TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Pauline ROUSSEAU, M^e Laurence JOSEPH-THEOBALD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00693 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6263

N° MINUTE :

9/2025

JUGEMENT

rendu le 09 décembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [D] [H], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Pauline ROUSSEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0709

Madame [G] [Z] veuve [H], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Pauline ROUSSEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0709

Madame [Y] [L] veuve [H], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Pauline ROUSSEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0709

DÉFENDERESSE

S.A.S. 25 JANVIER, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Laurence JOSEPH-THEOBALD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0519

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Morgane JUMEL, Vice-présidence, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 09 décembre 2025 par , juge des contentieux de la protection assisté de

Décision du 09 décembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/00693 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6263

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 17 juin 2014 à effet du 1er juillet 2014, Madame [V] [M] [F] [A] [E] a donné en location à la société 25 JANVIER un appartement de cinq pièces situé au [Adresse 2], outre un parking numéro 124 situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial de 4.150 euros, outre une provision sur charges de 150 euros par mois. Le contrat précisait que les lieux étaient destinés à usage d’habitation ; que l’occupation devra être exclusivement réservée aux cadres et/ou mandataires sociaux ou dirigeants légaux du preneur, agréés par le bailleur ; que le preneur exposait que Monsieur [I] [U] est le gérant de la société 25 JANVIER ; que le preneur demandait un agrément pour Monsieur [I] [U] que le bailleur acceptait.

Madame [V] [M] [F] [A] [E] est décédée le 8 septembre 2022. Une notification de transfert de propriété a été établie le 2 mai 2023 au bénéfice de Monsieur [D] [X] [T] [H], Madame [G] [N] [B] [A] [H] veuve [Z] et de Madame [Y] [W] [M] [H] veuve [L].

Le 26 septembre 2024, Monsieur [D] [X] [T] [H], Madame [G] [N] [B] [A] [H] veuve [Z] et Madame [Y] [W] [M] [H] veuve [L] ont fait délivrer par voie d’huissier à la SAS 25 JANVIER un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme de 9.215,74 euros. La saisine CCAPEX a été effectuée le 27 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2025, notifié au Préfet le 10 janvier 2025, Monsieur [D] [X] [T] [H], Madame [G] [N] [B] [A] [H] veuve [Z] et Madame [Y] [W] [M] [H] veuve [L] ont fait assigner la SAS 25 JANVIER devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin notamment que celui-ci prononce l’acquisition de la clause résolutoire ainsi que l’expulsion du locataire et tout occupant de son chef des lieux dont il s’agit.

Lors de l’audience du 2 octobre 2025, Monsieur [D] [X] [T] [H], Madame [G] [N] [B] [A] [H] veuve [Z] et Madame [Y] [W] [M] [H] veuve [L], représentés par leur avocat, ont demandé au juge des contentieux de la protection de :

— Recevoir Monsieur [D] [X] [T] [H], Madame [G] [N] [B] [A] [H] veuve [Z] et Madame [Y] [W] [M] [H] veuve [L] en leur action et déclarer leurs demandes bien fondées,

— Débouter la société 25 JANVIER de l’intégralité de ses demandes,

A titre principal,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 27 novembre 2024 du contrat de bail signé le 17 juin 2014,

A titre subsidiaire,

— Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail signé le 17 juin 2014,

En tout état de cause,

— Condamner la société 25 JANVIER à payer à Monsieur [D] [X] [T] [H], Madame [G] [N] [B] [A] [H] veuve [Z] et Madame [Y] [W] [M] [H] veuve [L] la somme de 65.551,40 euros au titre de l’arriéré de loyers, indemnités d’occupation, charges et accessoires arrêtés à la date du 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal depuis le commandement de payer en date du 26 septembre 2024,

— Si par extraordinaire le tribunal venait à faire droit à la demande de diminution du prix du loyer de la société 25 JANVIER, réduire à de plus justes proportions le quantum de cette demande de diminution du prix, ramené à un pourcentage ne pouvant excéder 10 % du prix moyen pour la location d’une place de parking (location en moyenne à hauteur de 230 euros/mois) à l’Ile Saint [X] à Paris,

— Condamner la société 25 JANVIER à payer à Monsieur [D] [X] [T] [H], Madame [G] [N] [B] [A] [H] veuve [Z] et Madame [Y] [W] [M] [H] veuve [L] à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, charges et indexations comprises à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la libération effective et remise des clés,

— Ordonner l’expulsion de la société 25 JANVIER et de tous occupants de son chef des locaux dont s’agit, sans délai et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— Dire qu’il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les locaux, ce aux frais de la société 25 JANVIER

— Condamner la société 25 JANVIER à payer à Monsieur [D] [X] [T] [H], Madame [G] [N] [B] [A] [H] veuve [Z] et Madame [Y] [W] [M] [H] veuve [L] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

La SAS 25 JANVIER, représentée par son avocat, a pour sa part demandé au juge des contentieux de la protection de :

— débouter Monsieur [D] [X] [T] [H], Madame [G] [N] [B] [A] [H] veuve [Z] et Madame [Y] [W] [M] [H] veuve [L] de leurs demandes,

Ainsi,

— débouter Monsieur [D] [X] [T] [H], Madame [G] [N] [B] [A] [H] veuve [Z] et Madame [Y] [W] [M] [H] veuve [L] de leur demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 27 novembre 2024 du contrat de bail signé le 17 juin 2014,

— débouter Monsieur [D] [X] [T] [H], Madame [G] [N] [B] [A] [H] veuve [Z] et Madame [Y] [W] [M] [H] veuve [L] de leur demande d’expulsion de la société 25 JANVIER et de tous occupants de son chef des locaux,

— débouter Monsieur [D] [X] [T] [H], Madame [G] [N] [B] [A] [H] veuve [Z] et Madame [Y] [W] [M] [H] veuve [L] de leur demande de résiliation judiciaire du contrat de bail signé le 17 juin 2014,

— ordonner la diminution du loyer mensuel portant sur les locaux sis [Adresse 2] et ce, depuis le mois de septembre 2024 et à hauteur de 1.000 euros des mois de septembre 2024 à mai 2025,

— constater la remise de deux chèques à l’audience de 25.000 euros chacun,

— accorder l’échéancier suivant à la société 25 JANVIER pour régler Monsieur [D] [X] [T] [H], Madame [G] [N] [B] [A] [H] veuve [Z] et Madame [Y] [W] [M] [H] veuve [L] :

le 31 octobre 2025, le premier chèque de 25.000 euros remis,

le 30 novembre 2025, le second chèque de 20.000 euros remis,

le solde éventuel le 31 décembre 2025,

— condamner Monsieur [D] [X] [T] [H], Madame [G] [N] [B] [A] [H] veuve [Z] et Madame [Y] [W] [M] [H] veuve [L] à payer à la société 25 JANVIER la somme de 5.000 euros pour procédure abusive,

— condamner Monsieur [D] [X] [T] [H], Madame [G] [N] [B] [A] [H] veuve [Z] et Madame [Y] [W] [M] [H] veuve [L] à payer à la société 25 JANVIER la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens,

— ne pas assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire.

Par note en délibéré dûment autorisée reçue le 10 novembre 2025, le conseil de Monsieur [D] [X] [T] [H], Madame [G] [N] [B] [A] [H] veuve [Z] et Madame [Y] [W] [M] [H] veuve [L] a indiqué que:

— le défendeur avait fait opposition aux deux chèques remis à la barre lors de l’audience du 2 octobre 2025 pour un total de 45.000 euros, en invoquant la perte de chéquiers par le comptable de l’entreprise,

— des virements avaient été effectués par la SAS 25 JANVIER pour remplacer lesdits chèques, pour un montant toutefois moins élevé puisque le premier virement du 29 octobre 2025 portait sur une somme de 7.000 euros et le second virement du 30 octobre 2025 portait sur une somme de 3.000 euros.

Pour finir, le conseil de Monsieur [D] [X] [T] [H], Madame [G] [N] [B] [A] [H] veuve [Z] et Madame [Y] [W] [M] [H] veuve [L] a précisé que la dette locative arrêtée au 5 novembre 2025 s’élevait à la somme de 61.209,09 euros. Il a souligné que la société 25 JANVIER n’avait pas respecté l’échéancier qu’elle avait elle-même proposé et il en a déduit qu’elle devait être déboutée de sa demande de délais de paiement.

Pour de plus amples détails sur les prétentions et arguments des parties, il convient de se reporter à leurs écritures déposées à l’audience, auxquelles il est référé en application de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire :

Le commandement de payer porte sur une somme en principal de 9.215,74 euros et vise un délai de deux mois pour s’acquitter du paiement de cette somme.

Le décompte communiqué par les parties laisse apparaître qu’un chèque portant sur une somme de 9.392,39 euros a été encaissé par le bailleur le 2 décembre 2024.

Or, la société 25 JANVIER justifie que ce chèque, qui a fait l’objet d’un envoi par la société UPS, a été remis au gestionnaire locatif dès le 21 novembre 2024.

Le délai de présentation à l’encaissement du chèque par le gestionnaire locatif ne saurait être imputé au locataire. Ainsi, il apparaît que la société 25 JANVIER s’est acquittée des causes du commandement dès le 21 novembre 2024, soit avant l’expiration du délai de deux mois qui lui était imparti.

La demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire sera donc rejetée.

Sur la demande de résiliation du contrat de location :

L’article 1728 du Code civil dispose :

« Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus."

L’article 1719 du Code civil prévoit par ailleurs :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations."

En l’espèce, la société 25 JANVIER fait valoir que les bailleurs n’ont pas rempli leurs obligations relatives à la jouissance paisible du logement. Elle estime qu’elle était par conséquent bien fondée à cesser le règlement de son loyer en réaction aux désordres dont elle fait état.

Toutefois, la société 25 JANVIER ne démontre pas que le logement était devenu impropre à son usage et qu’elle se serait trouvée dans l’impossibilité totale d’habiter les lieux.

Or, l’exception d’inexécution ne peut être invoquée qu’en cas d’impossibilité absolue d’utiliser les lieux et le manquement partiel du bailleur à l’obligation de délivrance d’un logement décent ne justifie pas le non-paiement du loyer.

Dès lors, l’exception d’inexécution soulevée par la société 25 JANVIER pour justifier l’absence de règlement du loyer sera rejetée.

L’analyse des relevés de compte communiqués par le bailleur laisse apparaître l’existence de retard de paiement anciens et répétés depuis l’entrée dans les lieux. Les arriérés locatifs n’ont pas été soldés par la SAS 25 JANVIER malgré les courriers de mise en demeure et le commandement de payer qui lui ont été signifiés.

Il convient par ailleurs de souligne le caractère conséquent de la dette locative, et le non-respect des engagements de règlement pris par la SAS 25 JANVIER lors de l’audience du 2 octobre 2025.

Le retard persistant dans le règlement du loyer constitue un manquement suffisamment grave du locataire à ses obligations pour justifier le prononcé de la résiliation du bail à ses torts exclusifs, avec effet au jour de la présente décision.

Sur les conséquences de la résiliation du contrat de location consenti à la SAS 25 JANVIER :

Il y a lieu, au vu de la résiliation du contrat de location, d’autoriser l’expulsion de la SAS 25 JANVIER ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2] (logement et emplacement de stationnement).

Jusqu’à la complète libération des lieux par la locataire, il est légitime, faute pour le bailleur de justifier d’un préjudice plus important que celui résultant de la seule perte du montant des loyers et charges, de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu''à la complète libération des lieux et de condamner le locataire à son paiement.

Sur les loyers impayés :

Au vu de l’examen du décompte locatif, il convient de faire droit à la demande en paiement présentée par les bailleurs au titre de l’arriéré locatif,

La SAS 25 JANVIER sera par conséquent condamné au paiement d’une somme de 61.209,09 euros au titre des loyers et charges impayés au 5 novembre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes reconventionnelles présentées par la SAS 25 JANVIER :

La SAS 25 JANVIER demande au juge des contentieux de la protection d’ordonner la diminution du loyer mensuel portant sur les locaux qui lui sont donnés à bail, et ce depuis le mois de septembre 2024 jusqu’au mois de mai 2025 à hauteur de 1.000 euros par mois, soit une somme totale de 9.000 euros.

La SAS 25 JANVIER fonde sa demande sur le trouble de jouissance qu’elle affirme avoir subi au cours de cette période.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose à cet égard :

«  Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. "

Il ressort ainsi de l’article 6 susvisé que le preneur est tenu d’une obligation contractuelle d’assurer la jouissance paisible des lieux.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 précise que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En l’occurrence, les éléments du dossier (échange de courriers électroniques émanant du locataire, du gestionnaire locatif, du technicien chargé de la maintenance de la porte, devis de réparation, note aux occupants de l’immeuble et PV de réception des travaux du 22 mai 2025) laissent apparaître que la jouissance paisible de la SAS 25 JANVIER a été troublée en raison des désordres suivants :

La porte automatique donnant accès à l’ensemble des emplacements de stationnement de l’immeuble a cessé de fonctionner à compter du mois de septembre 2024 et a dû être mise à l’arrêt jusqu’à la réalisation des travaux le 22 mai 2025. Au cours de cette période, l’ouverture manuelle de la porte par les résidents demeurait possible afin de leur permettre l’accès au parking de l’immeuble.

Les désordres susvisés ont été signalés par le locataire suivant courrier électronique du 2 septembre 2024 avertissant l’agence locative que la porte du parking ne fonctionnait pas. Le bailleur ne conteste d’ailleurs pas l’existence de ce dysfonctionnement. Il justifie avoir entrepris les diligences nécessaires afin de permettre la prise en charge des travaux de réparation par la copropriété. En raison des délais inhérents à la commande des pièces nécessaires, la remise en fonctionnement de l’ouverture automatique de la porte du parking n’a été effective que le 22 mai 2025.

Il apparaît ainsi que les travaux de remise en état ont déjà été effectués. La demande de la société 25 JANVIER ne saurait donc porter sur une « réduction du loyer jusqu’à réalisation des travaux nécessaires », mais doit s’analyser comme une demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance pour la période septembre 2024- mai 2025.

Si l’existence du trouble est établie par les éléments du dossier, le quantum des dommages et intérêts est excessif dès lors que l’accès au parking est demeuré possible pendant l’ensemble de la durée des travaux, en utilisant l’ouverture manuelle à la place de l’ouverture automatique de la porte.

Au vu de ces éléments, les bailleurs sont tenus d’indemniser la société 25 JANVIER du préjudice qu’elle a subi de ce fait, sans pouvoir s’exonérer de cette obligation en invoquant les délais d’intervention technique ou le manque de diligences de la copropriété.

En réparation du préjudice subi par la société 25 JANVIER, les bailleurs seront condamnés à lui verser une somme de 2.250 euros à titre de dommages et intérêts pour la période de septembre 2024 à mai 2025.

Eu égard à l’issue du litige, la société 25 JANVIER ne démontre pas le caractère abusif de l’action en justice des bailleurs. Elle sera par conséquent déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Enfin, la société 25 JANVIER ne justifie pas être en mesure de s’acquitter du solde de sa dette dans le délai maximum imparti par la loi. Elle n’a d’ailleurs pas été en mesure de respecter l’échéancier qu’elle a proposé lors de l’audience du 2 octobre 2025. Elle sera par conséquent déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes annexes :

L’équité commande de condamner la SAS 25 JANVIER au paiement de la somme de 1.000 euros aux bailleurs au titre de leurs frais irrépétibles.

La SAS 25 JANVIER, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

REJETTE la demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire,

PRONONCE la résiliation du contrat de location en date du 17 juin 2014, portant sur l’appartement sis [Adresse 2] (logement et parking), aux torts du locataire la SAS 25 JANVIER, à effet du présent jugement,

ORDONNE, faute de départ volontaire de la SAS 25 JANVIER, son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique conformément aux dispositions des articles L.153-1 et L.153-2 du code des procédures civiles d’exécution;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra être mise en œuvre qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux et dans les conditions prévues aux articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE, s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu’il devra être procédé conformément aux dispositions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la SAS 25 JANVIER au paiement à Monsieur [D] [X] [T] [H], Madame [G] [N] [B] [A] [H] veuve [Z] et Madame [Y] [W] [M] [H] veuve [L] d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actuel et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la complète libération des lieux ;

CONDAMNE la SAS 25 JANVIER au paiement à Monsieur [D] [X] [T] [H], Madame [G] [N] [B] [A] [H] veuve [Z] et Madame [Y] [W] [M] [H] veuve [L] d’une somme de 61.209,09 euros au titre des loyers et charges impayés au 5 novembre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [D] [X] [T] [H], Madame [G] [N] [B] [A] [H] veuve [Z] et Madame [Y] [W] [M] [H] veuve [L] à payer à la société 25 JANVIER une somme de 2.250 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance pour la période de septembre 2024 à mai 2025 ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

CONDAMNE la SAS 25 JANVIER au paiement à Monsieur [D] [X] [T] [H], Madame [G] [N] [B] [A] [H] veuve [Z] et Madame [Y] [W] [M] [H] veuve [L] d’une somme de 1.000 euros au titre de ses frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SAS 25 JANVIER aux entiers dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

AINSI jugé et mis à la disposition des parties les jour, mois et an précités.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Décision du 09 décembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/00693 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6263