MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 02 Décembre 2024

N° RC 24/01562

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

VAL TOURAINE HABITAT, Etablissement public à caractère industriel et commercial, inscrite au RCS de [Localité 7] sous le numéro 781 598 248

ET :

[D] [H]

Débats à l’audience du 17 Octobre 2024

Le

Copie executoire et copie à :

VAL TOURAINE HABITAT

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 5] et [Localité 6]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TENUE le 02 Décembre 2024

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Octobre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 02 Décembre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

VAL TOURAINE HABITAT, Etablissement public à caractère industriel et commercial, inscrite au RCS de [Localité 7] sous le numéro 781 598 248, dont le siège social est sis [Adresse 4]

comparante

D’une Part ;

ET :

Monsieur [D] [H], demeurant [Adresse 1]

non comparant

D’autre Part ;

RG 24/1562

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé des 23 et 28 septembre 2022, l’Office Public de l’Habitat VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [D] [H] portant sur un logement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 352,16 €, provision pour charges comprises.

Invoquant des impayés de loyers, le 27 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

L’OPH VAL TOURAINE HABITAT a ainsi fait assigner Monsieur [D] [H] par acte de commissaire de justice du 8 mars 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, ordonner la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur [D] [H] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [D] [H] se trouve être occupant sans droit ni titre ;

— ordonner son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique ;

— condamner Monsieur [D] [H] au paiement de la somme en principal de 1 975,96 € au titre des impayés de loyers et de charges ;

— condamner Monsieur [D] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges comme indiqué au contrat de location étant précisé que le prix du loyer est révisable conformément à la règlementation en vigueur et les provisions de charges pourront être actualisées en fonction des dépenses à prévoir, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

— condamner Monsieur [D] [H] à verser à l’ OPHVAL TOURAINE HABITAT la somme de 150,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [D] [H] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 17 octobre 2024, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT – représenté par Madame [K] [J] dûment mandatée – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 4 993,08 €, hors dépens et frais au 14 octobre 2024. Elle précise l’absence de contacts avec le locataire.

Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice déposé à étude, Monsieur [D] [H] n’est ni présent ni représenté.

Il est donné lecture du diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2024.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir avisé la Caisse d’Allocations Familiales le 24 janvier 2023 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 5] et [Localité 6] par voie électronique le 11 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé les 23 et 28 septembre 2022 ainsi que le commandement de payer délivré le 27 décembre 2023 pour un montant en principal de 1 975,96 € et le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 4 993,08 € hors frais et dépens.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Le bailleur a d’ores et déjà déduit du présent décompte :

— les frais de commissaire de justice à hauteur de 223,29 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après

— les frais pour locataires non assurés, à défaut de démontrer avoir souscrit un contrat d’assurance en application des dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, d’un montant de 15,72 € (3*5,24 €).

Monsieur [D] [H] sera condamné à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 4 993,08 € conformément à la demande actualisée à l’audience.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 27 décembre 2023 portant sur la somme en principal de 1 975,96 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [D] [H] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois mentionnés au commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 28 février 2024.

RG 24/1562

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

Monsieur [D] [H] a cessé le paiement de son loyer courant depuis janvier 2024. Il ressort du diagnostic social et financier, en l’absence à l’audience de Monsieur [D] [H], qu’il disposerait de ressources financières de l’ordre de 2500 € et déclare avoir environ 1200 € de dépenses mensuelles. Il aurait 5 enfants à charge, accueillis pendant les week-ends et vacances scolaires. En l’absence de reprise du paiement du loyer courant, de demande de délais, il ne sera pas octroyé de délais de paiement.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 28 février 2024 et d’ordonner son expulsion selon les modalités fixées au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [D] [H] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 28 février 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Monsieur [D] [H] comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne Monsieur [D] [H] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 4 993,08 € (QUATRE MILLE NEUF CENT QUATRE VINGT TREIZE EUROS, HUIT CENTIMES ) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 14 octobre 2024 ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu les 23 et 28 septembre 2022 entre Monsieur [D] [H] et l’OPH VAL TOURAINE HABITATconcernant le bien situé [Adresse 2] sont réunies au 28 février 2024 ;

Dit que Monsieur [D] [H] est désormais occupant sans droit ni titre du logement;

Ordonne en conséquence à Monsieur [D] [H] de restituer les lieux loués ;

Dit qu’à défaut, par Monsieur [D] [H], d’avoir libéré les lieux [Adresse 2], deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Rappelle que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [D] [H] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [D] [H] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, et ce, à compter de l’échéance de octobre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Monsieur [D] [H] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le deux décembre deux mille vingt quatre par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection