TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

28 Janvier 2026

N° RG 22/09802 – N° Portalis DB3R-W-B7G-X7HQ

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires INNOVEA du [Adresse 1]

C/

[P] [M] [B], [W] [Z] [T]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires INNOVEA du [Adresse 1], représenté par son syndic

IMMOBILIERE CAVALIER

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée par Maître Audrey BENOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0684

DEFENDEURS

Monsieur [P] [M] [B]

[Adresse 5]

[Localité 8]

défaillant

Madame [W] [Z] [T]

[Adresse 5]

[Localité 8]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Octobre 2025 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Nadia TEFAT, Greffière.

JUGEMENT

Prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

M. [P] [M] [B] et Mme [W] [Z] [T], sont propriétaires au sein de l’immeuble INNOVEA situé [Adresse 2] soumis au statut de la copropriété.

Un protocole leur permettant d’apurer leur dette via un échéancier était signé les 10 et 30 décembre 2020 entre le syndicat des corpropriétaires et les défendeurs.

Se plaignant de la défaillance persistante de M. [B] et Mme [Z] [T] dans le règlement des charges dont ils sont redevables en dépit de ce protocole, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, Immobilière Cavalier, les a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 25 novembre 2022. Ce dernier sollicite principalement du tribunal leur condamnation au paiement de la somme de 9 677,48 euros au titre des charges de copropriété dues au 26 octobre 2022, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de l’assignation et la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Assignés par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique leur avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, M. [B] et Mme [Z] [T] n’ont pas constitué avocat.

Une conciliation est intervenue entre les parties et un constat d’accord était signé le 23 juin 2023. Cet accord prévoyait le versement de 625 euros par mois en plus des charges courantes. Cet accord n’a pas été respecté à compter du mois de janvier 2024.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 décembre 2024.

Par conclusions en date du 9 septembre 2025, le demandeur a sollicité du tribunal judicaire la révocation de l’ordonnance de clôture en date du 12 décembre 2024 pour admettre des conclusions d’actualisation.

Par conclusions d’actualisation notifiées par voie électronique le 09 septembre 2025 et signifiées aux défendeurs le 16 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires a sollicité, au visa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, des dispositions des articles 514 et suivants, 699 et 700 du code de procédure civile, des articles 1231-5 et 1240 du code civil, de voir :

«  DÉCLARER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice recevable et bien fondé en ses demandes,

CONDAMNER M. [P] [M] [B] et Mme [W] [Z] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice une somme de 7.040,35 euros, au titre des charges de copropriété dues au 2 septembre 2025, ces sommes étant augmentées des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de l’assignation,

CONDAMNER M. [P] [M] [B] et Mme [W] [Z] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNER M. [P] [M] [B] et Mme [W] [Z] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice une somme de 3.200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

JUGER que les frais liés à la présente procédure resteront, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à la charge exclusive de M. [P] [M] [B] et Mme [W] [Z] [T]

CONDAMNER M. [P] [M] [B] et Mme [W] [Z] [T] aux entiers dépens,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. "

Il est fait expressément référence aux termes des dernières conclusions du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’audience de plaidoiries a eu lieu le 21 octobre 2025 et le délibéré a été fixé au 28 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera par ailleurs rappelé que les demandes tendant à voir « déclarer bien-fondé » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement. Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur ces demandes.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires qui n’est pas contestée.

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Sont cependant recevables les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

En application de l’article 803 du même code, l’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal, s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

En l’espèce, la clôture de l’instruction a été prononcée à l’audience de mise en état du 12 décembre 2024. Le demandeur a sollicité postérieurement la révocation de cette ordonnance de clôture afin d’actualiser sa demande de condamnation aux charges de copropriété à l’encontre des défendeurs.

Les conclusions d’actualisation ayant été dûment signifiées aux défendeurs, il convient, en conséquence, de révoquer l’ordonnance de clôture du 12 décembre 2024, d’admettre les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] notifiées par voie électronique le 09 septembre 2025, puis de prononcer la clôture au jour de l’audience de plaidoiries du 21 octobre 2025.

Sur la demande au titre des charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. "

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires réclame paiement de la somme de 7.040,35 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées à la date du 2 septembre 2025 (échéance du 4ème trimestre 2025 incluse).

Il justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, que M. [B] et Mme [Z] [T] sont propriétaires des lots n°59 et 155 dans cette copropriété.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété du :

-29 juin 2017 approuvant les comptes de l’exercice 2015 et 2016, votant le budget prévisionnel de l’exercice 2017 et 2018, et autorisant divers travaux,

-13 décembre 2018 approuvant les comptes de l’exercice 2017, fixant le budget prévisionnel de l’exercice 2018 et 2019 et autorisant divers travaux,

-17 juin 2019 approuvant les comptes de l’exercice 2018, confirmant le budget prévisionnel de l’exercice 2019 et votant le budget prévisionnel de l’exercice 2020,

-13 janvier 2020 approuvant les comptes de l’exercice 2018 et révisant le budget prévisionnel de l’exercice 2020 et autorisant divers travaux,

-29 décembre 2020 approuvant les comptes de l’exercice 2019, votant le budget prévisionnel de l’exercice 2021,

-22 novembre 2021 approuvant les comptes de l’exercice 2020, votant le budget prévisionnel de l’exercice 2022 et divers travaux,

-22 juin 2022 approuvant les comptes de l’exercice 2021, actualisant le budget prévisionnel de l’exercice 2022, votant le budget prévisionnel de l’exercice 2023 et divers travaux,

-08 novembre 2023 approuvant les comptes de l’exercice 2022, fixant le budget prévisionnel de l’exercice 2024, votant divers compte travaux et divers travaux,

-12 février 2025 approuvant les comptes de l’exercice 2023 et le compte travaux de consignation complémentaire demandé par l’expert judiciaire et votant le budget prévisionnel de l’exercice 2025,

— leurs attestations de non recours afférentes,

— les appels de fonds correspondants,

— un commandement de payer du 2 novembre 2020 demandant le règlement de la somme de 10 651,07 euros,

— un décompte des défendeurs des charges arrêtées au 02 septembre 2025 (4ème trimestre inclus), présentant un solde débiteur de 7.040,35 euros dont 408,94 euros de frais de recouvrement décomposés de façon suivante :

—  250 euros au titre d’une « transmission dossier avocat », facturés le 27 octobre 2022,

—  108,94 euros au titre de " signification conclusions 15 novembre 2024[…]18 novembre 2024", facturés le 26 décembre 2024,

—  50 euros au titre de « frais de mise en demeure », facturés le 30 janvier 2025,

Total = 408,94 euros

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit un décompte avec la mention en première ligne d’un solde débiteur au 1er janvier 2020 « solde balance ciboit solde ancien syndic (ciboit) » de 12.201,99 euros. Or cette somme n’est pas justifiée de sorte qu’elle doit être déduite des sommes demandées.

La demande de recouvrement de charges de 7.040,35 euros, étant inférieure à ce solde débiteur du 1er janvier 2020, sera donc rejetée ainsi que la demande subséquente d’intérêts de retard.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts. Il explique que les manquements répétés des défendeurs au paiement de leurs charges ont entraîné un préjudice financier direct et distinct de celui compensé par les intérêts moratoires pour la copropriété.

En l’espèce, la demande de paiement de charges étant été rejetée et faute de justifier de l’existence d’un préjudice, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

La demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires sera rejetée.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture en date du 12 décembre 2024,

DECLARE recevables les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires INNOVEA de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic, notifiées le 09 septembre 2025 par voie électronique,

PRONONCE la clôture de l’instruction au jour de l’audience de plaidoiries du 21 octobre 2025,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires INNOVEA de l’immeuble situé [Adresse 2] représenté par son syndic de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires INNOVEA de l’immeuble situé [Adresse 2] représenté par son syndic au paiement des dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge et par Nadia TEFAT, Greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE