TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 24/52193 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4KQR

N° : 10

Assignation du :

20 Mars 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 30 janvier 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDEUR

Le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic la société COJEST

[Adresse 7]

[Localité 6]

représenté par Maître Magali DELATTRE de la SELARL DELATTRE & HOANG, avocats au barreau de PARIS – #G0234

DEFENDERESSE

S.C.I. AD IMMO

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Isabelle GABRIEL de la SELARL G 2 & H, avocats au barreau de PARIS – #U0004

DÉBATS

A l’audience du 12 Décembre 2024, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Suivant acte authentique du 25 novembre 2019, la société Ad Immo a acquis de la SCI Alexandre Dumas la propriété des lots n°42 et 44, constitués de locaux commerciaux à usage de boutique au rez-de-chaussée dans un immeuble situé [Adresse 1], lequel est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Reprochant à la société Ad Immo d’avoir procédé à l’installation d’une enseigne lumineuse sur la façade de l’immeuble, d’avoir percé le mur de la cour de l’immeuble pour y raccorder une VMC, d’avoir rebouché deux soupiraux de caves et d’avoir réduit la taille de trois autres soupiraux sans avoir obtenu l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] (ci-après « le syndicat des copropriétaires »), l’a mis en demeure d’avoir à déposer l’enseigne lumineuse, reboucher les percements opérés sur la façade de l’immeuble, rouvrir les soupiraux bouchés et remettre dans leur état initial les soupiraux dont la taille a été réduite par courrier recommandé avec accusé de réception du 6 juillet 2023.

Faisant valoir que la société Ad Immo a refusé de se conformer à ses demandes, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la société Cojest, l’a, par exploit du 20 mars 2024, fait citer devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et 25 de la loi du 10 juillet 1965.

L’affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 23 mai 2024, a fait l’objet de plusieurs renvois, les parties ayant en outre reçu l’injonction d’assister à un rendez-vous d’information sur la médiation.

Les parties n’ayant pas souhaité entrer en médiation, l’affaire a été plaidée à l’audience du 12 décembre 2024.

Aux termes de ses écritures déposées et oralement soutenues à l’audience par son conseil, le syndicat des copropriétaires a demandé au juge des référés de :

« – Recevoir le Syndicat des copropriétaires en ses demandes, fins et conclusions et le déclarer bien fondé ;

— Débouter la SCI AD IMMO de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner la SCI AD IMMO à :

Déposer l’enseigne drapeau installée en façade sur rue sans aucune autorisation de l’assemblée générale ;

Reboucher les percements réalisés sur la façade de l’immeuble du fait des travaux de raccordement de la VMC, réalisés sans aucune autorisation de l’assemblée générale.

Réouvrir les trois soupiraux sur caves rebouchés et remettre dans leur état d’origine les trois autres soupiraux dont la taille a été réduite ;

dans un délai de quinze jours à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 250 € par jour de retard.

— Dire que cette remise en état devra être constatée par l’architecte de l’immeuble dont les honoraires seront mis à la charge de la SCI AD IMMO ;

— Dire que le Juge des référés se réservera le pouvoir de liquider l’astreinte ;

— Condamner la SCI AD IMMO à payer au syndicat des copropriétaires la somme provisionnelle de 5.000 € à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner la SCI AD IMMO au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du procès-verbal de constat du 30 janvier 2024 ».

En réplique, par écritures déposées et oralement soutenues à l’audience par son conseil, la société Ad Immo a demandé au juge des référés de :

« – DIRE la SCI AD IMMO recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et prétentions,

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], de toutes ses demandes, le trouble manifestement illicite n’étant pas caractérisé.

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à régler à la SCI AD IMMO la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens. ».

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement ainsi qu’aux notes d’audience, sur le fondement des dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 30 janvier 2025.

MOTIFS

Sur les demandes de remise en état

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dernières dispositions.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la méconnaissance d’un droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste et actuel.

En application des I et II de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 rappelle que le copropriétaire qui exécute des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doit solliciter l’autorisation de l’assemblée générale.

Il est constant que le trouble manifestement illicite est caractérisé dès lors qu’un copropriétaire réalise des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires ou en méconnaissance des décisions de l’assemblée.

Sur la demande relative à l’enseigne drapeau lumineuse installée sur la façade de l’immeuble

Le syndicat des copropriétaires expose que la société Ad Immo a fait installer une enseigne drapeau lumineuse sur la façade de l’immeuble donnant sur le côté rue, sans obtenir l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Il soutient que ces travaux qui affectent l’aspect extérieur de l’immeuble et créent des nuisances visuelles aux autres copropriétaires, sont à l’origine d’un trouble manifestement illicite.

En réplique, la défenderesse argue de ce que l’interdiction par le règlement de copropriété d’installer une enseigne drapeau sur la façade de l’immeuble n’est pas justifiée par une destination spécifique de l’immeuble et qu’il est donc nécessaire d’interpréter la clause interdisant une telle pose afin de déterminer si elle est illicite, ce qui ne rentre pas dans les pouvoirs du juge des référés.

Elle ajoute avoir trouvé un accord avec le conseil syndical afin de réduire la taille de l’enseigne et l’installer à un endroit moins incommodant et que l’actuel emplacement de l’enseigne n’est pas déraisonnablement gênant pour les copropriétaires.

Aux termes de l’article 2 du chapitre 1 intitulé « choses et parties communes » du règlement de copropriété, les parties communes comprennent « les fondations, les gros murs (façades, pignons et refends) les murs de clôture, de séparation et de soutènement, en un mot tous les murs et éléments constituant l’ossature de la maison […] En ce qui concerne les boutiques et magasins à l’exception de leurs devantures, vitrines, rideaux de fer et volets les fermant ou de leurs accessoires ».

L’article 1er du chapitre 2 intitulé « Modifications aux parties communes – Interdiction » du même règlement de copropriété prévoit que « Les choses communes ci-dessus déterminées et tout ce qui touche à l’harmonie de l’immeuble ou à sa structure ou aux baies prévues en façade, ne pourront être modifiées qu’avec le consentement de la double majorité prévue à l’article 9 de la loi du 28 juin mil neuf cent trente-huit et comprenant d’une part, la moitié plus un des propriétaires et, d’autre part, les trois/quarts au moins des millièmes qu’ils représentent.

Il ne pourra être établi sur les façades aucun auvent et généralement rien qui puisse changer en quoi que ce soit l’aspect des façades ou détruire l’harmonie, l’esthétique ou l’uniformité de l’immeuble ou qui puisse nuire aux voisins de l’immeuble ou être en contravention avec les règlements régissant la voirie de la Ville ».

L’article 4 ajoute que, pour le rez-de-chaussée, « il ne pourra être installé ni auvent, ni marquise, ni enseigne perpendiculaire au plan de la façade, ni fait aucun scellement au-dessus du bandeau de pierre qui recouvre le tableau des devantures ».

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, notamment du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 30 janvier 2024, que la société Ad Immo a fait installer une enseigne drapeau lumineuse directement sur le mur de façade de l’immeuble et qu’elle n’a pas obtenu l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, ce que cette dernière ne conteste pas au demeurant.

Or, ces travaux d’installation d’une enseigne drapeau lumineuse sur la façade de l’immeuble affectent nécessairement les parties communes et l’aspect extérieur de cette façade, puisqu’un tel aménagement implique le percement du mur de façade pour y accrocher l’enseigne et doivent donc être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires.

Il importe peu à cet égard que la direction de l’urbanisme de la mairie de [Localité 8] ait, par courrier en date du 7 mai 2020, autorisé la société Ad Immo à procéder à ces travaux et que l’ancien syndic, la société Cabinet Masson, ait indiqué, par courrier en date du 2 septembre 2020, de manière erronée, qu’il n’était pas nécessaire d’entériner les travaux par un vote en assemblée générale des copropriétaires.

Ainsi, l’absence d’une telle autorisation est, à elle seule, constitutive d’un trouble manifestement illicite, déjà réalisé, qu’il convient de faire cesser en ordonnant la dépose de l’enseigne drapeau lumineuse installée sur la façade côté rue de l’immeuble.

Il sera donc enjoint à la société Ad Immo de procéder à la dépose de l’enseigne drapeau lumineuse implantée dans le mur de façade de l’immeuble, sous le contrôle de l’architecte de la copropriété dont les honoraires seront mis à sa charge.

Compte tenu des nombreuses mises en demeure en ce sens adressées à la défenderesse et pour s’assurer de la bonne exécution de la mesure, le principe d’une astreinte sera admis, dans les conditions précisées au dispositif.

Il n’y pas lieu en revanche que le juge des référés se réserve le pouvoir de liquider l’astreinte ainsi prononcée, de sorte qu’elle sera liquidée, conformément à l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution, par le juge de l’exécution.

Sur la demande relative aux percements réalisés sur le mur de la cour

Le demandeur soutient que la société Ad Immo a procédé au raccordement de sa VMC sur le mur de la cour en perçant la façade, sans obtenir l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires et a laissé des traces d’enduit sur le mur, ce qui constitue un trouble manifestement illicite. Il sollicite en conséquence la condamnation de la défenderesse à reboucher les percements réalisés sur la façade de l’immeuble.

La société Ad Immo indique quant à elle que les travaux de remise en état ont d’ores et déjà été réalisés, de sorte que sa demande tendant à reboucher les percements opérés sur la façade de l’immeuble est sans objet.

Aux termes de l’article 2 du chapitre 1 intitulé « choses et parties communes » du règlement de copropriété, les parties communes comprennent « les fondations, les gros murs (façades, pignons et refends) les murs de clôture, de séparation et de soutènement, en un mot tous les murs et éléments constituant l’ossature de la maison […] En ce qui concerne les boutiques et magasins à l’exception de leurs devantures, vitrines, rideaux de fer et volets les fermant ou de leurs accessoires ».

L’article 1er du chapitre 2 intitulé « Modifications aux parties communes – Interdiction » du même règlement de copropriété prévoit que « Les choses communes ci-dessus déterminées et tout ce qui touche à l’harmonie de l’immeuble ou à sa structure ou aux baies prévues en façade, ne pourront être modifiées qu’avec le consentement de la double majorité prévue à l’article 9 de la loi du 28 juin mil neuf cent trente-huit et comprenant d’une part, la moitié plus un des propriétaires et, d’autre part, les trois/quarts au moins des millièmes qu’ils représentent.

Il ne pourra être établi sur les façades aucun auvent et généralement rien qui puisse changer en quoi que ce soit l’aspect des façades ou détruire l’harmonie, l’esthétique ou l’uniformité de l’immeuble ou qui puisse nuire aux voisins de l’immeuble ou être en contravention avec les règlements régissant la voirie de la Ville ».

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 30 janvier 2024 que la société Ad Immo a raccordé une VMC sur le mur de la cour n°2 de l’immeuble, qu’il y a, autour de celle-ci, des traces de reprises d’enduit non homogènes par rapport au reste de la surface de l’enduit et qu’en partie basse, il y a une large ouverture comblée par des ventelles qui présentent pour certaines d’entre elles des résidus de mousse expansive.

La société Ad Immo ne conteste pas être à l’initiative des travaux de raccordement de la VMC qu’elle a entrepris sans avoir préalablement sollicité l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, alors que les murs sont des parties commune dont la modification est soumise à l’autorisation préalable des copropriétaires.

Ainsi, le percement d’un mur, partie commune, pour raccorder une VMC affecte nécessairement les parties communes et l’aspect extérieur de ce mur et l’absence d’autorisation préalable de réalisation des travaux par les copropriétaires constitue, à elle seule, un trouble manifestement illicite, qu’il convient de faire cesser.

Dans ces circonstances, la société Ad Immo sera condamnée à reboucher les percements qu’elle a fait réaliser sur le mur de la cour n°2 pour y raccorder la VMC, sous le contrôle de l’architecte de la copropriété dont les honoraires seront mis à sa charge.

Afin de s’assurer de la bonne exécution de la mesure, le principe d’une astreinte sera admis, dans les conditions précisées au dispositif.

Il n’y pas lieu en revanche que le juge des référés se réserve le pouvoir de liquider l’astreinte ainsi prononcée, de sorte qu’elle sera liquidée, conformément à l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution, par le juge de l’exécution.

Sur la demande relative aux soupiraux

Le syndicat des copropriétaires indique que la défenderesse a rebouché deux soupiraux de caves donnant sur la rue et réduit la taille de trois autres soupiraux, sans obtenir l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. Il soutient que de tels travaux occasionnent de l’humidité dans les caves de l’immeuble et créent un trouble manifestement illicite.

La défenderesse conteste avoir créé des ouvertures dans la façade et avoir bouché les soupiraux. Elle indique avoir simplement procédé au remplacement des anciennes grilles de ventilation par trois nouvelles grilles similaires et de même dimension.

En outre, elle argue que le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce qui permettrait de vérifier l’état antérieur de la façade et l’existence d’autres soupiraux, celui-ci se contentant de verser aux débats un constat de commissaire de justice établi après que les travaux aient été réalisés.

Elle souligne, enfin, que le demandeur ne produit aucun élément attestant de ce qu’elle est responsable de l’humidité dans les caves.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande, un compte rendu de visite d’immeuble établi par la société Artexia architecture le 3 février 2023 aux termes duquel cette société a relevé notamment la « présence de soupiraux condamnés ou hors services dans les caves privatives donnant sur rue et cours » et un « défaut de ventilation des caves lié à la condamnation des soupiraux, au manque d’entretien des grilles de ventilation existantes et au nombre insuffisant de soupiraux côté cours » mais a, toutefois, précisé qu’elle n’a pu examiner les soupiraux du centre médical en raison du faux-plafond. L’architecte a inclu également dans le compte-rendu un schéma intitulé « REPÉRAGE DES SOUPIRAUX DEPUIS LA [Localité 9] », qui représente l’emplacement des soupiraux existants au pied de la façade côté rue, ainsi que l’emplacement des soupiraux supposés.

Ainsi, si l’architecte mandaté par le syndicat des copropriétaires constate un manque de soupiraux dans les caves et conclut que certains soupiraux ont été condamnés, celui-ci indique précisément n’avoir pu examiner les soupiraux dans le sous-sol du centre médical et émet des suppositions quant à l’emplacement de certains anciens soupiraux, qui n’apparaissent pas sur les photographies qu’il produit.

En outre, aucun autre élément produit par le syndicat des copropriétaires ne permet d’établir, avec évidence, ni que des soupiraux ont été effectivement rebouchés et que d’autres ont vu leur taille modifiée, ni que de tels travaux seraient imputables à la société Ad Immo.

Dans ces circonstances, l’existence d’un trouble manifestement illicite imputable à l’action de la société Ad Immo n’est pas caractérisée avec l’évidence requise devant le juge des référés.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de ce chef du syndicat des copropriétaires.

Sur la demande de provision pour résistance abusive

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la société Ad Immo à lui payer une somme provisionnelle de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

L’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne verse aucune pièce qui permettrait de démontrer qu’il a subi un préjudice et d’évaluer et étayer de manière certaine ce préjudice.

Dans ces circonstances, il n’y a pas lieu à référé sur sa demande de dommages et intérêts qui est sérieusement contestable.

Sur les demandes accessoires

Succombant, la société Ad Immo sera, en application de l’article 696 du code de procédure civile, condamnée aux dépens qui ne comprennent toutefois pas le coût du procès-verbal de constat du 30 janvier 2024. En effet, celui-ci ne constitue pas des dépens au sens de l’article 695 de ce code, dès lors que le commissaire de justice n’a pas été désigné à cet effet par une décision de justice.

Par suite, la société Ad Immo sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparaît équitable de fixer à la somme de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Enjoignons à la société Ad Immo, dans le délai de huit semaines courant à compter de la signification de la présente ordonnance, de déposer l’enseigne drapeau lumineuse implantée dans le mur de façade de l’immeuble, sous le contrôle de l’architecte de la copropriété dont les honoraires seront mis à sa charge ;

Assortissons, à l’expiration de ce délai de huit semaines, la présente injonction d’une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant une période de six mois ;

Enjoignons à la société Ad Immo, dans le délai de huit semaines courant à compter de la signification de la présente ordonnance, à reboucher les percements qu’elle a fait réaliser sur le mur de la cour n°2 pour y raccorder la VMC, sous le contrôle de l’architecte de la copropriété dont les honoraires seront mis à sa charge ;

Assortissons, à l’expiration de ce délai de huit semaines, la présente injonction d’une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant une période de six mois ;

Disons n’y avoir lieu à se réserver la liquidation des astreintes ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Cojest, relative à la réouverture et la remise en état des soupiraux et de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamnons la société Ad Immo aux dépens ;

Condamnons la société Ad Immo à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Cojest, la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 8] le 30 janvier 2025

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Sophie COUVEZ