TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COUTANCES

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00185 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D5NJ

MINUTE N°:

/2025

JUGEMENT DU

01 DECEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée

le

à :

S.C.I. LE JARDIN

Copie certifiée conforme délivrée

le

à :

Monsieur [J] [U]

Madame [F] [U]

Dossier

JUGEMENT

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDU LE 01 DECEMBRE 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.C.I. LE JARDIN

immatriculée au RCS de COUTANCES sous le numéro 494 598 162

dont le siège social est sis 6 La Herrerie – 50200 SAUSSEY

prise en la personne de son gérant, Monsieur [Z] [S], né le 11 novembre 1952 à ST GEORGES DE LIVOYE (50), comparant en personne muni de l’extrait Kbis de la société, et assisté de Madame [E] [K] épouse [S], née le 28 mai 1956 à ST LAURENT DE CUVES (50), co-gérante de la société,

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [U]

né le 20 juillet 1961 à COUTANCES (MANCHE)

demeurant 22 clos es Bisquines – 50290 SAINT MARTIN DE BREHAL

comparant en personne,

Madame [F] [U]

demeurant 17 place Louis LOCHEUR – 94500 CHAMPIGNY SUR MARNE

comparante en personne,

Débats à l’audience publique du 06 octobre 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame [W] LEPOUTRE

Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

Après débats à l’audience publique du 06 octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 01 décembre 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 octobre 2018, la SCI LE JARDIN a donné à bail à Monsieur [J] [U] un local à usage d’habitation situé 22 clos des Bisquines à SAINT MARTIN DE BREHAL (50290), moyennant un loyer mensuel révisable de 760 euros par mois, outre les charges, et le versement d’un dépôt de garantie égal à un mois de loyer.

Il est constant que Monsieur [J] [U] s’est marié en juillet 2021 avec Madame [F] [U] et que cette dernière a quitté le logement conjugal en 2023 sans délivré de congé aux bailleurs.

Par acte de commissaire de justice délivré le 20 février 2025, la SCI LE JARDIN a fait signifier à Monsieur [J] [U] et Madame [F] [U], un commandement de payer la somme de 4560 euros en principal à la date dudit commandement correspondant aux loyers et charges échus et impayés. Ce commandement est demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice délivré le 15 mai 2025 à étude, la SCI LE JARDIN a fait assigner Monsieur [J] [U] et Madame [F] [U], devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail, la clause résolutoire étant acquise aux bailleurs sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— déclarer Monsieur [J] [U] et Madame [F] [U] occupants sans droit ni titre des locaux,

— ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [J] [U] et Madame [F] [U] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier au besoin,

— condamner Monsieur [J] [U] et Madame [F] [U] à lui verser la somme totale de 6080 euros représentant les loyers impayés et indemnités d’occupation à la date du 31 avril 2025, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer,

— condamner Monsieur [J] [U] et Madame [F] [U] à lui verser, jusqu’au départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer et charges qui serait dû si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale,

— condamner Monsieur [J] [U] et Madame [F] [U] à lui verser une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers dépens.

A l’audience du 8 septembre 2025, Monsieur [U] a sollicité le renvoi de l’affaire afin de procéder à des règlements et produire des pièces. L’affaire a été renvoyée malgré l’opposition des représentants de la SCI.

A l’audience du 6 octobre 2025, Monsieur [U] sollicitait de nouveau le renvoi indiquant ne pas avoir eu de réponse à sa demande de rendez-vous auprès des bailleurs. Les demandeurs s’opposaient au renvoi et l’affaire était retenue.

A cette audience la SCI LE JARDIN, représentée par Monsieur [Z] [S] et Madame [E] [S] née [K] munie d’un extrait Kbis attestant de leur qualité, maintient l’intégralité de ses demandes, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 10 900 euros arrêtée à la date du 3 octobre 2025. La SCI indique que les retards de paiement sont récurents et que la relation de confiance est perdue. Les représentants de la SCI s’opposent à l’octroi de délai de paiement comme à la suspension des effets de la clause résolutoire, expliquant que la situation n’a que trop durée.

A l’audience, Madame [U], comparant en personne, indique qu’elle a quitté le logement il y a deux ans sans délivré de congé aux bailleurs, elle indique que le mariage a été célébré en juillet 2021 et qu’il y avait un accord entre les époux, ne se considérant pas comme solidaire de la dette. Elle déclare percevoir une pension d’invalidité ainsi qu’une prévoyance à hauteur de 1400 euros mensuels. Elle précise vivre seule et ne pas avoir d’enfant à charge. Elle indiquait ne pas être en capacité de régler la dette.

A cette audience, Monsieur [U], comparant en personne, indique qu’il est thérapeute et perçoit une rémunération de 2000 euros mensuel après que son entreprise de restauration ait été mise en liquidation judiciaire. Il déclare vivre seul, sans enfant à charge, avoir fait des travaux dans le bien litigieux. Il explique également avoir proposé aux bailleurs un rendez-vous pour leur verser des fonds empruntés à un membre de sa famille. Il explique ne pas avoir d’autres dettes. Il sollicite, à titre principal, la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que l’octroi de délais de paiement. Il propose de régler entre 300 et 400 euros mensuels.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er décembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce, telle que modifiée par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée six semaines avant la date de l’audience. C’est une contrainte de forme et de délai. Elle est une condition de recevabilité de la demande du propriétaire en résiliation de bail. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24 II alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de la Manche par voie électronique avec avis de réception le 16 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le demandeur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 6 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la demande reconventionnelle de délais de paiement

En application de l’article 24 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes du V dudit article : “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”

De même, aux termes du VII dudit article : “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

En l’espèce, le contrat de bail prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2025, la SCI LE JARDIN a fait délivrer à Monsieur [J] [U] et Madame [F] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 4 560 euros, reproduisant les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux.

Monsieur [J] [U] et Madame [F] [U] n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois tel qu’indiquée au commandement de payer, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 21 avril 2025.

Cependant, selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition que ce dernier soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, si Monsieur [J] [U] sollicite à l’audience la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délai de paiement, le défendeur ne conteste pas l’impayé de loyers et ne peut être regardé comme étant en situation de régler sa dette même échelonnée, compte tenu de sa situation au regard de l’emploi et en l’absence de présentation de tout justificatif de ses ressources, alors qu’il précise avoir subi la liquidation judiciaire de sa précédente entreprise et qu’il déclare avoir souscrit d’autres dettes familiales, sans démontrer qu’il a une quelconque conscience de l’ampleur de l’endettement déjà souscrit à l’égard de ses bailleurs.

De plus, il y a lieu de relever que Madame [F] [U] se contente à l’audience de déclarer qu’elle n’est pas en capacité de régler la dette locative pour le bien de son époux qu’elle a quitté il y a deux ans sans délivré de congé aux bailleurs.

Ainsi, et alors que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer à la date de l’audience et ne peuvent, en l’absence d’élément probant sur leur situation personnelle et financière, être regardés comme étant en situation de régler leur dette.

Dès lors, aucun délai de paiement ne sera accordé et l’expulsion de Monsieur [J] [U] et Madame [F] [U] sera ordonnée.

Passé le délai de deux mois suivant la notification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation

Du fait de la résiliation du contrat à compter du 21 avril 2025, les locataires qui, à défaut d’information contraire, se maintiennent dans les lieux doivent être considérés comme occupants sans droit ni titre, tenus de verser aux propriétaires du logement une indemnité d’occupation.

Il y a lieu de fixer cette indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, pour la période courant de la date d’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux et de condamner Monsieur [J] [U] et Madame [F] [U] au paiement desdites sommes.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SCI LE JARDIN justifie dans son principe et dans son montant de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail, le commandement de payer et un décompte actualisé de la créance pour la somme de 10 900 euros arrêtée au 3 octobre 2025.

Le locataire ne conteste ni le principe ni le montant de cette créance.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [J] [U] et Madame [F] [U] au paiement de la somme de 10 900 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation arrêtés au 3 octobre 2025 (terme de octobre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les autres demandes

Monsieur [J] [U] et Madame [F] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI LE JARDIN les sommes exposées par les bailleurs dans la présente instance et non comprises dans les dépens.

Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [J] [U] et Madame [F] [U] à lui verser une somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE l’action recevable ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 8 octobre 2018 entre Monsieur [J] [U] et Madame [F] [U] et la SCI LE JARDIN portant sur un local à usage d’habitation sis 22 clos des Bisquines à SAINT MARTIN DE BREHAL (50290), à la date du 21 avril 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [J] [U] et Madame [F] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [J] [U] et Madame [F] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI LE JARDIN pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [J] [U] et Madame [F] [U] à payer à la SCI LE JARDIN une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail à compter du 21 avril 2025, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés et susceptible de révision conformément au contrat ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant ;

CONDAMNE Monsieur [J] [U] et Madame [F] [U] à payer à la SCI LE JARDIN la somme de 10 900 euros au titre des loyers, des charges et indemnités d’occupation dus au 3 octobre 2025 (terme de octobre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE Monsieur [J] [U] et Madame [F] [U] de sa demande reconventionnelle de délais de paiement ;

DEBOUTE la SCI LE JARDIN de ses autres demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [U] et Madame [F] [U] à verser à la SCI LE JARDIN la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [U] et Madame [F] [U] aux dépens de l’instance comme visé dans la motivation ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION