TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1]

4 Expéditions exécutoires

— Maître MALKA

— Maître FUMEY

— Maître GUALTIEROTTI

— Maître FRERING

délivrées le :

+ 1 Copie dossier

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5ème chambre

2ème section

N° RG 22/05488

N° Portalis 352J-W-B7G-CWQIB

N° MINUTE :

FAIT DROIT

Assignations du :

02 Mai 2022

05 Mai 2022

04 Août 2022

JUGEMENT

rendu le 10 Juillet 2025

DEMANDERESSE

Madame [S] [I], née le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 10], de nationalité française, demeurant [Adresse 6],

représentée par Maître Léa MALKA, avocat au barreau de Paris, vestiaire #K0081.

DÉFENDERESSES

La société FIDELIDADE COMPANHIA DE SEGUROS SA, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 413 175 191, dont le siège social est [Adresse 11], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître William FUMEY de la SELARL ROINÉ ET ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, vestiaire #A0002.

Décision du 10 Juillet 2025

5ème chambre 2ème section

N° RG 22/05488 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWQIB

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet MYRABO, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 519 341 317, dont le siège social est [Adresse 8], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Anne GUALTIEROTTI de la SCP DPG AVOCATS, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C0051.

La mutuelle AREAS DOMMAGES, intervenante forcée, société d’assurance mutuelle à cotisations fixes, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 775 670 466, dont le siège social est situé [Adresse 7], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège,

représentée par Maître Xavier FRERING de la SELARL CAUSIDICOR, avocat au barreau de Paris, vestiaire #J0133.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Antoine DE MAUPEOU, Premier Vice-Président Adjoint,

Monsieur Thierry CASTAGNET, Premier Vice-Président Adjoint,

Madame Christine BOILLOT, Vice-Présidente,

assistés de Madame Solène BREARD-MELLIN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 04 Juin 2025 tenue en audience publique devant Monsieur Antoine DE MAUPEOU, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 10 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

_____________________

Madame [S] [I] est propriétaire d’un appartement sis [Adresse 4].

En 2019, elle a entrepris des travaux de rénovation de celui-ci.

Le 1er mai 2020, elle a subi un dégât des eaux en raison d’un engorgement de la descente commune des eaux usées.

Elle a déclaré ce sinistre à son assureur, la société FIDELIDADE COMPANHIA DE SEGUROS SA, ci-après la société FIDELIDADE.

Deux expertises amiables ont eu lieu : la première, les 22 juillet et 07 octobre 2020, réalisée par le cabinet SEDGWITCK, mandaté par la société FIDELIDADE, et la seconde, les 24 juillet et 07 octobre 2020, réalisée par le cabinet TEXA mandaté par la société AREAS DOMMAGES, assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3].

Madame [S] [I] a déclaré ce sinistre à son assureur la société FIDELIDADE.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 21 avril 2021, elle a mis en demeure la société FIDELIDADE de procéder au paiement de la somme de 47.564,90 euros correspondant aux frais de remise en état de son appartement et au préjudice résultant de la perte d’usage de ce logement.

Par exploits du 02 mai et 05 mai 2022, Madame [S] [I] a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] (ci-après le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5]), et la société FIDELIDADE devant le tribunal judiciaire de Paris.

Par acte du 04 août 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] a assigné la société AREAS DOMMAGES devant la même juridiction.

La jonction des deux procédures a été ordonnée le 13 octobre 2022 par le juge de la mise en état.

Madame [S] [I], dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 mars 2024, demande au tribunal de :

— La déclarer recevable et bien fondée sn ses demandes ;

— Condamner in solidum la société FIDELIDADE et le syndicat des copropriétaires et la société AREAS DOMMAGES à lui verser la somme de 47.617,85 euros au titre du préjudice subi en suite du dégât des eaux litigieux constaté dans son appartement ;

A titre subsidiaire,

— Condamner in solidum ces dernières à lui verser la somme de 38.363,98 euros au titre du préjudice subi en suite du dégât des eaux litigieux constaté dans son appartement ;

En tout état de cause,

— Les condamner in solidum au paiement de la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Madame [S] [I] affirme que la société FIDELIDADE s’est engagée à l’indemniser pour tout préjudice subi en raison d’un dégât des eaux causé par un tiers et qu’elle ne peut s’y soustraire en prétendant que les dommages doivent être pris en charge par les assureurs des entreprises intervenantes. Elle rappelle que cette dernière a reconnu être tenue de la garantir dans ses écritures.

Madame [I] réclame l’indemnisation de ses dommages à la société FIDELIDADE conformément à son contrat d’assurance à hauteur de 41.360,85 euros, auxquels elle ajoute 4.950 euros pour la perte d’usage de son appartement et 1.307 euros pour les honoraires payés à son avocat. Pour la perte d’usage de son appartement, elle précise que le chantier devait être réceptionné début juin 2020 et qu’il n’a pris fin que le 15 juin 2021.

A titre subsidiaire, elle réclame :

—  32.106,98 euros en réparation de son préjudice matériel,

—  1.307 euros pour les honoraires payés à son avocat,

—  4.950 euros pour la perte d’usage de son appartement.

Elle sollicite également la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de la société AREAS DOMMAGES en qualité d’assureur de ce dernier. Elle soutient, sur le fondement de l’article 14 la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété des immeubles bâtis, que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ayant leur origine dans les parties communes, telles que la colonne d’évacuation des eaux usées de l’immeuble.

La mutuelle AREAS DOMMAGES, dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 18 janvier 2024, demande au tribunal de :

— Déclarer que Madame [S] [I] n’a subi aucun préjudice matériel, qu’elle n’établit pas la date initiale contractuelle de fin des travaux et qu’elle ne saurait réclamer un trouble de jouissance ;

— Déclarer qu’elle ne garantit pas la perte de loyers des locaux vacants ;

— Débouter toute partie de ses prétentions dirigées contre elle ;

— Condamner tout succombant au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société AREAS DOMMAGES soutient que les intervenants du chantier ont établi des devis pour les travaux de reprise, mais que Madame [S] [I] ne justifie pas avoir réglé ces devis. Elle ajoute, sur le fondement de l’article 1788 du code civil, que les entreprises en charge des travaux sont tenues d’assumer la perte occasionnée par le sinistre car elles souscrivent généralement une assurance pour couvrir les dommages subis par leurs ouvrages en cours de chantier. Elle argue ensuite de ce que Madame [S] [I] n’était pas tenue de régler les frais supplémentaires pour les travaux de remise en état car ils étaient à la charge exclusive des entreprises de travaux. S’agissant du trouble de jouissance, elle considère que Madame [S] [I] n’est pas fondée à se plaindre d’un retard de livraison du chantier initial car la date de livraison n’était pas fixée. Enfin, elle rappelle qu’elle assure le syndicat des copropriétaires et que les conditions générales précisent que la garantie de perte de loyer ne s’applique pas aux locaux vacants. Or, elle soutient que l’appartement de Madame [S] [I] était vacant lorsque le sinistre est survenu de sorte que la garantie ne s’applique pas en l’occurrence puisque l’appartement de Madame [S] [I] était vacant lorsque le sinistre est survenu. Elle ajoute que les préjudices immatériels de Madame [S] [I] ne sont pas garantis et que la preuve de l’impossibilité d’habiter l’appartement n’est pas rapportée.

Le syndicat de copropriétaire du [Adresse 4], dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 26 janvier 2024, demande au tribunal de :

— Débouter Madame [S] [I] de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

— Juger que le montant de l’indemnité due au titre des dommages matériels ne saurait excéder la somme de 32.106,98 euros ;

— Débouter Madame [S] [I] du surplus de ses demandes ;

— Condamner la société AREAS DOMMAGES à le garantir et relever indemne de toutes condamnations qui viendraient à être prononcées à son encontre en principal, frais et intérêts ;

En tout état de cause,

— Condamner in solidum Madame [S] [I], la société AREAS DOMMAGES et la société FIDELIDADE au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires affirme, en vertu de à l’article 1788 du code civil, que les entreprises en charge du chantier doivent procéder aux travaux de remise en état sans solliciter de règlement supplémentaire. Il ajoute que Madame [S] [I] a été informée que les dommages étaient à la charge des entreprises et de leurs assureurs et qu’il ne saurait supporter les conséquences de tels frais qui auraient pu être évités.

Il rappelle que les expertises amiables réalisées ont estimé les dommages à 32.106,98 euros, chiffre contesté par Madame [S] [I]. Il argue de ce qu’en l’absence d’expertise judiciaire, seuls les rapports d’expertise amiable sont susceptibles d’établir la réalité des dommages limités aux travaux supplémentaires de remise en état. Il ajoute que Madame [S] [I] ne communique que des devis, hormis une facture de 9.586,12 euros. Sur le préjudice immatériel résultant de la prétendue perte d’usage de l’appartement, il considère qu’aucun élément ne permet de justifier un tel préjudice et que Madame [S] [I] ne rapporte pas la preuve de son impossibilité de prendre possession de son appartement à la date initialement prévue en raison du dégât des eaux.

Par ailleurs, il rappelle qu’il est assuré par AREAS DOMMAGES et que la garantie de cet assureur est acquise. Il affirme que les conditions spéciales, prévoyant la garantie des conséquences pécuniaires de la responsabilité civile de l’assuré en cas de dommages causés aux copropriétaires, priment sur les conditions générales.

La société anonyme FIDELIDADE COMPANHIA DE SEGUROS SA, dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 17 mai 2024, demande au tribunal de :

— Juger que le montant des indemnités éventuellement dues par la compagnie FIDELIDADE au titre des travaux de remise en état ne saurait excéder la somme de 32.106,98 euros ;

— Débouter Madame [S] [I] du surplus de ses demandes ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires et son assureur, la société AREAS DOMMAGES, à la relever et la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;

Décision du 10 Juillet 2025

5ème chambre 2ème section

N° RG 22/05488 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWQIB

— Débouter Madame [S] [I] et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes de condamnation in solidum ;

— Juger que les frais irrépétibles à allouer le cas échéant à cette dernière devront être rapportés à de plus justes proportions ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires et la société AREAS DOMMAGES de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2.000 euros ainsi qu’aux entiers dépens.

La société FIDELIDADE réclame la stricte application de sa garantie. En se fondant sur les articles 1103 du code civil et L.113-5 du code des assurances, elle soutient que le montant des travaux de remise en état n’excède pas 32.106,98 euros, comme cela ressort des expertises amiables. Sur les devis supplémentaires produits par Madame [S] [I], elle prétend que trois devis ne sont pas signés et qu’ils sont postérieurs à la dernière réunion d’expertise contradictoire du 03 octobre 2020.

Sur la perte d’usage, elle affirme que Madame [S] [I] ne rapporte pas la preuve de l’impossibilité d’occuper son appartement, en considérant que le constat d’huissier fait état de désordres pas d’une impossibilité d’occupation. Elle conteste la portée de l’avis de valeurs locative de l’appartement qui émane d’une seule agence immobilière et est vieux de plus de deux ans. Sur les frais d’avocat, elle considère que la garantie « défense recours » n’est pas mobilisable puisque cette garantie n’a pas vocation à prendre en charge les frais d’avocat de l’assuré pour une action intentée contre son propre assureur.

Sur la demande de condamnation in solidum avec le syndicat des copropriétaires, elle argue de ce qu’aucune faute ne lui est imputable et que les obligations des défendeurs ne sont pas identiques. Elle ajoute que les conventions spéciales priment sur les conventions générales et en déduit que la condition de la non vacance du logement pour mettre en œuvre la garantie « perte d’usage » n’est pas applicable.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé plus complet de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2024. L’affaire a été renvoyée à l’audience à juge rapporteur du 04 juin 2025. Elle a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

MOTIFS,

Selon l’article 14 de la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965 sur la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés au copropriétaires ou aux tiers ayant pour origine les parties communes de l’immeuble.

Selon l’article 1134 du code civil, devenu l’article 1103 du même code, les convention légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 1315 ancien et l’article 1353 nouveau du code civil disposent que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui que se prétend libéré de son obligation doit en rapporter la preuve.

En matière d’assurance, il appartient à celui qui réclame la mobilisation d’une garantie de démontrer que les conditions en sont remplies. A l’inverse, c’est à l’assureur, qui invoque l’exclusion d’une garantie, d’établir qu’elle s’applique au cas d’espèce.

Selon le rapport d’expertise établi par le cabinet SEDGWICK à la demande de la société FIDELIDADE, les causes du sinistre sont : l’obturation de la colonne d’évacuation des eaux usées de l’immeuble par des gravats et une anomalie de cette colonne qui forme un coude au niveau des étages inférieurs.

Le rapport émanant du cabinet TEXA, agissant pour le compte de la société AREAS DOMMAGES, énonce que le sinistre a pour origine d’une part, la présence de gravats dans la colonne d’évacuation des eaux usées de l’immeuble et, d’autre part, des branchements pénétrants et anciens sur cette colonne ayant provoqué des bouchons, étant précisé que de tels branchements sont de la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Aussi bien le premier rapport que le second, mettent en lumière le fait que le dégât des eaux subi par la demanderesse a pour origine des défauts de la colonne d’évacuation des eaux usées de l’immeuble qui est une partie commune de ce dernier. Ainsi, la responsabilité du syndicat des copropriétaires peut être engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965.

S’agissant de la garantie des assureurs, il convient de noter que la société FIDELIDADE ne conteste pas sa garantie.

Pour ce qui est de la garantie de la société AREAS DOMMAGES, le premier paragraphe du chapitre 4 des conditions spéciales de garanties souscrites par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], stipule que l’assureur est tenu de garantir l’assuré contre les conséquences pécuniaires des responsabilités qu’il peut encourir, des recours qu’il peut subir ou des frais qu’il peut engager en cas d’incendie ou de dégât des eaux causé à des locataires, à des voisins ou à des tiers, y compris les copropriétaires. La responsabilité civile du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] étant engagée, comme il a été démontré plus haut, la société AREAS DOMMAGES, son assureur, doit le garantir.

S’agissant des différents préjudices, Madame [S] [I] réclame, en premier lieu, à titre principal, la somme de 41.360,85 euros au titre de son préjudice matériel résultant des travaux de remise en état à effectuer dans son appartement.

Elle produit un devis de la société L’ATELIER 75 en date du 25 mars 2021 d’un montant de 18.467,42 euros, un devis de la société BUREL ARCHITECTURE & DESIGN du 16 juillet 2020 d’un montant de 7.680 euros, et un troisième devis d’un montant de 5.627,31 euros émis le 1er mars 2021 par la société NEOS. Aucun de ces devis ne comporte sa signature où une trace écrite de son accord. Ces documents ne sont donc pas probants. Seule pourrait être prise en considération une facture de 9.586,12 euros émanant de la société NEOS en date du 17 février 2021.

Décision du 10 Juillet 2025

5ème chambre 2ème section

N° RG 22/05488 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWQIB

Dans ces conditions, il convient d’évaluer le préjudice matériel subi par la demanderesse à la somme de 32.106,98 euros en se fondant sur les deux rapports d’expertise amiable effectués à la demande des sociétés FIDELIDADE et AREAS DOMMAGES qui sont concordants sur cette somme. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], la société FIDELIDADE et la société AREAS DOMMAGES seront condamnées in solidum à payer celle-ci à Madame [S] [I].

Madame [S] [I] réclame, ensuite, à titre principal, la somme de 4.950 euros en réparation de la perte d’usage de son appartement, en précisant que les travaux de rénovation de ce dernier ont été retardés d’un an, en raison du dégât des eaux, et en se basant sur une valeur locative comprise en 2.624 euros et 2.750 euros par mois, hors charges, donnée par une société AMEPI dans une attestation qu’elle verse en pièce numéro 7.

Il résulte d’un constat de commissaire de justice réalisé le 02 juin 2020, après la survenance du sinistre, que, dans l’appartement de la demanderesse, la plupart des sols étaient humides ou trempés, que les faux-plafonds se décollaient, que la peinture était fortement dégradée et que les murs comportaient des traces d’humidité.

Si ce constat n’indique pas que l’appartement était devenu inhabitable, il n’en demeure pas moins qu’il a fallu y faire de nombreux et longs travaux pour le remettre en état, en plus des travaux qui étaient déjà en cours, ce qui a rendu son habitation extrêmement difficile, voire impossible. Il en est résulté, pour Madame [S] [I], une perte d’usage qui, au vu des pièces produites par la demanderesse, a duré environs un an. En effet, le rapport d’expertise amiable rédigé par le cabinet SEDGWICK fait état d’une fin initiale des travaux au mois de juin 2020 et celui établi par le cabinet TEXA, pour le compte de la société AREAS DOMMAGES, laisse entendre que les travaux étaient presque terminés le 22 juillet 2020, alors qu’il résulte d’un courrier de la société l’ATELIER 75 en date du 15 juin 2021, que les travaux ont été terminés à cette date et que les clefs du logement ont été remises à Madame [S] [I]. Compte tenu de la valeur locative mensuelle donnée par la société AMEPI, la somme de 4.950 euros réclamée par Madame [S] [I] en réparation de la perte d’usage de son appartement est justifiée.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] sera condamné à la lui payer, in solidum avec les sociétés FIDELIDADE et AREAS DOMMAGES.

En effet, ce syndicat des copropriétaires est responsable du dégât des eaux qu’elle a subi en vertu de l’article 14 de la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965.

Par ailleurs, le paragraphe 4.1 des conditions générales du contrat d’assurance conclu entre la demanderesse et la société FIDELIDADE prévoit l’indemnisation de la perte d’usage du logement en cas de dégât des eaux.

En vertu du premier paragraphe du chapitre 4 des conditions spéciales du contrat d’assurance conclu entre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et la société AREAS DOMMAGES, cette société est également tenue d’indemniser Madame [S] [I] de la perte d’usage de son logement. Pour répondre à son argument selon lequel sa garantie « perte de loyer » ne joue pas du fait que le logement était vacant, il convient de préciser que Madame [S] [I] ne réclame nullement l’indemnisation d’une perte de loyers mais celle de la perte d’usage de son logement qu’elle entendait habiter elle-même, de sorte qu’elle est fondée à demander réparation de ce chef.

Madame [S] [I] réclame enfin la condamnation in solidum des trois défenderesses au paiement de la somme de 1.307 euros représentant les honoraires qu’elle a dû payer à son avocat. Cette somme englobe, selon la demanderesse : les frais d’intervention amiable (250 euros) et les frais exposés dans le cadre de l’instance (1.057 euros).

Les frais exposés dans le cadre de la présente procédure sont couverts par l’indemnité prévue à l’article 700 du code de procédure civile. Seuls, les frais afférents aux démarches amiables pourraient donner lieu à remboursement dans le cadre d’une condamnation à des dommages et intérêts hors application de l’article 700 du code de procédure civile. Cependant, Madame [S] [I] ne produit aucune facture relative à des honoraires de 250 euros qu’elle aurait dû payer à son conseil pour des démarches amiables. En outre, elle réclame le remboursement de ces frais à la société FIDELIDADE, au titre de sa garantie, en se fondant sur l’article 6.1 des conditions générales du contrat d’assurance qu’elle a conclu avec cette compagnie. Or cette stipulation ne prévoit pas le remboursement des frais d’avocat dans le cadre d’un recours de l’assuré contre l’assureur. Et l’on se trouve dans cette hypothèse puisque les 250 euros dont Madame [S] [I] demande le remboursement correspondent à des honoraires qu’elle a payés à son conseil en contrepartie des mises en demeure qu’il a adressées à la société FIDELIDADE, son assureur.

Compte tenu de ce qui précède, Madame [S] [I] sera déboutée de sa demande en remboursement des frais d’avocat qu’elle dit avoir payés en dehors du cadre de cette procédure.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [S] [I] les frais non compris dans les dépens. En conséquence, la société FIDELIDADE, la société AREAS DOMMAGES et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, les parties défenderesses seront déboutées de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que les jugements de première instance sont exécutoires de droit par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à payer à Madame [S] [I] :

—  23.106,98 euros au titre de son préjudice matériel résultant des travaux de remise en état de son appartement,

—  4.950 euros au titre de la perte d’usage de ce dernier,

—  2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicats des copropriétaires du [Adresse 4] et les sociétés FIDELIDADE COMPANHIA DE SEGUROS SA et AREAS DOMMAGES de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

Les condamne in solidum aux dépens,

Déboute Madame [S] [I] du surplus de ses demandes,

Rappelle que les jugements de première instance sont exécutoires de droit par provision.

Fait et jugé à [Localité 9] le 10 Juillet 2025.

La Greffière, Le Président,

Solène BREARD-MELLIN Antoine DE MAUPEOU