TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— Maître Catherine TRONCQUEE

— Me [Localité 10]-marie IORIO

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/15193

N° Portalis 352J-W-B7H-C3IBN

N° MINUTE :

Assignation du :

15 janvier 2024

JUGEMENT

rendu le 23 octobre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet SAINT GERMAIN, S.A.S

[Adresse 7]

[Localité 4]

représenté par M^e Catherine TRONCQUEE de la SCP GASNIER TRONCQUEE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0351

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [G]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Madame [K] [D]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentés par M^e François-Marie IORIO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D649

Décision du 23 octobre 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/15193 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3IBN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Cyril JEANNINGROS, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière lors des débats et de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience publique du 10 septembre 2025

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

______________________________

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [S] [G] et Mme [K] [D] (ép. [G]) sont propriétaires des lots de copropriété n°84 et 126 d’un immeuble situé au [Adresse 2] ([Adresse 9]).

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 21 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure M. [S] [G] et Mme [K] [D] (ép. [G]) de payer la somme de 846,11 euros au titre des charges de copropriété.

Par exploits d’huissier signifiés le 15 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] a fait assigner M. [S] [G] et Mme [K] [D] (ép. [G]) en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 12 juin 2024.

***

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 11 octobre 2024, et au visa des articles de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— condamner solidairement M. [S] [G] et Mme [K] [D] (ép. [G]) au paiement de la somme de 18 166,36 euros, correspondant aux appels de charges et de fonds travaux impayés arrêtés au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner M. [S] [G] et Mme [K] [D] (ép. [G]) au paiement de la somme de 288 euros, au titre des frais de recouvrement ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— débouter M. [S] [G] et Mme [Z] (ép. [G]) de leur demande de délais de paiement, et à titre subsidiaire, dire que ceux-ci ne sauraient excéder les termes de l’article 1343-5 du Code Civil et ne pourront être consentis qu’à condition que Monsieur [S] [G] et Madame [K] [D] reprennent le paiement courant de leurs appels charges et appels travaux, et que soit prévue une clause de déchéance du terme à défaut de règlement à bonne date des échéances prévues et de la reprise du paiement courant des appels charges et appels travaux, ou en cas de vente dudit bien ;

— condamner solidairement M. [S] [G] et Mme [K] [D] (ép. [G]) au paiement de la somme de 3 000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner solidairement M. [S] [G] et Mme [K] [D] (ép. [G]) au paiement des entiers dépens ;

— condamner solidairement M. [S] [G] et Mme [K] [D] (ép. [G]) au paiement de la somme de 2 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 18 novembre 2024, et au visa des articles de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, M. [S] [G] et Mme [K] [D] (ép. [G]) demandent au tribunal de :

— juger que les Epoux [G], après avoir versé une première somme de 6.000 euros, ont soldé intégralement leur dette ;

— débouter le Syndicat des Copropriétaires de ses autres demandes de condamnations.

***

La clôture de l’instruction a été prononcée le 20 novembre 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 10 septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 23 octobre 2023, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur les demandes principales en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [S] [G] et Mme [K] [D] (ép. [G]) sont propriétaires des lots n°84 et 126 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 7 mai 2019, 20 octobre 2020, 31 mars 2021, 1er juin 2022, 27 juin 2023, 16 janvier 2024, 28 mars 2024 et 25 juin 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2020 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les appels de fonds (charges et travaux) faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 1er octobre 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [S] [G] et Mme [K] [D] (ép. [G]), déduction faite des frais de recouvrement, serait débiteur de 18 526,36 euros.

Toutefois, les défendeurs justifient avoir déposé un chèque de banque d’un montant de 18 526,36 euros auprès du syndic, et il n’est pas contesté en demande que celui-ci a permis le règlement de leur dette envers la copropriété.

Les demandes en paiement au titre d’arriérés de charges de copropriété et de frais de recouvrement formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] sont par conséquent devenues sans objet.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [S] [G] et Mme [Z] (ép. [G]) de leurs obligations.

A titre liminaire, il convient de relever que si le paiement libératoire effectué par les défendeurs rend les demandes adverses pour partie sans objet, le syndicat des copropriétaires a maintenu, aux termes de ses dernières écritures, une demande en paiement de dommages et intérêts.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que M. [S] [G] et Mme [K] [D] (ép. [G]) ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges – leur compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le mois d’octobre 2020.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Par ailleurs, il est justifié des difficultés personnelles rencontrées par les défendeurs, outre qu’il est constant que la copropriété a subi les conséquences de l’explosion survenue le 12 janvier 2019 dans l’immeuble voisin.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur la solidarité

Les articles 1313 et suivants du code civil disposent notamment que « la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette. Le paiement fait par l’un d’eux les libère tous envers le créancier. Le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix. Les poursuites exercées contre l’un des débiteurs solidaires n’empêchent pas le créancier d’en exercer de pareilles contre les autres ».

En application des articles 220 et 1310 du code civil, qui prévoient la solidarité entre époux pour les dettes contractées dans l’intérêt du ménage, ainsi que de la clause figurant au règlement de copropriété prévoyant une solidarité entre copropriétaires indivis, M. [S] [G] et Mme [K] [D] (ép. [G]) seront condamnés solidairement en paiement.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Bien que les demandes du syndicat des copropriétaires soient désormais pour une part sans objet et pour une autre part mal fondées, l’introduction d’une instance a été nécessaire pour obtenir paiement des sommes réclamées. M. [S] [G] et Mme [K] [D] (ép. [G]) seront donc condamnés au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Pour les motifs exposés ci-dessus, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, M. [S] [G] et Mme [K] [D] (ép. [G]) seront en outre condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les demandes en paiement au titre d’arriérés de charges de copropriété et de frais de recouvrement formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] sont désormais sans objet ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [S] [G] et Mme [K] [D] (ép. [G]) au paiement des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum M. [S] [G] et Mme [K] [D] (ép. [G]) à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 11], le 23 octobre 2025.

La Greffière La Présidente