ce dernier.

Enfin, il serait également inéquitable que les consorts [M] / [TD] conservent la totalité de la charge de leurs frais irrépétibles. M. [BL] [TD] sera donc condamné à leur payer la somme de 3 000 euros à ce titre.

Toute autre demande à ce titre sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire au regard de l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire sera ordonnée en application de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa rédaction en vigueur avant le 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement contradictoire et en premier ressort, et mis à disposition au greffe,

ECARTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action de Mme [YZ] [M] épouse [G], M. [B] [M], M. [N] [M] et Monsieur [R] [TD] à l’encontre de M. [BL] [TD] ;

DECLARE prescrite l’action de M. [BL] [TD] à l’encontre de Me [N] [K], notaire à [Localité 32], et Me [EG] [V] ;

DIT que les parcelles cadastrées AB [Cadastre 16] et [Cadastre 18] situées [Adresse 28] sur le territoire de la commune de [Localité 31] dont Mme [YZ] [M] épouse [G], M. [B] [M], M. [N] [M] et Monsieur [R] [TD] sont propriétaires, sont enclavées ;

FIXE au profit des parcelles cadastrées AB [Cadastre 16] et [Cadastre 18] situées [Adresse 28] sur le territoire de la commune de [Localité 31] une servitude de passage et de réseaux EU, AEP et FT sur la parcelle cadastrée AB [Cadastre 25] sise [Adresse 9] à [Localité 31] appartenant à M. [BL] [TD], telle que définie dans le rapport d’expertise judiciaire à l’annexe 5a ;

DIT que l’indivision composée de Mme [YZ] [M] épouse [G], M. [B] [M], M. [N] [M] et Monsieur [R] [TD] devra participer aux frais d’entretien de l’assiette du droit de passage fixé sur la parcelle cadastrée AB [Cadastre 25] sise [Adresse 9] à [Localité 31] à parts égales avec M. [BL] [TD] ;

CONDAMNE M. [BL] [TD] à rétablir le passage en donnant un double de clé du portail installé au [Adresse 9] à l’indivision composée de [YZ] [M] épouse [G], M. [B] [M], M. [N] [M] et Monsieur [R] [TD], sous astreinte de 50 euros par jour à compter d’un mois suivant la notification de la présente décision, en application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, et ce pendant une durée de six mois ;

Dit que le juge de l’exécution serait compétent le cas échéant, pour liquider l’astreinte provisoire, en décider le renouvellement et en ordonner de nouvelles ;

CONDAMNE solidairement Mme [YZ] [M] épouse [G], M. [B] [M], M. [N] [M] et Monsieur [R] [TD] à payer la somme de 15 000 euros à M. [BL] [TD] au titre de l’indemnité pour les servitudes de passage et de réseaux ;

DEBOUTE M. [BL] [TD] du surplus de sa demande à ce titre ;

CONDAMNE M. [BL] [TD] à payer à Mme [YZ] [M] épouse [G], M. [B] [M], M. [N] [M] et Monsieur [R] [TD] la somme totale de 2 000 euros au titre de leur préjudice moral et financier ;

DEBOUTE Mme [YZ] [M] épouse [G], M. [B] [M], M. [N] [M] et Monsieur [R] [TD] du surplus de leurs demandes à ce titre ;

DEBOUTE M. [BL] [TD] de sa demande d’installation d’un second portail électrique à la limite de l’emprise de la servitude ;

DEBOUTE M. [BL] [TD] de sa demande d’octroi d’un droit d’option ;

DEBOUTE Mme [YZ] [M] épouse [G], M. [B] [M], M. [N] [M] et Monsieur [R] [TD] de leur demande de publication du jugement au fichier immobilier ;

CONDAMNE M. [BL] [TD] à payer à Me [N] [K], notaire à [Localité 32], et Me [EG] [V] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [BL] [TD] à payer à M. [MT] [F] et Mme [MN]-[Y] [MS] [X] épouse [F] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [BL] [TD] à payer à Mme [YZ] [M] épouse [G], M. [B] [M], M. [N] [M] et Monsieur [R] [TD] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [BL] [TD] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [BL] [TD] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de M^e Myriam BOULE-DAFFONT, avocat sur son affirmation de droit ;

PRONONCE l’exécution provisoire de cette décision ;

REJETTE toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT