TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Sandra BONFILS FILAINE

La préfecture de [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Sarah KRYS

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/08543 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53AN

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 05 mai 2025

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Sarah KRYS de l’AARPI KOSMA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #G0517

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [O], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne assisté de M^e Sandra BONFILS FILAINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2063

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffier, lors du délibéré,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 mars 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 05 mai 2025 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 05 mai 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/08543 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53AN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 21 mars 2016, la SA ELOGIE SIEMP a donné à bail à Monsieur [T] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 357,08 euros, outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ELOGIE SIEMP a fait signifier par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2024 un commandement de payer la somme de 3932,77 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de décembre 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2024, la SA ELOGIE SIEMP a fait assigner en référé Monsieur [T] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [O] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner Monsieur [T] [O] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 12 septembre 2024, soit la somme de 8058,15 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter de l’assignation, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner Monsieur [T] [O] à lui payer la somme de 800euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 mars 2025.

A cette audience, la SA ELOGIE SIEMP représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à l’arriéré de loyers à la somme de 10784,47 euros. Elle a donné son accord à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire selon les modalités proposées en défense.

Monsieur [T] [O] a été assisté de son conseil àl’audience utile. Il a fait état d’un virement de 3400 euros le 28 février 2025. Il a expliqué en outre qu’il percevra 2400 euros de pension à compter du mois d’avril 2025 et son passage sous le régime de la longue maladie et qu’il récupérera un reliquat de pension qui ne lui a pas encore été versé. Il a fait aussi exposé avoir déposé un dossier de surendettement pour lequel il est en attente de la décision sur la recevabilité. Il a sollicité à pouvoir se maintenir dans les lieux et d’effectuer des versements de 205 euros pendant 36 mois en sus du paiement des loyers et charges.

La SA ELOGIE SIEMP a été autorisée à produire un décompte actualisé faisant apparaît le cas échéant le versement allégué de Monsieur [T] [O] en date du 28 février 2025.

La décision sera contradictoire. A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 5 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que la SA ELOGIE SIEMP a communiqué un décompte actualisé au 6 mars 2025 qui indique que la dette locative de Monsieur [T] [O] demeure de 10784,47 euros. Aucun virement en date du 28 février 2025 n’apparaît au décompte. La SA ELOGIE SIEMP a toutefois maintenu être en accord avec les propositions d’échéancier formulées par Monsieur [T] [O] à l’audience du 3 mars 2025.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 septembre 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 25 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 septembre 2024.

En conséquence, l’action introduite par la SA ELOGIE SIEMP est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l''article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, le bail signé par les parties le 21 mars 2016 comporte une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 24 janvier 2024 pour la somme en principal de 3932,77 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 24 mars 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Monsieur [T] [O] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce la SA ELOGIE SIEMP produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [T] [O] restait devoir la somme de 10784,47 euros à la date du 6 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse (la dernière somme au crédit est de 500 euros le 9 janvier 2025). Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.

Pour la somme au principal, Monsieur [T] [O] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience. Le défendeur ne produit aucune pièce tendant à prouver le versement en date du 28 février 2025 dont il se prévaut et qui n’apparaît pas au décompte.

Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 10784,47 euros arrêtée au 6 mars 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3932,77 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [T] [O] sera également condamné au paiement à compter du 7 mars 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, même d’office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années.

Pendant le cours des délais ainsi accordés et si le paiement du loyer courant a été repris (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bailleur a consenti à l’audience du 3 mars 2025 à ce que Monsieur [T] [O] puisse bénéficer de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, ce qu’il a confirmé dans sa note en délibéré du 6 mars 2025.

Compte tenu de l’accord intervenu à l’audience entre les parties sur le principe de délais de paiement, de tels délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision.

Faute pour Monsieur [T] [O] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [T] [O] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, en premier ressort, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 mars 2016 entre la SA ELOGIE SIEMP et Monsieur [T] [O], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 24 mars 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [O] à payer à la SA ELOGIE SIEMP à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 6 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse (la dernière somme au crédit est de 500 euros le 9 janvier 2025) la somme de 10784,47 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2024 pour la somme de 3932,77 euros, et à compter de la présente décision sur le surplus ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISONS Monsieur [T] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités d’un montant d’au moins 280 euros et une 36 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ;

PRECISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n’avoir jamais été résilié ;

RAPPELONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme :

* la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,

* le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

* Monsieur [T] [O] devra quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment),

* Monsieur [T] [O] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée par provision au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu’à complète libération des lieux à compter du 7 mars 2025,

* qu’à défaut pour Monsieur [T] [O] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

* que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [O] à verser à la SA ELOGIE SIEMP une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [O] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

ORDONNONS la communication au Préfet de [Localité 4] de la présente décision ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection