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TRIBUNAL

JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

CHAMBRE 4

— --------

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01] (63)

— --------

Minute n°

JUGEMENT

du

16 décembre 2025

5AA

N° RG 25/00651 – N° Portalis DBXA-W-B7J-GD2I

S.C.I. SAUL ET CO

C/

[B] [D]

Le :

copies exécutoires

à SELARL MONTICELLI SOULET

copies certifiées conformes

à SELARL MONTICELLI SOULET

à M. [D]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du tribunal judiciaire d’Angoulême du 25 novembre 2025, sous la présidence de Tania MOULIN, Vice-présidente placée auprès de la Première présidente de la cour d’appel de Bordeaux, juge des contentieux de la protection, assistée de Mame NDIAYE, Greffier,

Le Président ayant avisé les parties à l’issue des débats que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 16 décembre 2025,

le jugement suivant a été rendu au nom du peuple français :

ENTRE

la S.C.I. SAUL ET CO

inscrite au RCS de [Localité 3] sous le n°821 793 130

dont le siège est fixé [Adresse 2]

DEMANDERESSE

comparante représentée par la SELARL MONTICELLI – SOULET, avocats au barreau de Charente

ET

[B] [D],

demeurant [Adresse 3]

DEFENDEUR

ni comparant, ni représenté

Le présent jugement a été mis à disposition au greffe de la juridiction le 16 décembre 2025 et signé par Tania MOULIN, Vice-présidente placée auprès de la Première présidente de la cour d’appel de [Localité 4], juge des contentieux de la protection, assistée de Mame NDIAYE, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 janvier 2024, la société civile immobilière (SCI) SAUL ET CO a donné à bail à [B] [D] à compter de la même date un logement meublé sis [Adresse 4] à Angoulême (16000), pour un loyer mensuel de 570 euros comprenant l’eau et l’électricité, outre une provision sur charges avec régularisation annuelle de 90 euros, payable entre le 1er et le 10 de chaque mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juillet 2025 délivré à étude, la SCI SAUL ET CO a fait signifier à [B] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.309 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés du mois d’avril 2025 au mois de juin 2025.

Le 3 juillet 2025, la SCI SAUL ET CO a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2025 délivré à étude, la SCI SAUL ET CO a fait assigner [B] [D] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater la résiliation du contrat de bail ayant pris effet le 8 janvier 2025 par le jeu de la clause résolutoire présente dans celui-ci,

— ordonner son expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— le condamner au paiement de la somme de 1.883 euros au titre des loyers et charges impayés et 233 euros au titre du reliquat de dépôt de garantie,

— le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 570 euros égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux,

— le condamner au paiement de la somme de 300 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Charente le 24 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 novembre 2025.

Comparante représentée par son conseil, la SCI SAUL ET CO sollicite le bénéfice de son assignation, sauf à voir actualiser la dette locative à la somme de 2.691 euros au 30 septembre 2025.

Elle précise qu'[B] [D] n’aurait plus réglé le loyer résiduel depuis le mois de mars 2025 et réclame l’application de la clause résolutoire figurant au bail.

Bien que régulièrement convoqué (assignation délivrée à étude et lettre simple non revenue), [B] [D] n’est ni comparant, ni représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience, étant précisé que le locataire n’a pas été rencontré.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, [B] [D] assigné à étude, n’était ni comparant, ni représenté à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 24 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience initialement fixée.

Par ailleurs, la SCI SAUL ET CO justifie de la saisine de la CCAPEX le 3 juillet 2025, soit moins de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, la demande de la SCI SAUL ET CO aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut du paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif et que dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi.

En l’espèce, l’article VI du contrat de location intitulé “ LE CAS ECHEANT, CLAUSE RESOLUTOIRE ” prévoit : “ Modalités de résiliation de plein droit du contrat : clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, le non versement du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles du voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ”.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 2 juillet 2025 pour une somme de 1.309 euros.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines expirant le 13 août 2025 à 24 heures, le solde s’établissant au 1er août 2025 à 1.381 euros, outre le reliquat du dépôt de garantie à hauteur de 233 euros.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit le 13 août 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 8 janvier 2024 à compter du 14 août 2025.

Par conséquent, il est constaté la résiliation du bail à compter du 14 août 2025 et il est ordonné l’expulsion d'[B] [D] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par [B] [D]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 14 août 2025, [B] [D] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Par conséquent, il convient de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui aurait été du si le bail s’était poursuivi, et de condamner [B] [D] à son paiement à compter du 14 août 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 8 janvier 2024, du commandement de payer du 2 juillet 2025 et du décompte de la créance actualisé au 25 novembre 2025 que la SCI SAUL ET CO rapporte la preuve de sa créance au titre du dépôt de garantie, de loyers et charges et d’indemnités d’occupation impayés à hauteur de 2.691 euros.

Le défendeur ne conteste aucunement sa défaillance.

Par conséquent, [B] [D] est condamné à payer à la SCI SAUL ET CO la somme de 2.691 euros (DEUX MILLE SIX CENT QUATRE VINGT ONZE euros) au titre du dépôt de garantie, de loyers et charges et d’indemnités d’occupation impayés au 25 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2025 sur la somme de 1.309 euros (MILLE TROIS CENT NEUF euros), à compter du 23 septembre 2025 sur la somme de 2.116 euros (DEUX MILLE CENT SEIZE euros) et de la présente décision sur le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, [B] [D] n’a formulé aucune demande de délais de paiement et n’a en tout état de cause pas repris le règlement du loyer et des charges courants. Il n’a pas répondu aux sollicitations du GIP Charente SolidaritéS.

Il est dans ces conditions impossible de retenir que le paiement du loyer a repris et qu'[B] [D] est en situation de régler sa dette locative.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à statuer sur des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi no 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret no 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, [B] [D] succombe à l’instance. Il n’a consenti aucun effort aux fins de trouver une solution amiable au litige.

Par conséquent, [B] [D] est condamné aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de dénonciation à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1o A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2o Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi no 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2o ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, [B] [D] succombe à l’instance. La demanderesse a été assistée par un conseil et la prétention au titre de ses frais irrépétibles apparaît proportionnée.

Par conséquent, [B] [D] est condamné à payer à la SCI SAUL ET CO la somme de 300 euros (TROIS CENTS euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire.

Par conséquent, l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement est constatée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

Vu notamment la loi du 6 juillet 1989,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 8 janvier 2024 entre la SCI SAUL ET CO d’une part, et [B] [D] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] à Angoulême (16000), sont réunies à la date du 14 août 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion d'[B] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

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FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par [B] [D] à compter du 14 août 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 570 euros (CINQ CENT SOIXANTE DIX euros) charges comprises (eau et électricité),

CONDAMNE [B] [D] à payer à la SCI SAUL ET CO l’indemnité d’occupation mensuelle de 570 euros (CINQ CENT SOIXANTE DIX euros) charges comprises (eau et électricité) à compter du 14 août 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE [B] [D] à payer à la SCI SAUL ET CO la somme de 2.691 euros (DEUX MILLE SIX CENT QUATRE VINGT ONZE euros) au titre du dépôt de garantie, des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 25 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2025 sur la somme de 1.309 euros (MILLE TROIS CENT NEUF euros), à compter du 23 septembre 2025 sur la somme de 2.116 euros (DEUX MILLE CENT SEIZE euros) et de la présente décision sur le surplus,

DIT n’y avoir lieu à statuer sur des délais de paiement,

CONDAMNE [B] [D] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, de dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de dénonciation à la préfecture,

CONDAMNE [B] [D] à payer à la SCI SAUL ET CO la somme de 300 euros (TROIS CENTS euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE